第一批新手買房九大忠告?一、地段宜：房子周邊市中心、交通便利、生活配套、政府規劃、學區房、醫療、超市、商場，下面我們就來聊聊關于第一批新手買房九大忠告?接下來我們就一起去了解一下吧!

第一批新手買房九大忠告

一、地段

宜：房子周邊市中心、交通便利、生活配套、政府規劃、學區房、醫療、超市、商場

忌：靠近加油站、過于偏遠、離學校太遠、300米内有高壓塔，電視塔、工廠附近、垃圾站

位置優越的住宅，通常具有下列特征：

① 交通便捷

從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障，并考慮将來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

② 城市化水平高

應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主幹道、次幹道附近，不應超過1公裡，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。

③生活便利。步行20分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、教育、文體設施也可就近找到。

配套設施包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等。活動基礎設施應包括：教育設施：托兒所、幼兒園、小學、中學等；醫療衛生設施：衛生站、居住區門診、醫院；文化體育設施：綜合文化活動中心、體育場：商業服務設施：綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿市場、藥店及其他第三産業設施；

④環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新，有早晚休閑運動、周末遊玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

⑤出行的時間成本：不要把時間花在路上即使看中的房子所處區域交通便利，我們穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。開車或乘公交車的上班族，如果平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車裡。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如再将時限放大到10年甚至更長，時間成本的價值就顯得驚人了。

五公裡是步行一小時的距離。一個小時的生活圈内，得有商場，醫院等配套，超過這個距離，生活質量就相對下降了不少。

二、公攤：公用建築面積-走廊、過道、電梯及機房、變配電室、值班室等

套内面積、得房率

建築面積=套内建築面積 公攤面積

公攤面積=公攤系數*套内建築面積

公攤系數=總公共分攤面積/（套内建築面積*總套數）

套内建築面積=套内使用面積 牆體面積 陽台面積

影響公攤面積的因素：

1、戶型 同一棟樓裡一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和闆式樓是不一樣的。 幾梯幾戶是指在一層中，總共有幾個電梯，幾家住戶。而樓梯是每棟樓都有的。有電梯的樓房，樓梯一般是設計成安全通道的式樣，隐蔽起來的。一梯一戶就是在每一層樓裡，隻有一戶人家，配有一部電梯（或者說有2戶人家，配有2部電梯；3戶人家，配有3部電梯等等，開發商為表示配套好，就直接說這裡的房子叫一梯一戶）一梯兩戶就是說這層樓有2戶人家，共用配備的一部電梯。一梯三戶就是說這層樓有3戶人家，共用配備的一部電梯。

2、套内面積 房子大就多點，房子小就少點

3、公共設施 隻有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。

4、建築規模 樓梯高度越高公攤越大。

普通住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15%

小高層： 10%——20%

高層：15%——30%

得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套内建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。

一般，得房率在80%左右比較合适，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。

三、房價

不同朝向、不同樓層房子的差價和原因

第一次，開發商在期房預售時，一般會發展潛在客戶，為了積攢人氣，開發商會承諾一定的折扣，一旦正式開盤預售，這種優惠就會取消，代之以力度稍小的其他方式。這個優惠力度是整個買房階段最大的。

第二次，如果在開盤時選擇一次性付款，會有較大力度的優惠，開發商為了盡快彙款保證現金流安全，願意對這種高價值客戶讓利。

四、建築類型

洋房、雙拼别墅、獨棟别墅、聯排别墅、疊拼别墅、

小高層：電梯；供水、水壓、供電、應急電源；總戶數與電梯數量，24層以上住宅應做到1梯2戶或2梯4戶；

高層：

1.高層房不買一到三樓 一到三樓，裡地面近，低層空氣循環減緩、陰影和濕度大、通風不好；

2.樓層太高，缺少私密性；

五、面積分類

套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台建築面積

套内使用面積包括卧室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、貯藏室、壁櫃等使用面積的總和。

占地面積是指經規劃許可和施工許可的建築物實際占用土地的面積。建築面積=套内建築面積 分攤面積套内建築面積=使用面積 牆體面積 陽台面積。

建築面積：建築面積亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。

使用面積：住宅的使用面積，是指建築物各層平面中直接為生産或生活使用的淨面積之和。

六、容積率

容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。

容積率的标準

獨立别墅為0.2~0.5,

聯排别墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

七、綠化率

綠地率指小區用地範圍内各類綠地的總和與小區用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明确的是并不是長草的地方都可以算做綠地率

