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提問：雕叔你好！預算在250萬左右，社保剛4，除了高新南不能買,其它區域都可以買。最好是新房，二手房房齡新也行，要怎麼選擇才合适?

回答：如果不限定闆塊方位的話，可選項很多。 綜合來建議一些闆塊和樓盤吧，都是當下你們需求内的優質可選項。 二手房︰錦江沙河的望江錦園、華宇廣場（地段很好，單價2-2.5萬尚在合理區間)﹔東湖和三聖鄉的瑞升望江橡樹林、卓錦城五期、綠地468公館（學區中上，次新大盤);成華區可以看看成華奧園廣場、中糧錦雲、招商中央華城（價格波動較大，可以在2.5萬單價撿漏，均是地鐵大盤)﹔龍泉驿區大面的龍湖三千庭、炜岸城、龍城1号（二圈教育較好的闆塊，洋房别墅等産品)。 在青羊武侯一帶，則可以嘗試看看武侯新城的保利花園、綠地聖路易名邸、新希望錦悅楠庭等(教育彙聚了武侯頂尖的新學校，但是這個闆塊有一定航空噪音)﹔青羊新城推薦看凱德風尚、俊發時光俊園、長虹和悅府、恒大翡翠華庭、保利香槟光華、萬科金色領域等兼顧交通、教育和商業的樓盤。 新房在250萬以内的話，可選項就很少了，要麼是買不到，要麼是買不起，但是依然可以在城東的龍泉驿十陵、東安湖可以尋找一些産品，比如東安湖的華潤未來之城;十陵的華潤時代風景以及佳兆業珑樾壹号等，都還是不錯的選擇。如果順位度還能提升的話，比如在成華區的二八片區，還可以嘗試一下首鋼璟辰裡、中車共享城以及新希望萬科知園等樓盤。另外在武侯和金牛區推薦看看人居柏芸城、長虹天樾等樓盤。

提問：請問一下，我把泸州的房子賣了，想在成都買，但是現在又在猶豫是在成都追南門還是打新房？主要是擔心追高了。就目前形勢來看你覺得成都的房價，大降的可能性有多大？

回答： 你置換方向是對的，有資金，有房票堅定不移買成都，建議速度進場。成都在調控升級之後，現在也處于一個僵持階段，成交量是下降了，但是價格還沒有大跌。 1、房子的價格不會脫離本身的價值而存在。按照目前各大城市的供地規模來看，并不缺普通的房子，這種房子價格并不貴，缺的是被附加上了“地段，房齡，教育資源等”這樣的條件後的好房子，這樣的房子還是少數。 2、成都這類大城市，人口一直有淨流入，産業機遇對人才的吸引力大。長期來看，對房價有一定的助推作用，但人口的流入與房價的上漲不能劃等号。合理的産業結構、穩健的信貸政策，充足的土地供應，嚴格的預期調控等等，這都是保持房價在合理範圍内的保障，否則隻會助推泡沫增長，釀成“破裂”風險。 3、房地産市場，其實也是一個風險市場，因為人們的預期是買房了，房子價格就會随着時間推移，價格上漲。但隻要是商品，自然會因為各種因素，對價格形成波動，沒有隻漲不跌的市場。目前房地産的發展模式和增長趨勢，還有待繼續轉變，其中也蘊含了相當大的金融風險、民生風險和市場風險等。如北京、武漢等，這幾年也一直在經曆房價漲漲跌跌的起伏過程。 4、在大城市買房，本質就是一個篩選的過程，如果你的收入暫時不如别人高，并不意味着你一定就喪失了買房的機會。上車的時機還是很重要的，另外買房的決心也很重要。如果大的買不起，就先買小的；好地段的買不起，就先買相對次一點的。

提問：雕叔你好！城投置地梧桐栖這個樓盤怎麼樣有發展空間嗎？天府社保戶口剛需一順位搖網紅樓盤機率大嗎？建議新盤還是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龍場闆塊，自身産品就不說了，還行，價格也算是中規中矩，但是外部的環境比較惡劣，教育在成華墊底，然後商業幾乎隻有到建設路或者動物園才有一些，最關鍵的是它的交通配套很不樂觀，自身由高速路、三環路以及鐵路線形成了三角包抄的局面，近乎一個孤島，缺乏成體系的開發節奏和力度。 如果談到地鐵的話，這裡也是三環内的地鐵真空地帶，唯一有希望的就是看未來，有可能會有地鐵23号線(不确定是否設站，設站與該樓盤距離遠近)，這樣才能緩解它尴尬的局面，而這個時間周期是非常長的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的風險性，也不太具有居住的實際價值。 作為天府剛需第一順位的話，本地的網紅盤概率還是比較大的，像最近的萬科、海倫堡和中信，都是剛一輕松入圍，隻要你預算不是很緊張的話，當前比高新區更容易上車，剛一還是很穩當的，建議着手等新房，搖新房。

