一、展店布點戰略

展店布點戰略是開店策略的執行方針，年度開店數、再開店範圍界定、設店條件制定、商業區選擇、立地選擇及零售網聯結五方面，都是重要的戰術定位。

有了以下的戰略及戰術，才能進一步規劃實際的執行步驟。

1.年度開店數

根據公司的各項資源及市場的需求分析，可以訂立出一個年度展店目标，如：本年度展店10家。

年度開店數是一個目标，由年度開店數的多寡可以看出本企業開店策略是保守或是開放。

2.範圍選擇戰術

開店範圍的選擇有兩大類：

全面性的選擇：就是所謂的全市場概念，随着顧客群的發展而擴展。

部分性的選擇：又分為三類，第一類是選擇城市繁華區；第二類是選擇都會鄉鎮間的交通線附近；第三類是選擇鄉鎮結合部。

3.開店條件及需求的制定

連鎖店鋪的發展，對所開店鋪的面積、交通、招牌、内外賣場設計、裝潢設計要有一定的标準規格，不同的店鋪規格會影響到展店各項策略的選擇。

有的公司具有3~5種不同面積的店鋪設計；也有的公司僅有基礎标準設計，完全依照取得店面的大小來作彈性設計。

除了面積外，各類店鋪内部設施及條件稱為需求，如樓層、店寬、水電的需求等。

4.商業區選擇戰術

依店鋪、商品、服務内容、客層來尋找有特定功能或屬性的商業區。如美容沙龍應選在商住混合區，位于次幹道或交通方便、立地指标明顯、停車方便的地區，消費者容易到達，并鎖定上班族、中年婦女為首要的目标。

