政策頻發。

剛需可以進場了。

在深入探讨前，有必要先作解釋：

我們認定的剛需，是指在天津有首套房資格，首付、還款無壓力，且有迫切自住需求的購房者。

這類人，沒必要“再等等”。

因為已經等不來什麼了……

01.

等政策嗎？

我們可以把針對需求端的政策，劃分為“限購、限貸、限價、限售 非房價部分的置業成本優化”。

剛需，不受限購、限貸影響。

當下宏觀環境，寬松是大方向，勢必也不會加碼。

限價和限售，倘若放開是刺激市場之舉，反倒對剛需無益。

與上車置業緊密關聯的，更多是“購房成本優化”。

看看天津都落地了什麼？

公積金貸款利率更低。

這方面，“父母可通過提取住房公積金支持子女購買首套房”和“首套貸款最高限額上調至80萬”，天津均已啟動實施。

更廣泛的按揭貸款，首套利率得到了高層“優先而堅決”的照顧，天津響應很快。

5年期及以上的LPR下調15個基點至4.45%，疊加央行給出的“首套商貸利率下調20個基點”，4.25%的房貸利率相比原先的4.9%，已經打了八六折。

10年最低點，足夠有誠意。

哪怕未來仍存調降餘地，一是空間和幅度未必很足了；二是LPR屬動态調整，非固定折扣，得失都是短暫的。

至于呼聲很高的“降首付比例”，更适用改善。

目前天津首套執行最低三成首付，倘若進一步下調，雖能解決一部分上車壓力，但同時也意味着還款壓力更大。

在長期不确定環境下，要面對長期确定的還款壓力，一味加大杠杆，未必是安全明智的選擇。

與此類似的是場外杠杆，諸如首付貸、契稅貸，慎用。

當然，降稅費能實現置業成本的減少，可相對整體購房成本，并非關鍵因素。

哪怕與房價合理的波動結果相比，都微不足道。

專門為這去等？隻能說機會是有成本的。

一句話，政策工具箱裡與剛需相關的措施基本都亮明了，而且關照的态度和力度一點都不扭捏。

至于還未露面的，真的與剛需關系不大。

02.

等價格嗎？

不得不承認，等房價繼續下降，這是絕大多數觀望者的心态。

對此，我們也一直在緊密追蹤。

這是天津若幹“套均價250萬元以下”熱門闆塊的價格走勢。

必須承認，2021年至今多數闆塊都下過台階，但在2021年10月至2022年1月期間也先後形成了底部。

之後即便在口罩和債務雙重壓力下，價格并沒有繼續向下突破，有些闆塊甚至還有一個微弱的擡頭。

誰都無法保證所有闆塊、所有項目不會再向下調整了，但至少以上述走勢結合天津剛需項目的開發成本看，支撐越來越強了，向下餘地越來越小了，至少不會一瀉千裡。

同時，眼下存在着一個小的價格窗口。

六月又值房企年中報關鍵節點，在上半年市場低迷、銷售斷續的情況下，開發商大概率會采取自救行動。實際上，不少項目已經開始籌備促銷方案了。

有人提出，等開發商揮淚大甩賣？

二季度确是房企還債高峰，不排除有項目難當困境，斷臂求生。可作為幾乎不具備風險承受能力的剛需，這樣的項目真的敢接盤嗎？

促銷回款和賠本甩賣，對開發商來說是兩回事。

對買房人，更是兩回事。

另一種邏輯是等面粉降價，而我們從相關部門了解到，穩地價仍是核心任務。

之前也曾有地塊回爐的先例。比如水西某地塊，從最初的50億起始總價，幾經周折最終49億成交。降了，又好像沒降。

03.

等新盤吧？

這個更直觀。表格中是去年第三批次和今年首批次天津集中供地的全部成功出讓地塊，滿打滿算隻有16宗。

參照2021天津開發商周轉周期，去年第三批次成交地塊最快要6-7月份才有望入市，至于今年首批次出讓的，大概要年底見了。

也就是說，今年的上市量、選擇面基本定了，多是老選項，少有新面孔。

而且這些準新盤裡，成本具備顯著優勢，或是有望颠覆闆塊格局的，鳳毛麟角。

若不是對“特定項目”執念很強，急需買房自住的24K純剛需，是等不來什麼新意和機會的。

04.

那就等信心？

“随大流，不會錯”是很多人的置業心理。

但所謂“等信心”，其實是市場起量，買房人彼此給的勇氣。

從“政策與量價的曆史對照”中，不難找到類似影子。

2014年5月起，房地産利好政策頻出，宣告啟動了上一個松綁周期。

但市場同樣很久不買賬，“信心”直到一年後才出現。

2015年4月，天津二手房成交量明顯上了台階，月均成交套數超過1萬套後再沒降下來，新房則在一個月後走出了相似曲線。

而很多人至今都沒注意到，在這一年市場博弈期裡，二手房均價上漲了約6%，新房上漲約30%。

當然，我們并不是說，未來一階段的房價會像上一個周期那樣帶節奏。

事實上這波行情，房住不炒定調深入，市場休養生息不充分，黑天鵝影響前所未有，天津庫存量較大，都會使價格盤整來得更為平穩、溫和。

但我們也應意識到，不能隻看這一次“松綁效果不顯著”，卻忽略了以往每一次松綁都并非“一針見效”。

從政策風向到市場啟動，往往需要一個對情緒的篩洗、出清過程，而每每這個階段，市場已經鮮有向下的動力了。

如果僅是“随大流”，等來的信心，很可能是有成本的。

特别是，那些明星闆塊、熱門項目。

05.

抄底，抄底。

既是買房人的美好願望，更符合有限購買力的“剛性需求”。

可事實如此，當下針對剛需能開的小竈基本出盡，政策趨底。

全年供應一眼望穿，價格下探後業已形成支撐，穩房價穩地價是宏觀需要，年中搶收交差是房企短期核心訴求……市場底部隐約浮現。

至于什麼時候才是情緒底，這取決于不同個體的理解。

有一點，情緒的底部像一片不知邊界的沙漠，并沒有明顯标識，不易察覺變化；情緒反彈正相反，好似沙漠裡的綠洲，讨喜，而具有明顯标識。

但是，人們一旦看見綠洲，便意味着已經失去之前那片沙漠了。

我們的建議是：真正的剛需，需要密切關注市場，鎖定目标了。

至少不該像上一個周期，在行情拉升時慌不擇盤，甚至跟着狂奔的情緒盲目銷金。

但願，窗口可以多開一會。

對了，六一快樂！

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