提問：雕叔你好，預算320萬左右，普通資格，高新戶口，拟購買三室5年以内次新房或者折房，近兩年内不住，學區可以不作為主要考慮，請問哪些闆塊小區适合，廣都龍湖與錦江生态帶萬科，複地，首選哪裡？

回答：作為高新普通資格，320萬的總價預算，如果求穩的話，建議還是以次新二手房為主，這個總價預算并不算低，而且不考慮到學區因素的話，我們覺得可選擇面是很大的。 廣都地鐵口的龍湖九裡晴川，當下單價居高不下，大概在3.3-3.5萬左右，你的預算隻能買到90平的剛需套三單衛，整體來看稍顯泡沫。錦江生态帶的萬科翡翠公園，單價大概在3.2萬，可以買到94平套三雙衛，品質換地段，也并不是非常劃算一個選擇，但錦江生态帶開發商雲集，後期的整體議價能力或許很不錯，而且還有天府B學區，地鐵、商業等配套的陸續進駐，潛力巨大。 複地禦香山3悅在恒大天府半島下面，雖然地鐵口，但是比較孤單，缺乏開發商和業主的抱團取暖，單價和總價倒是便宜，但綜合配套與預期甚至是趕不上萬科的。 三者來看，我建議萬科翡翠公園>龍湖九裡晴川>複地禦香山3悅。

提問：雕叔你好！請問一下在成都區域内，在你看來，哪個區域的租售比會更好一點?

回答：我不考慮租售比，在房價租售面前，其實不應該過分追求租售比，當然也不能無視租金。 一般現在租售比好的地方，房價都是滞漲的。 租售比高的房子，漲幅都差，不要亂買。 這些小區，既能辦公，又是住宅，租金高，房價跌，而且死活漲不上去，一買就被套。 好多人被洗腦，特别喜歡打聽租售比，總覺得租售比高的房子價值高，實際上恰恰相反。這個概念也不知道是誰提出來的。 成都的房子，想要租金抵月供，最簡單的辦法就是時間，房價一漲，房租跟着漲，然後就輕松抵掉月供。2010年貸款買的房子，現在的租金完全可以覆蓋月供。 買房的時候，盡量躲着高租售比的買，即使是現在的老破小，也是這樣。老破小租金高，就是因為區域發展太成熟了，進入了房價低增長期，但是區域的成熟就使得租金表現越來越高。

提問：雕叔，求助！之前我們打算是買學區房的，但是你也知道當下學區房政策變動較大，我們現在非常猶豫，不知道怎麼看待這個政策，成都的學區房還能買嗎？如果可以買的話，又該怎麼買？

回答： 你好，學區房改革，打破的是教育資源的壟斷，這個大趨勢是不需要去質疑的，總的來說，你可以盡量去選擇兼顧居住屬性的，而不是純粹圖老破小挂戶的學區房，政策在向多校劃片傾斜，最終收益的，是這些兼顧彼此的片區和樓盤。 學區房改革可能是房住不炒之後，下一個房産改革堅定目标和方向。房子逐步跟教育脫鈎，學區房正在利空，未來學區資源會越來越平衡，走入教育平權時代。 但是從政策上來說，未來中國是肯定會逐年出政策，調控解決教育不平等的問題，相關政策可能會有延續性。打破教育壟斷，均衡教育資源，任重而道遠。 那麼成都學區房還能買嗎？能買，隻不過未來房子價值核心仍然是品質。 我建議三點。 （1）把房子居住屬性放在首位，盡量選擇能夠兼顧一家自住的次新闆塊次新樓盤，與此同時，還帶有一定學區屬性的樓盤，比如青羊五區、錦江三四區以及高新五區等。 （2）看重更好的教育區域，未來多校劃片會是主流，整體來說看一個區的教育均衡程度，目前教育是有區與區之間的教育壁壘的，比如青羊領銜的，不會去發展你金牛，錦江領銜的，也不會去照顧成華，因此教育均衡程度，還是要着重青羊、錦江這種區域。 （3）遠離老破小，摒棄某些青二錦二學區房的“标間”“隻有衛生間和卧室大小”的品質。這些以往常常隻用來學區挂戶，但是唯一的學區優勢被分散後，那麼自然蕩然無存，雖然總價不高，但畢竟學區的利空大于房産的投入，得不償失。