5.立地布點戰術

當找到理想的開店場所，并确定設立店鋪，就稱這個場所是這個店的店鋪立地。哪些立地條件最适合開店，哪種開店布點的順序最适合公司的經營形态是需要思考的。

立地條件指店鋪所在地的周圍環境條件，如交通狀況、公共設施、停車空間、商店集結、辦公室、住宅密集等。店鋪的最佳立地條件必須确立。

6.零售網聯結戰術

有僅經營單一店鋪通路的策略，如僅做直營店或隻做百貨專櫃，也有綜合開發的實例，如專櫃、門市、加盟店并重。

對于多連鎖店或連鎖經營的業者，特别是同時具備多種店鋪經營通路的公司，除了單一店鋪的考慮外，更要考慮到整體銷售網相互支援呼應的效果。

傳統的連鎖企業，初期隻要能找到店面就開張，似乎都沒問題。可是随着門市店鋪數量增加到某一定數額時，卻會衍生許多的問題。

二、商業區立地調查評估表

1.填表依據标準

（1）商業區特性

住宅區：指附近大都為住宅，如社區型。

居住商業區：指附近以住宅區為主，部分為商業區。

居住辦公區：指附近以住宅區為主，部分為辦公區。

商業區：指附近大多為商店街，其他則零星分布。

商住區：指附近以商業區為主，部分為住宅區。

商辦區：指附近以商業區為主，部分為辦公區。

辦公區：指附近大都為辦公室，其他則零星分布。

辦公居住區：指附近以辦公區為主，部分為住宅區。

辦公商業區：指附近以辦公區為主，部分為商業區。

（2）消費水準

高級：指附近大樓采用電梯，餐飲消費高，精品名店多。

中級：指附近大樓大多采用電梯式，餐飲消費中等，新舊商店雜陳。

大衆化：指附近大樓大多為樓梯式，傳統商店多，餐飲消費便宜。

（3）車輛進出停留

容易：指附近有停車場（位）。

普通：指門前可臨時停車。

困難：指車輛完全無法停靠。

（4）人員進出

容易：指門前道路2線以下，店面寬度6m以上。

普通：指門前道路3~4線以下，店面寬度4~6m。

困難：指門道路4線以上，店面寬度4m以下。

（5）上下班路線

上班路線是指由住宅區到公司上班、工作場所經過的路線，下班路線則指由工作場所返回住處所經過的路線。

（6）招牌明顯度（指與商店同一方向）

佳：50m外即可看到招牌。

普通：30m左右才可看到招牌。

差：10m才可看到招牌。

2.商業區調查範圍設定

（1）實際距離

以預定地半徑2000m以内為假設商業區。

（2）時間距離

步行在10分鐘以内，騎車或開車在15分鐘時程以内的範圍為假設商業區。

（3）剔除範圍

在上述假設商業區内，若有鐵軌、橋梁，20m以上大馬路或有安全島馬路等阻隔另一端，則屬剔除調查範圍。

三、消費者調查計劃

1.調查目的

（1）了解預定商業區内消費者目前的需求構成。

（2）目标市場消費需求發掘。

（3）消費潛力預估。

2.調查對象

預定地1000m半徑内辦公人員、住戶及過路行人，共計1000份有效樣本。

3.調查時間

工作日及（節）日的早、午、晚。

4.抽樣方法

（1）在預定地1000m半徑内的辦公大樓、機關、住戶，依路段分隔的區域住戶比例配額抽樣500份有效樣本。

（2）在預定地1000m半徑内的主要道路或行經已開立的本類商場，抽樣500份有效樣本。

（3）樣本分配，工作日、（節）日各一半，早、午、晚再均分。

5.調查方法

人員面訪方式。

四、流量調查計劃

1.調查目的

（1）了解預定地交通道路人流、車潮流量與分布時段。

（2）作為推算入店率的依據。

2.調查對象

（1）人流量

通過預定地店門口的人流（如果道路寬度在12m以下，無安全島阻隔，且車不快，對街行人易于穿越者，可并入計算）。

（2）車流量

通過預定地店門口車流，要區分大型車、摩托車、小汽車。

3.調查時間

（1）工作日、（節）日各一次。

（2）早上9點至晚上9點。

4.調查方法

人員觀察記錄。

五、競争店調查計劃

1.調查目的

（1）了解預定地1000m半徑内商業區，現有其他相關行業零售業分布狀況及特色。

（2）競争力分析（包括主力商品、服務産品及價格等）。

2.調查對象

其他相關行業及相關産品的零售情況。

3.調查時間

工作日或（節）日之高峰時段。

4.調查方式

人員觀察、記錄方式。

5.調查表。

六、執行要點

1.店鋪設立

當找到一個合适的店鋪地點，并經過評估認可後。有一連串的設店事務必須一一完成。

（1）租約簽訂

租金與租期的确定、與房東簽訂租約及與房東或大廈管理委員會的各類協調及約定事項。

（2）商場規劃設計

依照店鋪的大小進行賣場及店鋪設計，包括招牌、交通、櫥窗、燈光等各類設計。

（3）營運計劃

包括人員招募及培訓、商品計劃、營業額粗估、開張規劃等。

（4）投資計劃與損益分析

根據基本的财務數據，計算出損益平衡點，并根據各項成本及預估營業額計算出最佳的投資形态（人員數、設備種類等），計算出3~5年的投資回報率。

（5）法律稅務事項

執照、發票的申請，消防法規的項目，其他設備的安全性及合法性等事務。

（6）施工驗收

廠商依設計完工後的驗收。

2.新店開張

當所有的設立項目都完備後，就是開張的各項工作及活動準備完成，一定要等到開幕後，一家店鋪的開店流程才算結束，進入正式營運。

（1）開張廣告

一般以媒體廣告（包括報紙、收音機、宣傳車）、傳單發放、開張活動（贈品或折扣）等為代表活動，如果顧客以周圍商業區及辦公室為主，也有以商家或公司拜訪的方式為主要活動。

（2）店鋪内演出

橫幅、POP、櫥窗、商品的規劃及演出，甚至于有動态活動及剪彩等的配合。

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