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新版“錯峰限行”征求意見一公布，整個城市都炸開了鍋。

若最終順利施行，杭州限行區域，将升級為三個梯隊：浙A号牌傳統限行區、浙A區域号牌限行區，和非浙A号牌限行區。

當中，受影響最大的群體，莫過于非浙A車主。

我的一個朋友，住在大關，工作地點在德清，苦搖車牌三年而不中。每天上下班，都是掐點出行，7點前出城，18點30分後進城。

3月1日開始，想要走高架快速路回家，必須等到20點後，想想都很郁悶。

不少人預測，因為限行趨嚴，浙A号牌将變得更難搖，價格也可能水漲船高。還有人認為，新能源汽車有望激增，或将帶動車位行情（需固定車位）。

不過，以一個地産人的視角看，這份全新的限行區域地圖，正在告訴我們一個更為重要的信息：

未來幾年，杭州可能出現的熱門闆塊，已經躍然紙上。

02

杭州限行區域，可分為三個層級。

第一層級：石祥高架、秋石高架、複興路、虎跑路、五老峰隧道、靈溪隧道、紫金港路、文一西路、古墩路等圍合區域。

這一帶，包含了武林、西湖、湖濱、采荷、大關、申花、翠苑等地，是公認的老市區。

第二層級：石祥高架、繞城北線、東湖通惠高架、晨晖路、風情大道、彩虹快速路、之浦路、紫之隧道、紫金港路等圍合區域。

即浙A區域号牌限行區，基本覆蓋了近幾年來崛起的新興區域（未科除外）。

以江南岸為例，濱江區政府、濱康、奧體、亞運村、蕭山科技城、蕭山市北、蕭山城區、南部新城等，皆在其列。

圖源：都市快報

城東方向，則包括城東新城、艮北新城、笕橋、九堡等。

這麼說吧，浙A區域号牌限行區，囊括了目前杭州主流的熱門成熟區域。但成熟有許多種：它可能房價貴到你買不起，可能人氣旺到你搖不着，也可能城市界面老舊雜亂，沒有多少可開發土地的潛力。

