在樓市裡，市場雖然有效，但卻常常滞後。

上海樓市，有不少闆塊，不少樓盤，在當下是被嚴重高估的。

也有不少地方，房子雖然便宜，但卻仍然不建議買。

這些地方，未來基本都會跑輸大盤。

闵行吳泾

吳泾地處闵大荒，地理位置遠的一批，過了江就到奉賢了。

周邊可以說鳥不拉屎，商業配套十分拉胯，小縣城的商業水平。

不過交大和華師大兩所985加持，讓這裡的産業基礎不錯。

吳泾有英特爾，可口可樂，商飛，都是世界500強大公司。

而因為對口華二紫竹校區，更是讓吳泾的房價直接起飛，一時間貴的離譜：

去年3月有10萬單價成交，挂牌價最高的時候達到了12w。

今年年初，紫竹半島花園因為期末成績不理想，房價暴跌300w上了新聞，

看成交記錄，小區後續已經有了8萬左右的成交單價。

目前小區的挂牌價仍然在9w-10w之間，而且抛盤很多。

9萬多10萬的單價，買在距離市中心20多公裡的地方，是我有病還是它有毛病？

同樣是闵行，這個價格，古美莘莊不香嗎？

古美标杆萬源城單價也就10w出頭，漕河泾近在咫尺，到市中心不要太方便。

豪宅

在口罩事件之前，上海豪宅的漲幅就很大，領漲上海灘。

口罩摘掉之後，豪宅又突突漲了不少。

新天地的翠湖天地四期，30w以上的成交單價很常見。

淮海中路的凱德茂名公館，也有了33w的成交。

闵行金虹橋的古北壹号，價格也攀上了26w。

有錢人買豪宅，像不要錢一樣。

原因很簡單：

一方面，大水漫灌，先澆到有錢人頭上；

另一方面，資金避險情緒濃厚，實業不振，股市半死不活，隻好跑到樓市買最好的房子。

不過，市中心豪宅這一輪的行情已經到頭，倒不是說它價格一定會跌，但漲幅透支明顯，後面會長期橫盤。

果不其然，市面上3000w以上的豪宅挂牌近期明顯增多，不少人想要獲利離場。

僅翠湖天地，就有将近百套的房子挂牌待售，其中不少境外房東。

但買家數量，并沒有什麼變化。

上海不少豪宅當前的價格，就連中國最有錢的有錢人，都有點下不去手。

而且過段時間，上海新房市場的豪宅會迎來集中開盤，勢必沖擊二手市場。

想要買豪宅的，現在不用急，更不必恐慌性上車，市場正在向買方傾斜。

老破小、老破大，

以及各種奇葩硬傷房源

老破小和老破大這類房源這幾年的市場表現，大家有目共睹。

很多老房子，至今都沒有回到2017年的高點。

而次新房，價格都飛上天去了。

對比下來，2017年兩種截然不同的買房選擇，簡直就是兩種不同的命運。

當年能買得起次新房卻選擇了老破小的，現在可能再也換不起房了。

比如普陀的甘泉二村，80年代的老公房，房齡比很多人年齡都要大，這是2017年的成交價：

這是最新的成交價：

五年了，可以說一毛沒漲，算上稅費，資金成本，通貨膨脹，妥妥虧大了。

還有長甯開發區的紫雲大廈，1996年建的老塔樓，典型的一梯多戶、沒小區環境、停車位極度緊張的老破大：

紫雲大廈的地段十分不錯，地處虹橋經濟開發區，少數内環外的中央活動區（CAZ）。

而且戶型在塔樓裡算好的。

但這個房子也是多年不漲，2018年成交價5.3萬，2021年成交價5.6萬。

說實話，塔樓老破大的居住體驗還不如老破小，一梯多戶筒子樓，南北不通透，樓道暗的要死，高峰期電梯十分緊張，停車位更不要想了。

很多房東自己不住，出租出去，居住人員魚龍混雜。

而且因為面積大，總價還高，看得上的人買不起，買得起的人看不上，十分尴尬，所以流動性極差。

這種房子，隻有在房價全面上漲的大牛市中，才有機會脫手。

我身邊但凡買了這種房子的人，現在都悔不當初。

背後的邏輯很簡單，買房你要考慮未來的接盤俠是誰，是九零後、零零後。

這些年輕人甯願住的遠一點，也不願意犧牲居住品質。

對普通人來講，有條地鐵通勤，小區周邊有商場超市，窗戶大一點，物業好一點，生活就足夠了。

不需要追求地段情懷什麼的。

所以，買房不要再片面追求地段而犧牲居住品質了。

手裡有這些房子的：六樓無電梯的老破小，一梯多戶的筒子樓老破大，以及其他硬傷房源的，盡早出掉。

這些房子已經跑輸大盤了，未來還會繼續跑輸。

遠郊無地鐵的房子

遠郊的房子價格不貴，談不上泡沫，但距離市區太遠，如果再沒有地鐵，真的就與世隔絕了。

比如：

崇明、金山全境

寶山的月浦；

松江的小昆山；

嘉定的徐行、安亭、外岡；

青浦的白鶴、香花橋、重固；

奉賢的金彙、海灣、奉城、青村、莊行；

浦東的合慶、泥城、書院、新場、祝橋；

這些地方基本都萬年不漲。

典型的奉賢海灣的綠地香頌，2017年最高點成交單價2.5萬。

2022年最新的成交價1.6-1.9萬，不僅沒漲，還跌了。而未來，仍然看不到翻身的可能。

這些萬年不漲的遠郊闆塊的典型特征有兩個：

1.超遠郊，距離市中心普遍在30公裡以外；

2.沒有地鐵或大多數樓盤距離地鐵較遠。

這些地方其實已經可以說是與上海沒什麼關系。

站在通勤的角度看，金山可能還不如昆山。

而且，上海真的不缺土地，就算是新房供應一直很緊張的浦東，外環内仍然有大量的落地沒有開發。

所以，遠郊的房子真的不稀缺。

上海人口大量導入的時代早已過去，現在在遠郊踩坑比搏暴擊的概率更大。

現在半生不熟的城鄉結合部，未來可能一直半生不熟。

總的來看，這些未來不看好的房子，要麼是短期内漲幅被透支，過度高估，這在樓市裡很常見：

2006年的時候，寶山外環外的寶蓮城居然和老西門的價格一般。

要麼是缺少接盤俠，比如老破小、老破大。

要麼是遠郊，人口不過去，規劃不是爛尾，就是輻射不到。

對于以上這些闆塊和房子，建議很明确，不要碰就是了。

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