今年大概率是朝陽新盤紮堆的一年，北至崔各莊，南至十八裡店，撇開即将土拍的第三波供地不說，單朝陽市面上現有的新盤都有不下10個，再加上七七八八的二手次新房源，對于改善一族，手握1000萬預算的朋友來說，基本上可以挑花了眼，而最近朝陽的熱門置業闆塊崔各莊、奶西出現了不少新盤，收獲了朋友圈一大波關注，與此同時，往西2公裡同樣距離望京較近，一直熱度不減的新北苑也成了大家争相比較的重點區域。

新北苑區域，是指西側和北側以清河為界，東起以北苑東路為界，南面以13号地鐵線為界的一片區域。和老北苑相比，這裡大部分都是品質好、環境好的新小區，像典型的福熙大道、中國鐵建花語城、國際城、世華泊郡、潤澤悅溪、華貿城等。

世華泊郡

正常進入小區是需要門禁刷臉識别的，但是跟大爺說了一下是訪客，大爺查了健康碼就讓我進來了，整體小區給人的感覺還不錯，尤其是地面比較幹淨、平坦，在小區溜達的時候還看到有專門的工人在做地面修葺和園林維護，小區裡搭建了自行車棚，配備了充電樁，設有專門的晾曬區和老人、兒童休閑娛樂區，細節處還貼心準備了防滑墊。小區園林也十分給力，在附近的幾個小區裡也算是數一數二了。小區外立面1-2層是石材，2層以上貼磚，維護的都還不錯，如果沒有提前了解過，真不太能相信，小區裡面還有8棟回遷安置房，2017年永安裡拆遷過去的。

整個小區有17棟高闆組成，房型為66平的一居到184平米四居，2500多戶，規模很大，但樓間距充足，基本不影響采光。小區南排的9、10、11、12、13、14、15、16号樓是回遷房，南窗能看見高壓線，每個樓都是兩個單元，一個單元回遷房，一個單元商品房，外立面看不出來，但樓道内部裝潢比商品房簡陋，所以同面積比商品房便宜100萬，但是商品房房本，稅費高一些，1居69平，報價550-580萬，兩居84-106平，700-880萬，不看重位置的話世華泊郡3居，上車門檻基本上是1000萬。

小區優勢是價格和環境，裡面有足球場和小學、幼兒園，旁邊朝外學校初中部，上學方便，北京城建N次方的配套，平時買菜購物日常生活都可以滿足；缺點是距離地鐵遠，門口亂停車嚴重，小區隔音效果一般，樓道裡能聽到對門兩家看電視的聲音，物業費2.98有點值，但是電梯有點老舊，強烈建議物業進行更換，剛站裡邊就給人整害怕了。

中國鐵建花語城

從北苑京客隆騎小黃車過來大概隻用了5分鐘，一路上還看到了潤澤公館、福熙大道、國際城和樂想彙，都是新小區紮堆的地方，一座座建築看起來很美觀，道路寬敞幹淨，城市建面給人的感覺很好。花語城小區對面是北京市對外貿易學校，門口保安崗站了1個穿着正式的年輕保安，不過小區管的倒不是很嚴，我跟業主就混進去了。整個小區體量不大，半人車分流，小區中間有水系和涼亭，幹淨舒服，另外還有供老人小孩休閑娛樂的場所。小區11年建成，外立面石材 塗料，經過這些年一些樓棟外觀已有些斑駁、脫落迹象。

小區由3棟花園高層和6棟花園洋房兩大類住宅組成，盡顯托斯卡納風格，是純商品房社區，高層18~22層，以89平方米兩居和130平方米左右三居為主，戶戶南北通透。洋房組團首層帶花園，主力戶型約為147~158平方米的三居，并配有少量約89平方米兩居和約 196~214平方米的四居加功能房。個人認為，中國鐵建花語城是北苑樓盤裡面戶型設計最好的，得房率高，戶型設計分配合理，但相對其他小區，戶型單一一些。89平南北2居，報價830萬左右，129，159平3居，報價1200萬-1600萬左右，129平出房少，相比國際城，幼兒園小學緊挨着花語城，孩子低年級上學不用過馬路可以算個優勢，因為主打洋房産品，小區環境在區域内算是不錯的，物業費3塊多，追求品質和安靜的環境中可以看看這裡。

小區部分樓棟帶連廊，北向卧室隐私稍有影響，不過站在連廊上看風景，視野是真不錯，建築、學校、道路、還有旁邊萬畝面積的清河營郊野公園，國家森林公園、朝來森林公園等景色盡收眼底。要說一些值得吐槽的地方就是小區園林樹木長得太過茂盛，嚴重影響低樓層采光，另外物業管理不是很到位，小區基本上每個樓道都有垃圾，而且單元樓門口亂七八糟地停着自行車、電動車等。小區也是新北苑離北苑地鐵最遠的一個小區，走路大概需要15分鐘。