我細數了一圈，除了亞運村、蕭山科技城（通城高架以西區域）等闆塊，今後還有大量可推住宅用地的，非常少。

相比之下，第二層級和第三層級（繞城高速）之間，還有不少“空白地帶”。

它們的基本特征是：離市區較近，地段上仍屬于繞城内的中心城區，但多數目前車流量較小、人口密度不高，後續開發空間較大。

換言之，未來幾年，随着地塊的接連推出，很有可能成長為下一個熱門闆塊。

03

那麼，到底有哪些“空白區”？

我們以之江核心區為起點，按逆時針方向，梳理出了22個闆塊，并做了樓市點評。

之江核心區：高層限價3萬8、疊墅限價5萬5

之江熱度最高的區域，在售新房僅祥生雲境、珊瑚世紀雅園，中簽率低至個位數。

區域比較成熟，後續開發空間有限，但潛力并不小。主要原因在于，除了求是之江二小，之江一中也加入了杭二中教育集團。

雙優名校加持下，除了新房，也不妨關注下相對低位的次新房，如之江九裡等。

雙浦：暫無新房可售

三江彙的核心區之一，值得重點關注。據悉，前兩年不少農居房拆遷，已騰出不少土地，隻是尚未納入土地出讓計劃。

濱江浦樂：新房限價3萬8

作為濱江腹地，主要吸引濱江核心區外溢客群。隻是這兩年，闆塊内幾無可售新房。唯一一個世茂栖棠譽灣，房子都結頂了，卻遲遲不開售。

不過就在昨天，榮盛拿下了一宗浦樂宅地，加上去年的興耀宅地，已有3個待售新盤。

白馬湖、義橋北和聞堰：無新房可售

自三年前中南白馬湖壹号售罄後，這一帶便再無新房。目前白馬湖壹号的二手房，近3個月來成交均價接近3萬4，與三年前尾房銷售時的價格，差别不大。

和白馬湖一樣，義橋和聞堰亦已進入住宅斷供期。

湘湖南：中式合院門檻高

作為西湖的“姊妹湖”，湘湖旁主打的全是中式大宅，頂級富豪專屬。

目前在售有保億湘湖雅園，主力戶型約190-280㎡中式合院；待售的是濱江盛元湘湖裡，規劃有290套中式大宅，主力戶型約240-380㎡。

南部新城：高層限價29800

自兩年前起，南部新城就是江南岸剛需的聚集地。目前在售、待售新盤加一塊共有4個，分别是朝聞花城、樟宜翠灣、國宸府及禹洲現房銷售地塊。

所前：高層限價21400

南部新城往南、繞城内還有一個2萬出頭的低窪闆塊，那就是所前。但因所前新房不多，整體知名度一般。

目前可售新盤共兩個——德信金科泊岸江宸軒、碧桂園前宸府。前者戶型最小89㎡，最大不過105㎡；後者戶型略大些，客群定位各不相同。

新塘：高層限價25600

位于通惠南路以東，目前熱度最高的是融創·融望之城，曆史中簽率最低僅13%；餘下在售新盤隻有濱旭府。

火車南站：高層限價25600-32000

火車南站雖已通車，但從樓市熱度而言，并未對闆塊内新盤有過多助力。

萬科彩虹天空之城依靠的主要還是其TOD這一标簽，及萬科的品牌優勢。除此之外，還有東原陽光城印濱江及衆安荷源府在售。

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蕭山新街：高層限價2萬7

地鐵7号線通車後，新街直接受益。限價2萬7的高層，隻要戶型定位剛需、剛改，基本不太愁賣。

但洋房定價高、去化相對難。目前新街基本由保利撐場，在售的新盤欣品華庭、待售的和者時光印象府，均由保利操盤。

蕭山科技城：高層限價28500

前灣江上灣、融信榮望軒前後腳售罄，目前闆塊内暫無新房（住宅）可售。已知的待售項目為前灣四期、五期地塊，規劃有沿江排屋、高層及洋房，最快明年6月開盤，價格待定。

金沙湖：限價37500

近幾年，金沙湖總共出讓了兩宗涉宅用地，望金沙住宅已經售罄，目前僅剩春風金沙還有房源在售。

丁橋：高層毛坯限價2萬8

丁橋這兩年在樓市的發聲力度并不高，除了倆現房樓盤開盤，拉了波熱度外，後續無熱點跟上。

下一波房價擡升，大概得靠地鐵3号線及龍湖天街了。目前闆塊内僅芳菲與城一盤在售，電建另一丁橋項目尚未入市。

華豐：高層限價3萬3

多年不出地，一出就是兩宗，說的就是華豐闆塊。濱江春語藍庭已經售罄，現在隻剩春和雲境還剩5幢高層待售，戶型約95-140㎡。

桃源：高層限價3萬4

最近兩年，桃源屢屢有新盤供應，但去化也很快，僅去年一年，先後3盤售罄，現在隻剩合能杭玥府一盤待售。

智慧網谷：高層限價3萬6

慧慧網谷目前是星創的主場，“雙子星”之一的晶悅府，昨天剛結束登記；另一盤晶晖裡尚未開盤。

不過，這裡的限價還維持着3年前的價格，仍是3萬6。據悉，後續還有數宗待出讓宅地，加上在建的文瀾系小學 初中，值得高看。

崇賢：高層限價2萬3

繞城内，高層限價2萬出頭，剛需聖地崇賢火熱已久。一度4盤同時登記，均需搖号。

除了在售的星合映、瀾仕裡、海逸翠廷、宸瀚裡外，崇賢又将迎來兩大待售盤——西房杭語清澄、上海恒文項目。雖然繞城内崇賢土地已不多，可勝在二手房選擇餘地大。

運河新城：限價3萬8-4萬

運河新城分兩部分，一部分是上塘高架以西，主要在售樓盤是金地大運橋西府；一部分是在高架以東，高層限價3萬8。

目前供應主力集中在高架以北的運河新城。昨天一宅地剛拍出封頂 2%自持，由萬科拿下，可見闆塊熱度。

目前在售香港置地上河公元、待售融信天陽雲瀾天第。據悉，兩盤均計劃1月加推，搞不好會撞車。運河新城剩餘待開發宅地，還有不少，未來将是拱墅區土地供應主力之一。

勾莊：限價30500

雖然勾莊很火，可那隻是無房戶與人才的狂歡。在售的萬科前宸、待售的星創城，基本與30歲以下單身或有房家庭無緣。

祥符：限價4萬

祥符高層限價從3萬8漲到4萬，并不妨礙它的市場熱度。畢竟，望林府4萬5的洋房，還得靠搶；3萬8的祥宸府，中簽率低至13%，4萬的宸章新邸也不愁賣。

三墩北：限價28100

三墩北的熱度，已經不用再多提了。多少家庭在等紫璋台、天瀾，還有東面的錢江古墩彩虹軒。但還是和勾莊一樣的問題，基本是熱點盤，與普通家庭沒關系。

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讓我們對這些闆塊，做一個歸納總結。

首先，不是所有的“空白區”，都處于啟動階段。比如，之江核心區頭部二手房，已動辄5-6萬，雖然仍有上行空間，但門檻真的不算低了。

其次，一些浙A區域限行區裡的闆塊，可能還不如部分“空白區”。

最典型的就是，“扶不起”的九堡等地，明顯被“外圍”的之江、勾莊、桃源等闆塊，力壓一籌。

第三，低門檻的闆塊，多數位于蕭山。

像所前、南部新城、新塘、火車南站、新街，均價基本在3萬内，且搖号難度相對較小。

而其他2-3萬的闆塊，如勾莊、三墩北等，基本是熱點闆塊，隻有人才和無房戶（30歲以上單身和離異滿三年）能搖。

第四：未來有較多潛在土地供應的，主要是雙浦、運河新城，智慧網谷等闆塊。

購房者該關注哪些闆塊，其實很簡單。

抓住這幾個指标就行了：有沒有優質學校預期、有沒有限價倒挂，後續開發空間大不大，及是否有政府意圖明顯的規劃導向……

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