今早（5月23日）9點，橋北老盤北外灘水城報名結束，就在9點35分，項目置業顧問在朋友圈也宣布報名通道結束，将搖号開盤。

據掌櫃君了解，目前報名人數已超800組，本次北外灘水城加推十九街區16号樓，建築面積約89、111、114㎡，毛坯均價18600元/㎡，共272套房源。

1.86萬/㎡、主城谷底價、272套房，從價格和推貨量來看，都是屬于比較可觀的。但也有購房者表示，土地已經縮水17年、小區體量太大，後期升值空間有限、轉手難度較大，不值得買入。

那麼，1.86萬/㎡的北外灘水城到底值不值得買？今天，掌櫃君就跟大家一起來探讨下。一、時隔半年多，北外灘水城精裝改毛坯，降價2000元/㎡上市

提到北外灘水城，可能很多買房人會以為是純新盤，但熟悉樓市的人都知道，北外灘水城就是橋北老盤威尼斯水城，隻不過是改了個名字，可以說是南京樓市的“骨灰級”樓盤，賣了十幾年還沒賣完。

項目上一次開盤是去年11月，當時領取9、13号樓272套房源銷許，精裝均價20600元/㎡，平推直到今年年後才賣完。

時隔半年多，項目于5月20日再領16号樓272套房源銷許，建築面積約89、111、114㎡，毛坯均價18600元/㎡，在精裝改毛坯的背景下，等于項目間接降價2000元/㎡上市。

在南京樓市多家樓盤毛坯改精裝，以便提高價格的背景下，為何北外灘水城卻精裝改毛坯，變相降價加推呢？掌櫃君也從項目置業顧問了解到：北外灘水城還剩3棟樓，也算尾盤，加上之前精裝房源有部分買房人覺得标準性價比不高，反而價格貴，希望毛坯交付，自己可以根據喜好來裝修，所以選擇了毛坯上市，定價在1.86萬/㎡。

本次加推的是十九街區16号樓，毛坯均價1.86萬/㎡，這已經是整個南京主城少有的“谷底價”。算下來，最低總價僅160萬起，首付3成約51萬起，這個首付和總價是真的對剛需很友好，也是少有的剛需上車機會。

16号樓位于項目東北角，具體樓棟分布圖如下：

本次加推的建築面積約89、111、114㎡，整體來看，戶型設計均不方正，但部分戶型做到三開間朝南，南北通透，但89㎡做兩室，111和114㎡做3室，功能性不是很好。

加推戶型圖：

在目前的南京樓市，有句話：一個樓盤的報名人數，在一定程度上取決于該樓盤一二手房價格倒挂多少。倒挂越多、報名人數越多；反之亦然。

但目前所謂的限價盤已經所剩無幾，北外灘水城報名人數已超800組，并不能說明其價格倒挂很多。對于該樓盤，很多買房人都在考慮：均價1.86萬/㎡可以說是性價比不錯，但這個項目的優缺點分别有哪些？1優點1、購房門檻低、還貸壓力相對小，适合剛需人群上車

北外灘水城毛坯均價1.86萬/㎡，總價169萬起，首付51萬起，這個在目前南京主城已經算是很便宜，龍潭新城都賣到1.75萬/㎡，比較适合剛需人群上車，若按照利率上浮15%來算，每個月還款約6800元，這個對于年輕小夫妻來說，壓力還是能接受。

2、加推套數多，中簽率超30%，買到可能性較大

本次推出272套毛坯房源，這個開盤量說多不多，但說少也不少，且多以小戶型為主，總體來看對剛需比較友好。目前報名人數超800組，中簽率約30%以上，等于3個人買一套房，肯定會有人不買，相比下來，剛需能買到的可能性還是比較大的。

3、距離主城較近，已有地鐵3号線、規劃地鐵11号線

目前來看，項目周邊已有地鐵3号線柳州東路站，雖然距離地鐵站有一定距離，但有公交往來地鐵站與小區，周邊還有規劃的地鐵11号線，預計今年開工，以及規劃中的和燕路過江通道，出行相對方便。

4、周邊配套相對完善，生活氛圍濃厚

北外灘水城周邊各項配套相對齊全，如弘陽廣場、大洋百貨、沃爾瑪、天悅城、南京醫科大學第四附屬醫院，以及菜場、水果店、藥店等各種生活配套。另外，社區内規劃了琅小分校、二十九中分校等豐富的教育資源，可以說項目周邊是目前整個江北新區配套最成熟的闆塊。

從網上房地産的北外灘水城預售許可證顯示，項目拿地時間是2002年10月29日，也就是說至今已經過去近17年，按照預計今年年底交付，等于房子拿到手，隻有53年的使用權，年限可謂大大縮水。