提問：雕叔你好！買雕叔事找雕叔咨詢一下。家有兩套房，一套老房子剛賣掉，明年二三月到位資金210，在住的新房還有不到70萬房貸，是高新區金雕叔榕灣114坪四房。 想再買改善房，但普通高新購房資格現在成都貌似沒什麼機會，再看二手，請雕叔推薦一下。如果從投資角度看，二手改善類房型、剛需房型. 、大戶型小戶型怎麼選更劃算？

回答：你好，你的總預算大概就在400個左右，如果想買改善加投資話高新可以看看新盤陸肖和金隅金城府，成華二仙橋闆塊的中車共享城，天新的保利和光與湖和天府裡這些盤都是順銷盤。 普通資格 都能買得到。二手房可以看看大源都城雅頌居，華潤鳳凰城一期，天府新區的三利雲錦，蔚藍卡地亞花園城。如果從投資角度看買90-130的改善房以後将成為市場主流。超過這些就是終改，總價更高，未來接手的人範圍更小。

提問：雕叔，你好！我目前隻有二圈層的戶口作為購房資格，購房主要還是考慮投資屬性。目前來看，能買到主城區優質樓盤的概率比較低。這個時候應該轉戰優質的二手房嗎？或者有更好的投資房産的思路嗎？感謝！

回答：從目前的投資角度來看，新房的一些熱門區域、網紅樓盤是不二之選，但前提是資金預算充足，另外資格順位度夠高，你是二圈層戶口，即便是剛需，也隻能當個剛四這類的，還買不到天府和高新，所以你要麼指定能把戶口社保遷移成為某個區的剛一，比如成華、高新、天府新區這些投資盤紮堆的區域。否則，很難說可以從順位的角度去買到不錯的新房。 除非你主打撿漏，比如十陵、大面、武侯新城、二八片區的撿漏。 當然，從二手房的角度來看，當下各個闆塊都是相當成熟的價格體系，核心的優質的闆塊樓盤，價格都已經居高不下，很難說還有較大的投資意義，也就是不存在窪地概念了。 最多隻能說寄希望于指導價，是的某些核心闆塊的樓盤，适度價格回調，然後抓緊機會适時抄底。

提問：雕叔你好！預算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七裡和機投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。 整體來看鳳舞七裡的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區，武侯新城南片區内目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發商的“TOP”系人居産品。 而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區，緊鄰武侯新城産業核心區，彙集着武侯電商産業功能區大樓、西部智谷、武侯科技園創業城、智·C8文化創意産業園(建設中)。雖然周邊彙集着多個産業載體，但是區域内的各項生活配套，還遠不如南片區的醇熟。 所以從位置上來說，我認為當下的鳳舞七裡更具有确定性，但是也不排除今後機投這邊的北片區會發展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七裡更勝一籌。 但是，從産品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶闆式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七裡産品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，産品形态上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。 就看你更側重什麼了，如果不差錢就看中樓盤内部的改善，那麼上中南華宇君啟，如果預算可以省一點,然後看中闆塊的綜合環境，那麼就上鳳舞七裡。

提問：雕叔你好！預算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七裡和機投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。 整體來看鳳舞七裡的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區，武侯新城南片區内目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發商的“TOP”系人居産品。 而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區，緊鄰武侯新城産業核心區，彙集着武侯電商産業功能區大樓、西部智谷、武侯科技園創業城、智·C8文化創意産業園(建設中)。雖然周邊彙集着多個産業載體，但是區域内的各項生活配套，還遠不如南片區的醇熟。 所以從位置上來說，我認為當下的鳳舞七裡更具有确定性，但是也不排除今後機投這邊的北片區會發展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七裡更勝一籌。 但是，從産品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶闆式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七裡産品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，産品形态上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。 就看你更側重什麼了，如果不差錢就看中樓盤内部的改善，那麼上中南華宇君啟，如果預算可以省一點,然後看中闆塊的綜合環境，那麼就上鳳舞七裡。

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