1.開發建設有哪些程序？

答：開發建設有不同程序，具體為：

①提出項目建議書（經批準為立項）

②選定建設地點

③進行可行性研究（經批準為決策）

④設計階段

⑤組織施工

⑥竣工驗收

⑦交付使用。

項目辦理建設用地的流程為：

①申請定點核發《建設用地規劃許可證》

②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》

③辦理征地、補償、拆遷手續，交付有關費用

④交清地價，辦理地籍登記，核發《國有土地使用證》

項目設計及報建的程序為：

①總規劃設計——總平面報審

②詳細規劃設計——詳規報審（包括五圖一書：即總規圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書）

③建築單體方案設計——建築方案審查

④擴初設計——初步設計審查

⑤報建施工圖設計——施工圖報建（通過專業報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見後取得《建設工程規劃許可證》

⑥施工圖設計——施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》

項目取得商品房預售證的流程及要求為：

①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層）的項目，已經完成結構工程并封頂：七層以上（不含七層）的項目，已經完成2/3的結構工程

②所需的證件：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建築工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》

項目工程竣工的驗收流程及要求為：

①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質監驗收、規劃驗收、消防驗收、環保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收

②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環保檢測

項目交付使用的流程、标準及要求為：

①商品房交付使用時，開發企業必須向購房業主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書（由建委監制的）、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書

②根據2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》，商品住宅質量保證書的最低保修期如下：

地基和主體結構——設計文件規定的合理使用年限；房屋防水——5年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏——5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂——2年；管道堵塞——2年：衛生潔具——1年；燈具、電器開關——4個月：

③《商品住宅質量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面：交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監理單位和建設單位質量受理部門：住宅基本設置和設計标準（按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表）;住宅質量保證書；住宅使用說明書。

2.什麼是房屋拆遷？

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地範圍内，依照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地産權益的行為，它是房地産權益轉移的一種特殊方式。

3.什麼是”五證”和”兩書”？

答：房地産開發商在房地産市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規定在房地産管理部門辦理商品房銷售的各種手續。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限内某塊國有土地使用權的法律憑證

②《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門确認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證

③《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證

④《建設工程施工許可證》

⑤《商品房銷售（預售）許可證》

⑥《住宅質量保證書》

⑦《住宅使用說明書》

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