福熙大道

還沒進小區（北區），就先被小區大門的設計吸引了，聽說當初大門建造的時候就花了有1個億，确實很顯檔次，十分氣派。進入小區，迎面而來的就是兩側的水系大道，嘩嘩嘩地都還在放着水，之前踩過不少小區，但能開這麼多水系放水的小區還是第一次見到。繼續往小區裡面走，小區入住率并不高，不少房子，洋房、疊墅，平層正在裝修。

福熙大道分為南北兩區，共12棟樓1800多戶，北區規模大些，南區部分二手房，還有新房在售，新房據了解都是小200平大面積了。小區以3居為主，125起步的正規3居室報價1300萬左右，還有122平的2改3戶型，但改完有一個卧室沒窗戶，報價1200萬，另外小點的還有少量70多的小2居，800萬上下的價格，110平的2居報價1000個左右，極少的60平左右1居，600萬左右的價格。小區最大的問題就是距離高壓電纜較近，戶型方正，但一居兩居多不通透。3塊左右的物業費，在區域内不算便宜，上學的話福熙大道北區部分能上花語城片區的幼兒園，南區不能上，小區北側還有底商，大型商業配套主要依靠華貿城，新北苑改善可以看看這裡的大戶型，是距離地鐵13号線北苑站最近的小區。

另外華貿城、潤澤系列等也都是新北苑成交比較活躍的二手房社區，影響着新北苑的房價。潤澤系列從禦府到悅溪到公館再到莊園，綠化率高，水系多，樓間距大，戶型朝向格局比較好，南北通透的戶型多一些，缺點是離地鐵稍遠，想選擇複式、下躍或比較在意小區品質和戶型格局的家庭可以重點關注。

一路踩盤下來，這幾個小區都離得不遠，周邊大型的商業、醫療、教育、交通等配套都可以共享。商業方面，除小區附近的一些底商之外，華貿天地是附近離得最近的大型商業綜合體，平時休閑娛樂吃飯逛街都可以來這裡，離得也不是很遠，驅車大概5分鐘的生活圈。教育方面，小學有朝陽實驗小學分校、朝陽外國語小學分校，中學有朝陽外國語分校。朝外雖然是分校，但教學水平放在朝陽來說也是很不錯的。醫療方面小的頭疼腦熱有社區衛生服務中心，國際城東南角有婦幼保健院，三甲醫院向南2公裡是航空總醫院，往北3公裡有清華長庚。

周邊配套：

上面分析的都是新北苑的基本面，品質次新，比較宜居。但支撐房價的根本還是在于需求，需求決定了房價的高低也決定了房子的流動性。那新北苑到底有哪些需求人群？

首先應該是天通苑和老北苑的改善人群，多數不願逃離現有的生活舒适圈，想在離自己生活區域不遠的地方選套品質更好、學區更好的房子。天通苑和老北苑都是居住人口密集區，強大的需求基數也客觀上支撐了新北苑的房價；即使在今年，京樓市場還不是那麼強勢的情況下，二手次新的價格依然沒有向下的波動。

其次，随着13号線拆分、17号線支線建成，新北苑的位置無論是自駕還是地鐵，到望京都十分方便，同品質房源的二手房單價，望京比新北苑貴2萬左右，這也導緻之前有不少購房者出于自住和性價比，會考慮選擇新北苑。

時過境遷，三年前、兩年前，新北苑沒有太多的競争對手，購房者沒有太多的選擇，但放在今天，朝陽新盤遍地開花，崔各莊、奶西不少新盤湧入，望京外溢的購房者又多了不少選擇，主打改善的和光悅府、龍樾合玺、望京養雲、綠城·曉風印玥，以及今年二批次奶西地塊即将開盤兩個項目首開金茂望京樾和中建宸園，随便一數就是6個項目，在如此多新房的壓制下，新北苑二手房會不受影響？在我看來，次新單價10萬左右，可能也是見頂了，1000萬改善預算大概率還是會考慮崔各莊、奶西。

1.新北苑二手房挂牌房源多是80-90平左右小兩居，雖然單價和總價上去了，但不算真正意義上的改善，想要居住更加舒服，120平左右三居起步，但尴尬的是這個面積段在新北苑并沒有太多可選房源；130平、150平大戶型房源可選會多一些，但總價偏高，不少家庭墊墊腳可能也夠不太上。

2.從單價來看，新北苑品質較好的次新小區均價在9.5萬-10萬，而崔各莊新盤指導價在8.8萬，甚至開盤的時候隻賣到8萬 ，價格倒挂的優勢還是十分明顯，而購房者也十分買賬，望京養雲開盤不久就完成了“跑路”，雖然配套不如新北苑成熟，但還是性價比高，同樣1000萬的預算崔各莊、奶西可以買到更大面積的新房，品質品相戶型裝修都比二手房要好。

3.老北苑是2000年一代的産品，新北苑是2010年一代的産品，老北苑是更高密度的老社區，社區老化，現在明顯跑輸大盤。再過10年，新北苑會不會也跑輸大市？如果新北苑在“品質”和“新”上面不再有優勢，出現大量的新房替代品，會不會在市場被暫時冷落？崔各莊、奶西很有可能是下一個“新北苑”。

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