2、雖然有地鐵3号線，但距離地鐵站較遠

雖然北外灘水城周邊有地鐵3号線柳州東路，但這次加推的十九街區距離地鐵站約2.2公裡，還是有一定距離，導航顯示走路要近半小時。而且柳州東路地鐵站每天早晚高峰，非常擁擠，出行會有一定不便。

3、整個威尼斯水城體量巨大，出手周期長，且居住人員雜亂

整個威尼斯水城小區體量巨大，目前已經開發到十九街區，後面還有部分地塊還未開發，南京網上房地産顯示已經入網達到35054套，也就造成小區居住人數非常多，且居住人員較為雜亂。

入網套數非常多，也就導緻出售二手房套數較多，且存在價格競争關系，後期出手周期較長，加上限售因素，短期獲益性小。

4、二手房正在出售巨多，一二手房價格倒挂不明顯

根據鍊家顯示，目前威尼斯水城正在出售1136套房，出售房源巨多，對後期出手會有很大影響。另一方面，目前整個小區多個街區在售均價在2.1萬-2.5萬/㎡不等，但距離十九街區較近的僅2.1萬/㎡左右，一二手房價格倒挂并不明顯。

看完項目的優缺點，掌櫃君再跟大家來探讨下，1.86萬/㎡的北外灘水城到底值不值得買？

首先，來分析下這個項目的購房群體是哪些？掌櫃君覺得：北外灘水城的購房群體隻有2種。一是南京的剛需群體、二是部分投資客，特别是資金并不充足的投資群體，可能前者居多。1剛需群體

具體來看，剛需群體就不用過多解釋，也就是在南京工作，目前沒房，或者剛畢業的大學生想留在南京的，這些購房者普遍以年齡不大、首付不多、還貸能力不是很強，買房以自住為首要目的。

當然，對于他們來說，北外灘水城的低總價、低首付、還款壓力相對小，是一個不錯的上車機會。在現在南京主城普遍2.5萬/㎡以上的背景下，這也是一個值得出手上車的樓盤，所以，這部分購房者應該是占比最多。

而就自住購房群體來看，主要吸引的是在橋北、高新等地及長江以南3号線沿線工作的剛需人群，或者是周邊有換房需求的改善人群。因為受地緣因素影響，這些群體對區域的認同會較高。2投資群體

對于投資客來說，他們主要考慮的是房子後期變現的問題，也就最主要是房子未來的價格。投資群體來看，主要是橋北和江北部分區域、及江南部分資金有限的投資客，鍊家最新數據顯示，北外灘水城目前二手房均價在2.1萬-2.5萬/㎡，但掌櫃君覺得這個價格隻能用來看看，不具有實際意義，主要還是看實際成交價。

可以很直接的看出，成交多數在2萬-2.4萬/㎡，值得注意的是，10街區之前的多數在2.3萬/㎡左右，而街區較新的多數成交在1.9萬-2.2萬/㎡，當然具體還是要看街區、裝修、樓層等因素。所以，對于投資客來說是需要謹慎的。

下面，簡單來算一筆賬，以89㎡戶型為例，總價169萬左右，首付約51萬，每個月貸款6800元左右。而項目預計今年年底交付，算上辦證時間，預計2020年3月左右辦完證。加上限售3年，預計2023年3月才可以交易，也就是說買到手，要還4年的房貸。

以每個月6800元房貸來算，一年大概8.2萬左右，四年房貸約32.6萬左右。若4年後，小區均價2.5萬/㎡來算，總價在222萬左右，減去首付和房貸，預計可實得53萬左右，再減去四年房貸實得20.4萬左右，平均每年5.1萬左右，算下來每個月大概4250元左右。

這個收益算下來，不是很多，還要面臨很多二手房出售的競争情況。

就1.86萬/㎡的北外灘水城值不值得出手？掌櫃君也采訪了橋北中介門店負責人王經理，他表示：

首先，橋北作為南京主城開發較早的區域，如威尼斯水城、天潤城等老盤，也就存在二手房體量太大，出售有難度，也就有很多人選擇出租，吃租金等待房價上漲，也因為曆史原因，整個區域居住人群比較雜。

但1.86萬/㎡的新房，南京主城已經沒有了，這個價格和地段，加上周邊生活配套是可以考慮自住的，所以自住和剛需是可以考慮買的。投資的話要用購房資格和貸款資格，還有後期的限售，是需要認真考慮的。

但掌櫃君覺得值得注意的是，雖然目前北外灘水城存在一定價格倒挂，但整個小區體量巨大，後期難免會有更多剛需換房、投資客變現的情況，未來上市的二手房更多，或将出現大量抛售，買房人能更多選擇和可談價的餘地，也就造成買賣周期拉長，甚至有人降價抛售。

綜合來看，北外灘水城的總價和首付都比較低，周邊各項生活配套相對完善，比較适合剛需上車自住。但對于投資客來說，二手房出售太多，且會占用購房資格和貸款資格，投資回報率不高，需要慎重考慮。

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