房價降了。國家統計局數據顯示，今年8月底商品房累計均價為10425元/平，較6月底的10720元/平，有顯著下降。但即便如此，數以萬計國人的買房問題仍然沒有太大改善。因為這個房價水平較去年底時的9859元/平，仍然上漲了5.7%。

換句話說，高房價依然是擺在很多人面前的一座難以跨越的“高山”——四大一線城市“北上廣深”的均價已經高達7.25萬元/平，哪怕是以付三成首付的方式購買80平米的房子，購房的門檻也已經提高到了174萬，這還不包括未來30年每月高達24000元的銀行貸款。即便是按照8月底的全國均價計算，三成首付購買100平米的房子的門檻也高達36萬，對于普通的工薪階層家庭來說，一家三口人需要努力積攢至少十年才能湊齊首付款。

大城市房價“高得離譜”，買房難度與日俱增，事實上很多人其實已經與買房無緣了。但統計數據卻告訴我們，過去5年仍然有超過6564萬人從農村轉移到城市，平均每年有1312萬人“洗腳上岸”進城落戶安家。就人口的流向來看，僅長三角、珠三角和京津冀三大都市圈就虹吸了全國70%的進城人口，其中十大人口淨流入城市分别是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、甯波和杭州。與此同時，還有一個趨勢就是年輕人都往城市流動，願意留在農村的年輕人寥寥無幾。

8月31日，住建部長王蒙徽在重要發布會上提到，2020年我國的城鎮人口占比63.89%，十年間上升14.21%。經濟學家任澤平分析認為，按照這個發展趨勢計算，未來5-8年，我國的城鎮化率就可能突破70%，達到發達國家水平。屆時我國的城鎮人口将達到10個億，農村人口将減少到僅有3億多。此外，北大光華管理學院院長劉俏也測算表示，到2035年，中國城鎮化率将達到75%-80%，新增近4億城鎮居民，達到發達國家同等水平。

高城鎮化率确實是國家經濟發達的表現，也改善了地區産業結構，提高了工業生産的效率，更促進了科學進步與文化交流。但弊端也顯而易見：一是大量農村人口進城，創造了大量住房需求，推動了城市房價不斷上漲。一方面新進城的新市民，很難依靠工資收入買房；另一方面不斷飙漲的房價，“造富”效應突出的房地産卻在引發過度投資炒作、高杠杆買房等行為。信貸資源大量沉澱在房地産行業，實體制造業、高科技産業等得不到輸血，發展受阻。此外，高房價也對居民的生育意願和消費意願有很強的抑制作用；

二是城鄉壁壘日漸形成，同時導緻很多人不得不面臨“城裡無法立足，農村又難以回去”的窘境。資料顯示，截止到2020年底，全國“人戶分離”人口高達4.9億，也就是說全國有4.9億人口并未真正融入到城市，他們雖然在城市裡工作、生活，但是卻不能在所居住和就業的城市平等地享受公共服務和社會保障。他們的子女，特别是在大城市工作的外來人口的子女面臨着上學難的問題。

三是伴随着農村人口大規模向城市遷移，農村出現了較為嚴重的“土地大規模閑置”情況。不僅造成了土地資源浪費，而且阻礙了農村的治理與發展，嚴重幹擾了新農村建設進程。資料顯示，全國空置的宅基地面積高達1億畝，占總量的40%。按照目前我國農村居民人均用地153平米計算，每年将均有18.36萬平米的農村宅基地可能閑置不用。閑置舊房越來越多，甚至成了一種約定俗成的群體性現象，很多農村都出現了“十戶九空”現狀。

基于上述三大問題，從2015年開始，國家就一直在緻力于鄉村發展建設，立志要“打破城鄉二元結構壁壘”——過去5年，農業部不止一次表态，未來要在破解城鄉二元結構、推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置上取得重大突破，給農村發展注入新的動力，讓廣大農民平等參與改革發展進程、共同享受改革發展成果。尤其是2017年，中央明确，農業農村農民問題是關系國計民生的根本性問題，宣布實施鄉村振興戰略。

那麼到底怎樣才能有效“縮小城鄉差距，振興農村發展”呢？解決之道就在土地上——土地是一切自然資源中最基本的資源，更是生産、生活資料、财富的來源。鄉村振興發展，自然要從農村土地确權開始。

