近日，一起因“直更名”引發的房産糾紛在常熟法院調解成功。但是，以“直更名”方式買房的風險問題卻是值得重視的問題。在實際操作過程中，“直更名”風險較大，購房者理應謹慎選擇。

　　【案例】

　　幾年前，李某購買一套房産，但一直未交付，僅辦理了網簽。去年7月，李某将房産出售給王某，兩人與中介公司簽訂協議，王某交付李某定金3萬元。當年8月，李某向開發商申請退房。王某再次交付李某購房款11萬元，交付開發商購房款34萬元，開發商出具收據載明王某認購房屋。

　　此後，王某一直未能辦理“直更名”手續，遂将李某、中介公司、開發商同時告上法庭，要求李某承擔違約責任，開發商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發商提出，必須先由李某還清按揭貸款，然後才能撤銷原合同。後經調解，多方達成一緻：解除中介協議，王某支付中介費用1000元；李某與開發商簽訂的購房合同繼續履行；李某返還王某定金及購房款14萬元；開發商返還王某購房款34萬元；李某、王某、中介公司相互之間不再追究違約責任。

　　【律師分析】

　　“直更名”一般是，針對不動産權證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者将購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，開發商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過戶費。

　　“直更名”實為購房者将購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，根據我國合同法規定，此舉必須取得合同相對方即房産公司的同意，否則難以完成“直更名”手續。本案中王某承擔“直更名”義務并不違反法律禁止性規定，雙方在買賣協議中的約定應為合法有效的，但“直更名”顯然需要李某及房産公司的配合。

　　“直接改名字、免過戶費”，近年來，房地産中介頻現“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房産證，甚至有些還未交房，想省過戶費，需要從購房合同和還未辦理的房産證上做文章。在網絡搜索引擎上搜索“直更名”房源，馬上會顯示成千上萬條相關條目。除卻相關的新聞，大部分是中介和個人發布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區到高檔小區一應俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口号。不少房産中介從業人員表示，直更名的房源目前賣得相當不錯，不光賣得便宜，還可以省下不少費用，所以比較劃算。用他們的話說，類似這種房屋買賣操作起來已經相當成熟，安全性可以放心。

北京栩銳律師事務所：　雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作并不規範，存在着很大的法律風險。

　　一方面，從法律角度講，未依法登記領取權屬證書的房産不得轉讓。也就是說，沒有取得房産證的房源不得轉讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優惠政策。同時，“直更名”在實際操作中，由于買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方産生分歧不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。

　　自商品房實行購房實名制後，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規、規章規定允許退房的，如《消費者權益保護法》等相關法律規定的，有資質的鑒定機構按規定程序認定的質量問題等；二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的；三是司法機關、紀檢監察機關決定協助執行的。

根據我國合同法規定，“直更名”必須取得開發商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續後，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然後開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業内人士提醒，實際操作中，購房合同網簽後，還未備案的，需要購房者和房産公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，等待房管部門審批通過後，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然後房産公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。

更名：一手房

過戶：二手房

更名：沒有增值稅及附加稅費、土地增值稅，個人所得稅等。

過戶：有産生稅費，交易費用等

房産更名：

産權還是屬于開發商的，原來的購房者沒有産權隻有協議或合同，暫未達到辦證條件。若需更名需經過開發商同意辦理，協議或合同撤銷程序。

房産過戶：

是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺産等方式獲得房産，去房屋權屬登記中心辦理的房屋産權變更手續。即産權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。房産過戶有幾種不同的情形，有繼承的房産過戶、贈與的房産過戶、二手房過戶等。

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