業主因為質量瑕疵拒絕收房，青島萬科如園被判賠償逾期交房違約金35萬餘元。

青島萬科如園覺得很委屈：

涉案房屋經竣工驗收合格，雖有些許瑕疵但已修複完畢，不存在嚴重影響居住的情況。何況合同補充協議第十一條有言在先：除非存在房屋地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的情形，否則其他的質量瑕疵不能作為業主拒絕收房的理由，萬科也無需就此承擔逾期交付的違約責任。

但是法院認為，這個合同補充協議第十一條存在免除格式條款提供方責任，加重對方責任的情形，應為無效。

青島萬科應該是氣壞了，在上訴請求中憤而寫道：否定合同補充協議第十一條，不僅嚴重損害了萬科置業公司的合法權益，也将給整個地産行業帶來不可估量的惡性影響。

來看看具體的情況。

合同補充協議第十一條

2018年12月，青島市民江女士與青島萬科生态城置業有限公司（以下簡稱青島萬科置業）簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，江女士以總價兩百五十餘萬元購買位于李滄區的萬科如園的一套網點房，最晚交房時間為2019年1月13日。

合同補充協議第十一條約定了房屋交付的具體情形，其重點在于，非法定事由買受人不得無理拒絕接收涉案房屋：除非存在房屋地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的情形，其他的質量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、牆壁裂縫、局部滲漏、部品零件損壞、管道堵塞等裝修問題）不能作為買受人拒絕接收房屋并要求出賣人承擔逾期交付責任的理由，出賣人無需就此承擔逾期交付的違約責任，但應按照質量保證書的規定承擔保修責任。

按照青島萬科置業的解釋，補充協議第十一條的意思是：涉案房屋經過竣工驗收合格，即代表可以交付，其他的質量問題随報随修即可，業主不能拒絕收房，更不能以此追究開發商的逾期交房責任。

市民江女士遇到的，就是屋面、牆面、地面滲漏、開裂，牆面發黴長毛等問題。江女士認為房屋存在嚴重的質量問題，拒絕辦理交接手續。青島萬科置業則認為，房屋隻是存在小面積潮濕情況，後續修複即可，江女士無理拒絕收房，未履行合同主要義務，其逾期收房産生的不利法律後果，依法應由其自行承擔。

江女士很是不滿萬科的态度，她認為，自己當初買下這間臨街網點房，目的就是出租。現在因為存在漏雨等情況不能正常裝修，既不能自用也不能出租，顯然無法實現購房目的，拒絕收房合理合法。

雙方較真的原因，在于逾期交房的違約金。

合同約定，逾期在60日之内，違約金為全部房價款的萬分之五，超過60日，江女士有權解除合同。

一審：該格式條款無效

江女士主張的逾期交房違約金為八十五萬餘元。

江女士認為，合同補充協議第十一條為格式合同，字體小且行間距密集，簽訂合同時也沒有重點提示。而且該協議全是免除或減輕青島萬科置業責任的約定，應該視為無效條款。

一審法院審理後認為，青島萬科置業作為提供格式條款的一方，沒有采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，且未按照對方的要求對該條款予以說明，有違公平原則，因此合同補充協議第十一條明顯屬于免除其責任、加重對方責任的格式條款，應為無效。

據此，一審法院判定合同補充協議第十一條無效。

關于逾期交房違約金的數額，法院認為，雙方在維修過程中的多次争議，造成房屋至今未交付，均有一定的責任。綜合考慮實際損失、合同履行情況、當事人的過錯程度等，将違約金計算方式調整為萬分之二比較合适，由此計算出的違約金數額為三十五萬餘元。

一審法院判決，青島萬科置業支付給江女士逾期交房違約金三十五萬餘元。

青島萬科置業完全不能接受這個結果。

合同補充協議第十一條的拟定，是他們精心推敲的結晶。該條款的邏輯是：房屋主體結構、地基基礎不合格或嚴重影響居住等法定的事由之外，業主不得拒絕收房并主張違約金，而經過竣工合格驗收的房屋，當然不存在法定的拒收理由。所以，業主簽署合同的時候，就已經不存在逾期交房的問題了。

這是一款護體铠甲，完美的沒有漏洞。

如今被一審法院給否定了，心情可想而知。

在此後的二審中，青島萬科置業指責一審法院轉嫁責任、斷章取義、避重就輕，用詞不僅剛猛，還拔高到行業層面：不僅嚴重損害了青島萬科置業的合法權益，也将給整個地産行業帶來不可估量的惡性影響。

二審：該格式條款有效，但是錢還得賠

關于合同補充協議第十一條，二審法院糾正了一審法院的判定。

二審法院認為，補充協議相關條款通過加粗方式予以提醒、提示，應該認為已經采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，該合同及補充協議合法有效。一審認定該條款系格式條款為無效條款，認定不當，予以糾正。

在格式合同中，到底什麼樣的方式，才算是合理地提請了對方注意，看來法院方面也是看法不一。

但是二審法院維持了一審法院關于青島萬科置業支付逾期交房違約金的判決，理由是房屋質量存在瑕疵。

二審法院認為，綜合各種證據，青島萬科置業不足以證明其已将涉案房屋存在的質量瑕疵修複完畢并已交付給江女士，同時也沒有證據證明房屋無法交付是因為江女士的原因，其主張已修複完畢并已履行房屋交付義務，證據不足。

這就又回到合同中來：合同約定青島萬科置業在修複期限内完成修複并再行交付，就不承擔延期交付的違約責任。但是青島萬科置業無法證明，在期限内将房屋存在的質量問題修複後再行交付給了江女士。

有點繞吧，簡單說就是：條款是有效的，但是你沒有完成。

所以，青島萬科置業在二審之後，還是要支付給江女士三十五萬餘元的逾期交房違約金。

法院的判決，肯定是考量各方面因素之後的綜合判定，作為旁觀者，就不再多議。

值得唏噓的是萬科。

遙想萬科當年，曾經是青島樓市的一個标杆，無論質量或者設計，還有對待業主的氣度和擔待，乃至眼界與謀略，都是不凡的存在。彼時，青島的業主們對于萬科的品質是頗為認可的。不知道從什麼時候開始，萬科越來越多地開始陷入各種糾紛，與質量相關的訴訟也日漸增多。不僅訴訟增多，與業主撕扯的方式也越來越不體面。就在不久前，也是因為質量問題，因為吃相太過不雅，青島萬科被兩級法院判定有違誠信。

不用抱怨朝來寒雨晚來風，環境變化并不是企業降檔的理由，自我放棄才是。萬科真的應該靜下心來好好反思一下，走到今天這一步，到底是什麼原因。

不反思也行，不過自此人生長恨水長東罷了。

文/花滿樓

編輯：董楠

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