住宅設計規範，又有新版本了！與2019版相比，有大變化！

近日，住房和城鄉建設部就《住宅項目規範》（征求意見稿）向社會公開征求意見。

意見反饋截止時間為2022年3月28日

這份2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）從技術層面細緻地規定了開發商該如何蓋房子，包括層高多少、走廊多寬、幾樓以上需要建電梯……都有清晰的規定。

那麼，相比上一版《住宅項目規範》（2019），這一版有哪些變化呢？

原文有一萬多字，這裡挑選出幾個重點來聊一聊。

01

住宅最低層高，從2.8米調高到3米

2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）提出：新建住宅的層高不應低于3米，而2019版表述為：建築層高為2.8米。

也就是說新版比舊版提高了0.2米，層高變高，舒适度自然提升。

2022版還提到，卧室、起居室的室内淨高不應低于2.5米，局部淨高不應低于2.1米，且局部淨高低于2.5米的面積不應大于室内使用面積的1/3，這一條大部分和2019版相同。

這裡需要區分一下層高和室内淨高的關系，層高是指下層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的距離；用層高減去樓闆厚度得到的就是室内淨高

圖源：百度百科

一般我們在房間内測到的就是室内淨高。

大家知道，如果室内淨高過低的話，就會感到壓抑，所以新版建築規範的願望是非常好的，就是想提升老百姓的居住品質。

不過，層高也關系到建築成本。據統計，每增加0.1米，将增加20~30元/平方米成本。所以，也有分析認為，新版建築規範，可能會推高房價。

另外，2022版還提到，新建住宅建築戶門的通行淨寬不應小于0.90m。

下面是2022版與2019版的對比圖：

△2022版

△2019版

02

電梯配置顯著升級：2層以上就要建電梯

2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）提出：二層及二層以上的住宅建築，每單元應至少設置1台電梯。

△2022版

而2019版的要求則是：四層及四層以上住宅應設有電梯，2022版則直接降至二層，隻要達到二層或以上的住宅就要裝電梯。

△2019版

要知道，現在單層平房幾乎絕迹了，就是别墅，起碼也是2樓以上。

按照新版建築規範，今後連别墅産品都必須配備電梯了，而這ye也會推高建築成本。

這些年，很多大城市的老舊小區開始慢慢的加裝電梯，也是順應這一趨勢。

據統計，常規電梯設備大概在11.8萬/台，安裝費大概2.7萬/台。

以上說的是兩層建築的情況，四層以上還有更嚴格的規範。

按照新版建築規範，四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過9米的住宅，每單元應至少設置1台可容納擔架的電梯。

而且，新規對擔架電梯的尺寸也有要求，可容納擔架電梯采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應小于1.6米，轎廂短邊尺寸不應小于1.5米；采用深轎廂時，轎廂寬度不應小于1.1米，轎廂深度不應小于2.1米。可容納擔架電梯的電梯轎廂門淨寬不應小于0.90米。

這一條主要考慮适應老齡化和醫療急救的情況，大大增強的住宅的安全性，對老年人非常友好，而且電梯空間越大，乘坐舒适性也會提高。

據悉，擔架電梯比常規電梯成本貴3.3萬左右，土建成本及公攤也會相應增加，數據僅供參考。

那麼，當樓層超過12層又會怎麼樣？

按照新規，12層及以上的住宅，或入戶層樓面距室外設計地面的高度超過33米的住宅，每單元應至少設置2台電梯，且其中至少應有1台為可容納擔架的電梯，至少應有1台為消防電梯。

簡單說就是，樓層越高，電梯配置也要不斷的升級，首先是數量升級，還要有擔架電梯、消防電梯，安全性一定要有保障。

03

衛生間不能設置在卧室、餐廳上層

關于衛生間的設置，新規的要求也很嚴格：

衛生間不應直接布置在其他住戶的卧室、起居室、廚房和餐廳的上層。衛生間地面應采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數（COF）不應小于0.6。