“土地确權”是指土地所有權、土地使用權和他項權利的确認、确定，簡稱确權，也是依照法律、政策的規定确定某一範圍内的土地的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利的内容。從某些方面來說，農村土地确權就相當于城市的“第二次房改”。為什麼要進行土地确權？長期以來，由于法律缺位、責任承包制等種種原因，造成了我國農村土地地籍管理混亂。

總而言之一句話，農村土地确權的意義十分重大：一方面可以依法保護村民的土地承包經營權和宅基地使用權不受侵犯，讓農民真正成為土地的主人；另一方面将促使廣大農民熱愛土地、專心農業，促進農村的長治久安、繁榮發展；更重要的是，明晰農村土地的産權，通過對農村土地的登記發證，可有效減少因土地權屬争議引發的各種社會矛盾。

值得一提的是，農村土地确權登記頒證工作始于2013年1月31日——“中央一号”文件提出，全面開展農村土地确權登記頒證工作。彼時制定的工作計劃是，用5年時間基本完成農村土地承包經營權确權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。加快包括農村宅基地在内的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，盡快完成确權登記頒證工作。此外，2018年3月，我國正式啟動農村房屋不動産登記發證試點工作。也就是說，“房地一體”的宅基地确權登記工作已經持續了8年多。

最近一段時間，關于“農村宅基地确權全面停止”的消息，屢見報端。作為農民朋友們最關心的事情之一，自然少不了一番議論。農村土地确權真的已經圓滿結束了嗎？答案是否定的。按照國家原計劃，農村土地确權登記工作早在2018年就應該結束了，但由于全國宅基地數量大、情況複雜，一些地方還存在農村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規範和信息化程度低等問題，實際上很多地方的确權登記工作都沒能按時完成。

對此，自然資源部也證實了——2020年5月18日，自然資源部在“文件”中明确提到，由于疫情等原因，很多未按時完成土地确權登記工作的城市，可以順延到2021年。值得一提的是，今年1月份，自然資源部再次下發“農村集體土地确權登記發證”文件，強調“進一步規範和加快推進農村集體土地确權登記發證工作”。重點要說明的是，文件出台後，江蘇、甯夏、湖南等省市随即就出台了規定，明确要求，各地必須在今年10月底前做好權籍調查成果驗收入庫、集中申請登記，完成90%的登記頒證任務；11月底前完成确權登記成果整理、數字化處理和入庫，并逐級上報，實現信息化管理。換句話說，2021年之前，農村土地的确權登記工作才算真的圓滿結束。

由于很多人長期遠離農村，對于農村土地确權可能一知半解，這裡有兩點需要明确：其一是土地确權工作結束後，沒有确權的土地，則會一律收回村集體或者國家；其二是國家明确4類宅基地無法确權：1、亂占耕地建房；2、違反生态保護紅線管控要求建房；3、城鎮居民非法購買宅基地；4、小産權房。

值得一提的是，2021年1月1日新修訂的《民法典》正式實施，其中關于農村土地使用權繼承和房屋繼承等有清晰的規定。此外，新版《土地管理法實施條例》從今年9月起正式實施，其中對農村宅基地做了新規定，毫無疑問這将影響到農村宅基地的申請、流轉等，同時也會影響到農村房子的建設與繼承。

總結來說就是，新規來了，今年起，農村房子将統統按照三大新規“這樣”處理：

第一、新規下，農村房屋不動産登記發證統統實行“房地一體”

既然農村宅基地确權登記頒證工作即将結束，就意味着農村的土地權屬完全清晰了，這也為未來的農村土地使用權和房屋傳承做好了鋪墊。接下來農村房屋的不動産登記發證将按照“房地一體”原則進行。簡單來說就是，房子跟着土地走，也叫“房随地走”。圍繞宅基地和集體建設用地确權登記工作重點，對于未開展地籍調查的，要盡快開展房地一體地籍調查，完成房地一體不動産登記；已完成宅基地、集體建設用地地籍調查但沒有完成農房調查的，要盡快補充調查農房信息，完成房地一體的不動産登記。

換句話說就是，在農村土地确權登記基礎上，對宗地上的房屋等建築物、構築物開展補充調查，依法确定房屋所有權主體、面積等屬性，按照《不動産登記暫行條例》頒發房地一體不動産權證書。

