民企未來的出路在哪裡，這可能是當前衆多民營房企撓破腦袋都在思考的問題。

借《風雲》裡泥菩薩給雄霸的四句批言，“金鱗豈是池中物，一遇風雲便化龍。九霄龍吟驚天變，風雲際會淺水遊。”曾經的房地産業，乘政策的風起勢，借資本的雲發展，扶搖直上，是有名的香饽饽；現在的房地産業，風雲際會，前途莫測，或龍或蛇，誰也不好說。

01

國央企時代到來

在經過1年多暴雷風波持續性發酵後，房地産行業的企業競争格局可以說發生了翻天覆地的變化。

在銷售方面，原本在近年Top20榜單中常見的恒大、世茂、華夏幸福、陽光城、中南、富力等房企均掉出前20，且業績預計縮水至少一半以上，而補位的是華發、建發、越秀、濱江、美的等後起之秀。

圖：2019年-2022年1-6月操盤金額Top20排名變化（民營房企）

圖：2019年-2022年1-6月操盤金額Top20排名變化（國央企背景房企）

根據排名變化來看，擁有國央企背景的房企憑借政府背書，在“賽道”後半程穩健發揮，而先前領先的部分民營房企則後勁不足，在“障礙賽”中敗下陣來。從房企類型占比來看，Top20中的國央企數量已反超民企，同時中鐵建和遠洋等緊随其後，虎視眈眈。

圖：2019年-2022年1-6月操盤金額Top20不同類型房企占比（單位：%）

若将銷售比作馬拉松長跑，那融資就是路上的能量補給。尤其在2021年下半年恒大爆雷後，金融機構清醒的認知到房企的“大而不倒”隻是假象，穩健才是王道，因此更信任有國資背書、風險相對可控的房企。此消彼長，擁有國央企背景的房企隻會占據更多的主動權。

伴随市場進入下行周期，融資資金有限，民企面臨的困境隻會越來越多，前行路上皆是荊棘叢生。從目前房企的動态來看，除部分民企能繼續憑實力“獨自美麗”之外，民營房企想要另辟蹊徑有兩條路，一是抱國企大腿，引國資入局，二是化重為輕，布局輕資産業務。

02

民企國資“聯姻”

本着“打不過就加入”的原則，一些房企開始尋求國資的進入，為企業拓展新可能。

今年已有不少企業“修成正果”，包括華南城引入深圳建發為大股東，建業引入河南鐵建等。此外，還有不少正在路上，例如奧園計劃引入山東能源作為戰略投資者，金科積極引進國資戰投，等。

除直接入股外，“AMC 國企/央企”與民企聯手也是較為流行的方式。今年4月初，招商蛇口攜手四大AMC之一的長城資産，與佳兆業簽署戰略合作協議，拟在城市更新、房地産開發、商業綜合體經營等領域開展戰略合作。5月份，中南建設與華融資産和南通國資共同設立合作主體，獲不超過50億元的資金支持。

表：部分暴雷事件前國資入股的房企情況

但縱觀那些早早“上岸”的“前輩”，都是“上面有人”，給到的支持力度和帶來的發展潛力各有不同。2022年，綠城逆勢擴張，萬科穩穩活下去，禹洲早早暴雷，作為都是早早引入國資的房地産企業，面對的不同境遇真實反映了世界的參差。這中間除了引入的國企本身的差異之外，因持股比例、控股情況、戰略布局的不同，導緻國企對于入駐房企的定位也不同，這在一定程度上影響了國資扶持的力度。

比如綠城，中交一開始入股的最終目的就是為了控股綠城，并實現财務并表。從戰略規劃上，就是要把綠城打造成中交集團旗下在港股上市的地産平台，與在A股上市的中交地産以及海外地産形成互補和聯動，并補足中交原本品牌和團隊缺乏的情況，對綠城寄予巨大期望。雖是後來者，但被看作是自己人。

反觀萬科，雖有深鐵入股，但提供的支撐和動力卻是不那麼明顯的。主要是由于深鐵旗下同樣主營地産業務的還有深鐵置業和深鐵商業兩家公司，深鐵在深圳的資源優先選擇這兩家，而非萬科。但在這之外，萬科也借深鐵的旗号，與各地地鐵公司簽訂戰略合作協議，為自己謀機遇。

如果要用簡單的關系來說明，那綠城屬于中交再婚後的“兒子”，不是親生更甚親生；而萬科屬于深鐵收養的“侄子”；至于禹洲，隻是華僑城的“遠房表親”。

03

民企轉型“乙方”

除抱大腿之外，轉型輕資産運營，将項目代建、存量運營、資産管理等技能天賦展現到極限，也是房企的一條路。

以代建業務為例，由于自有資金投入量少，市場空間大，收入穩定，利潤率高，且與房企傳統開發業務關聯度高，近兩年越來越多房企開始以乙方的身份，入局代建賽道。據統計，目前布局代建業務的品牌房企超40家，全面包含大中小各類型房企。其中，綠城管理和中原建業分别在2020年和2021年成功上市，它們作為綠城和建業旗下的代建公司，吃到了業務發展的第一波紅利。

表：部分開發商代建業務情況統計

作為“代建第一股”，綠城管理成立于2010年，以政府代建業務起家，後逐漸涉足商業代建，資方代建，目前穩坐行業頭把交椅。綠城管理是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，并開始以代建業務為核心，孵化金融服務、産城服務、産業鍊服務等業務，布局全産業鍊的輕資産業務。

除代建之外，找到适合自身的輕資産模式才是關鍵。像華夏幸福就表示将轉型成産業新城服務商，充分發揮在産城方面的優勢，專注産業輕資産服務，并探索“代建、裝修、物業”等業務。

不可否認的是，房地産行業正在從“土地紅利”、“金融紅利”向“管理紅利”轉型，以優勢的輕資産業務為支點，并向全産業鍊拓展，或許是房企輕資産轉型未來的發展趨勢，但如何輕松的完成“大象轉身”，是目前房企需要思考的問題。

同策資管

地産界專注資産管理研究平台

同策資管同策資管457篇原創内容

公衆号

※為了不錯過“同策資管”每一條有價值的内容，請關注并★星标我們！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!