布置便器的衛生間的門不應直接開在廚房内。便器、洗浴器和洗面器集中配置的衛生間的使用面積不應小于2.5平方米。

△2022版

也就是說，衛生間既要保證安全性避免人員滑到，同時位置上不能在其他住戶的卧室、餐廳、廚房上層，以免造成其他住戶心理上的不适，或者是避免噪音幹擾。

04

樓闆厚度不能小于10厘米

新建住宅的鋼筋混凝土結構樓闆厚度不應小于10厘米，這個相比舊版，也升級了。

△2022版

這一條直接設置具體參數，既對住宅結構安全性起到保障作用，也能有效減弱噪音的傳遞。

05

住宅需要配置新能源充電樁

住宅項目應配置新能源汽車充電設施或預留安裝條件

新能源是大勢所趨，未來新能源汽車将逐步替代燃油車，那麼住宅産品自然也要與時俱進。

06

室内防水設計年限，從20年延長到25年

2022版《住宅項目規範》（征求意見稿）提出：建築結構設計工作年限不應低于50年，這一點與2019版相同。

不過，2022版區分出室内工程防水設計年限不應低于25年，2019版為屋面與衛生間防水不低于20年，本次提高了要求。

△2022版

△2019版

這一條，相當于給房子定了個“保質期”。

此外可以看出，建築結構“保質期”是不低于50年，而其他一些設施在20年左右。

之所以這樣，是因為防水、外窗、外保溫系統這些本身就保質期短，到了20年就得維修或更換，而建築結構一旦出現大的損傷，房子就得拆除。

或許有人會問，70年産權的住宅，建築結構設定為50年嗎，那50年後房子住着還安全嗎？

有分析認為：住宅的50年是指在這期間結構或結構構件不需進行大修即可按預定目的使用的年限，隻要沒有人為因素破壞或者地震影響，人為因素例如在屋頂再加蓋空中樓閣或者破壞承重牆等，隻要不造成建築結構的損傷，住70年沒問題的。

50年設計使用年限到期後，需要經過專業鑒定機構進行檢測，沒有結構損傷問題就可以接着使用，若有小問題就需要加固維修後再接着使用。

07

公攤仍然沒取消

新版《住宅項目規範》公開征求意見稿中，沒有提及“住宅建築應以套内使用面積進行交易”的内容。

大家知道，“以套内使用面積進行交易”（或者是取消公攤面積）這些話題備受買房人的關注，此次并未提及，意味着公攤面積暫時還在。

住建部曾經短暫的提及過“以套内面積交易”。

據媒體報道，2019年2月份，住房和城鄉建設部官網發布《關于等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規範中，有一份3.1萬字的《住宅項目規範（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套内使用面積進行交易。”

據悉，這是住建部首次在官方文件中明确提出“以套内面積進行交易”。

不過第二次的《住宅項目規範》征求意見稿中已不見類似的字樣。

今年兩會期間，“取消公攤面積”的話題再次登上熱搜，有政協委員建議國家取消公攤面積。

公攤面積包含哪些？主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。

可以說這個清單非常複雜啦，所以公攤面積從來沒有人能測算清楚，存在不透明的情況。

有分析認為，取消公攤面積之所以難，因為會産生兩個問題，一是取消公攤之後可能會導緻房價上漲，第二個是取消公攤之後，那麼以後住戶的樓梯過道、公共空間、會所、大堂、綠化等等會大大壓縮，開發商為了省成本，可能會在配套上打折，住戶的生活舒适度可能會降低。

所以有專家認為，羊毛出在羊身上，無論公攤是否取消，都不會對房價有實質性影響。關鍵問題是公攤系數要透明，要消費者明确知道自己的錢花在哪裡了。

另外，《住宅項目規範》隻是純技術層面的标準，公攤面積是否取消，不屬于技術範疇，如果真要取消，也應該是其他文件來規定。

好了，關于新版《住宅項目規範》（征求意見稿），大家還有什麼想說的，歡迎到評論區聊。

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