“房地一體”發證之後的好處非常明顯：一是有效地保障農民的不動産權益。領取了不動産登記的證書，也就意味着農民所擁有的土地和不動産都受到法律的保障；二是出現産權糾紛時，可以依據産權登記證進行處理，不會再出現過去那種鄰裡互争土地、房産的鬧劇。一言概之，以确權為基礎，可以徹底激活土地财産權能，對廣大的農村朋友影響深遠。

第二、今年9月起，農村宅基地迎來3項新規定

1、宅基地的申請流程明确了：首先，村民要以戶為單位向村集體或村民委員會申請宅基地；其次，經過村民集體讨論通過并公示；再者，報鄉（鎮）主管單位審核批準。倘若申請的宅基地涉及占用農用地，村民需要先辦理農用地轉用審批手續。值得一提的是，以下兩種情況下，農民無法再申請宅基地建房：超出“一戶一宅”标準、村民出賣房屋後再次申請；

2、設置宅基地四項“禁令”：禁止違背農民意願強制流轉宅基地，禁止違法收回農民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農民進城落戶的條件，禁止強迫農民搬遷退出宅基地。意義很明确，主要是保護農民農村宅基地使用權的合法權益，當然按照“房地一體”原則，實際上也是保護農民農村房屋的合法權益；

3、農村村民進城落戶的，可以自願有償退出宅基地。很顯然，這項規定主要是為了盤活農村閑置宅基地。當然，還能妥善推動解決返鄉下鄉人員居住問題。不得不說這項規定，對于很多早就在城裡生活，不可能再返回農村的人來說，是一項“兩全其美”的規定。

第三、農村房屋的繼承、修建、閑置等有新的管理辦法

具體來說就是三個方面：1、農村宅基地使用權和房屋的繼承問題。新規明确了，今年起，不僅農村戶口可以依法繼承農村宅基地的使用權，城市戶口子女同樣享有依法繼承宅基地使用權，并辦理不動産登記的權利。農村宅基地使用權隻有具備本集體經濟組織成員資格的人才能取得，在很大程度上具有福利性質和社會保障功能；

2、農村房屋如有以下三種情況，村集體有權收回宅基地的使用權：空置超過2年、倒塌或者損毀。更值得一提的是，如果有城市戶籍的人口再次回到農村，想申請在原有的宅基地上改建、翻建、擴建房屋，是不予批準的。當然，如果是農村戶籍的居民，則可以通過正常途徑申請新建住房，一般情況下，都是可以獲得批準的；

3、宅基地使用權和農村房屋可以依法轉讓或者出租，換句話說，農民可以通過這種方式獲得一定的出租性收益。不過對于現實中存在的諸多“城裡人想購買農村宅基地”的情況，新規明令禁止：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。依據我國土地管理法的規定，農村集體土地隻能由本村村民使用，如果不是本村的村民，購買土地興建房屋是不受法律保護的。換言之，一經發現違規購買農村宅基地建房行為，村集體有權收回宅基地使用權，同時相關部門将依法對新建房屋進行全部拆除。

總結：七普數據顯示，居住在鄉村的人口為50979萬人，占36.11%。尤其是最近五年，農村人口向城鎮轉移的速度明顯下滑。按照溫鐵軍的說法，農村才是中國社會穩定的“定海神針”——未來将會有大量的人口回流農村。未來的農村都将會和城市毫無區别，新農村的甚至比城市還要好，這就是所謂的城鄉平衡。所以他呼籲，無論在外邊做多大，無論未來政策怎麼變，一定不要丢棄老家的土地和房子，因為我們把農村安身立命的财産叫做“零風險資産”。

對此，我們還是非常贊同的。近年來，國家高度重視農村經濟發展，不僅制定了“農村長遠振興發展戰略”，更出台了一系列農村安居、産業扶持政策，釋放的信号非常明确：農村的發展會越來越好，中國經濟未來幾十年的發展可能還得依靠加大對農村的投入來帶動。凡此種種，未來農村的土地和房子會更有價值，尤其是農村本身就具有城市無可比拟的三大優勢：空氣好、水源好、适合養老。因此，如果你已經繼承或者在農村有房屋一定要想方設法保護好。

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