八、樓盤配套

交通配套、教育配套、政務配套、商業配套、

九、戶型

樓房在小區裡的位置、采光、通風、日照

1、動線：是指人在各房間之間活動的流動線路；

2、戶型中的主要動線：入口—客廳—廚房—卧室—廁浴；

3、次要路線：客廳—卧室、客廳—餐廳、客廳—浴廁、卧室—浴廁、卧室—餐廳、廚房—廁浴、餐廳—廁浴、卧室—書房；

1、主要線路的長度非常短，戰用的純交通面積很少，而且主要線路布置成“一”字型，有時布置成“L”型，但一定不會布置成“U”型和“O”型。

2、次要線路基本上是和主要線路共用一條線路，也就是說，戶内交通隻占用一條純交通面積，幾乎所有的門都開向這條線路。

房屋朝向的選擇要考慮到光照，保持室内接受足夠時長的光照對人的健康十分有利

良好的戶型朝向以南向、東南向和西南向為主，最好保持南北通透。

各功能區朝向選擇标準如下：

1、 卧室：保證主卧朝向為南最佳；另外，卧室的朝向為東、東南、東北也可，但是最好不要選擇朝西。

2、 客廳：客廳要保證足夠的光照，也要保證空氣流通，因為這是一家人歡聚一起的地方，所以朝向最好為南。

3、 廚房：廚房不适合北向，這是因為廚房的油煙過大，朝北可能會造成油煙倒灌或北風将油煙引入其他房間。

4、 衛生間：衛生間不适合西向，因為衛生間一般較潮濕，為了避免細菌最好保持通風。

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采光要好，通風流暢，最好能有穿堂風，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要

·在選擇住房時要盡可能重視卧室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。

·客廳卧室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨着，戶門不宜直接對着客廳

·客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野

·卧室應當安靜、舒适、私密、安全，主次卧區分嚴格，主卧室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風要好

·衛生間幹濕分離，與主卧室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連

·廚房直接對外采光、通風

·陽台最好與客廳相連，如果條件允許，陽台應大一些，能有兩個就更好了

·面積較大的套型應設有儲藏空間，儲藏室可不采光通風

1、玄關處面積過大的戶型不能買

玄關是居住進出的門戶，這個位置不适宜過大，過大就是浪費空間。因為這裡既不适合改裝，又不能堆放雜物。面積再大也是無用。

2、戶門可以直接吹到窗戶或是陽台的戶型

這種戶型，空氣對流過旺，室内一直有風，會給人情緒不穩定，缺乏安全感。

3、走廊過長的戶型

這種戶型也是功能分區的不合理，走廊過長其實是浪費空間。而且走廊過深給人造成陰暗的感覺，讓居者非常不适應。

4、客廳不獨立的戶型不能選

客廳左右都有通往卧室的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入卧室都須經過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。

5、卧室不私密的戶型不能選

客人去客廳，首先要經過卧室的門才能到達，這樣使卧室無私密性可言;另外，卧室距離鄰居的窗戶太近。

6、房門正對廚房或和廚房相鄰的戶型不能選

廚房爐火煎炒、排出油煙，容易影響正對的房門，危害人體健康，并且使工作表現不穩定。廚房是生火之處，甚為燥熱，所以也不宜與卧房相鄰，尤其是睡床緊貼爐竈的牆。

7、形狀異型的戶型不能選

用“垃圾”空間打造的異形房房子不能選。比如三角形，多邊形，室内空間有銳角的房子盡量不要選。比如，斜邊容易造成視線上的錯覺，多角容易造成壓迫，因而增加人的精神負擔。

1、最完美： 朝南并帶陽台

房屋朝南是許多購房者的第一選擇，如果客廳和主卧朝南并且帶有陽台，那麼可以說是要風得風要雨得雨，為最完美的朝向。

2、最溫暖：朝東面

太陽每日東升西落，朝東的房屋能最大程度地吸收陽光的照射，特别是夏天，早晨的陽光溫暖和煦，可以滿足居民晾曬衣物的需求，到午後酷暑難耐的時候，太陽已經轉向了西面，因此朝東的戶型冷熱适度，容易讓人接受。

3、最炎熱：朝西面

在中國人的眼裡，朝西的戶型一向都是被吐槽最多的戶型，如果沒有陽台，夏天的下午陽光會通過西面的窗戶直射屋内，因此在夏天普遍高溫的中國，都會盡量避免選擇朝西的戶型。但是朝西的戶型也并不是一無是處，特别是西面有陽台之後，傍晚在陽台上欣賞美麗的夕陽，以及冬天那溫暖而寶貴的陽光就會讓你的生活變得非常惬意。

4、最寒冷：朝北面

北半球的冬季經常刮西北風，再加之北面無法同陽光親密接觸，導緻房屋的北面一向都是最寒冷的，如果您不介意在寒冷的冬天，或者不在乎衣物、被褥長期得不到陽光的照射，那麼選擇朝北的戶型吧。

十、産權年限

商品房的使用年限是從開發商繳納土地出讓金那天開始計算，即拿地時間。土地使用年限從開發商獲取土地證開始算起，等老百姓辦到自己的土地證時實際可使用的年限肯定會低于規定使用年限的，因為有開發周期的。

（一）居住用地70年；

（二）工業用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年。

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