最近收到一個網友的問題:“房産中介給我推薦了個售後返租商鋪，總價隻需20多萬，包租10年，回報率在7%以上，每月收租金就行。這種商鋪能不能買？”我已經收到了很多這樣的問題，都是被高回報和長時間包租吸引的。很多人遇到售後返租商鋪都是想買的，而且确實有不少人已經買了。如果看了以下的分析，你還想買這樣的商鋪，我就真的“佩服”你了。

售後返租商鋪一般指的是開發商将商鋪賣給投資者，開發商許諾較高的回報率，商鋪直接交由開發商管理，投資者不用管理，按照合同約定的回報率收租金即可。這種商鋪看似很美麗，但是因為回報率明顯高于其他産品的回報率，所以很難實現。售後包租商鋪一般采用“格子鋪”的方式銷售，也就是将商鋪分割成小面積的産權出售。比如一個50平的商鋪，分割成5個10平米的産權，然後賣10平米的産權，并非将50平的商鋪分割成更小的商鋪。這種“格子鋪”的弊端就是如果商場倒閉或者租不出去，投資者基本上沒辦法自用。

下面我們分兩種視角來看售後返租商鋪，一種是投資者的視角，一種是内行人的視角。

長時間包租、高回報

如果說到投資者買商鋪最擔心的是什麼，肯定是害怕租不出去和害怕租金太低。售後返租商鋪一般包租10年或者更長的時間，投資者不用擔心租不出去的情況，。開發商為了吸引投資者，往往承諾較高的回報率，比如前三年分别為6%、7%、8%，第四年9%，第五年10%，後面随行就市。這樣的回報率在現在看來是比較高的，現在銀行3年定期存款利率為2.75%，實際上大多在3%-4%左右，但是仍和售後返租商鋪的回報率有較大的差距。開發商一下解決了投資兩個最擔心的問題，投資者還有什麼理由拒絕如此優質的商鋪呢？

租金抵房款

售後返租商鋪一般總價較低，一般都是賣給工薪階層的人和有點存款的老年人，他們希望自己不多的存款能夠創造較大的收益。一般售後返租商鋪的價格都是較高的，比如一個商場2、3樓的商鋪單價賣到了3、4萬，甚至4、5萬一平，很多人都會覺得貴，也根本買不起。這個沒關系，開發商為你想辦法，售後返租商鋪一般都是有租金抵房款的。比如一個格子商鋪的面積為10平米，3樓的單價為3萬元一平，一個商鋪總價為30萬。投資者可以直接将前三年的租金抵扣房款，按照前3年分别為6%、7%、8%計算，可以直接抵扣21%的房款，也就是抵扣6.3萬房款，隻需支付23.7萬元即可，如果選擇首付五成，隻需支付12萬即可，這就是開發商的廣告為什麼都是首付幾萬元、首付十萬元買商鋪的原因。租金抵房款确實讓不少沒錢的投資者買到了商鋪。

原價回購或者高價回購

按理來說，以上的長時間包租和高租金就很吸引人了，但是開發商還放了一個更有吸引力的“大招”。比如10年後或者15年後，投資者不想要這個商鋪了，不用擔心賣不出去，開發商可以直接原價收購或者高價收購。讓投資者不用擔心以後商鋪的問題。

以上就是投資者視角看到的售後返租商鋪了，現在來看看内行人視角。

高回報很難實現

很多人隻看到開發商承諾的高回報，并沒有想過高回報是否能實現的問題。按照一個格子鋪10平，3樓單價3萬一平計算，總價為30萬，前三年租金抵房款，從第四年開始按照9%的回報率收租金。計算得出第四年的租金為27000元，月租金為2250元，折合每平米的租金為225元。一個還未修好運營的商場三樓商鋪每月要達到225元每平的租金水平，你們覺得現實嗎？現在很多城市比較好地段的臨街商鋪也達不到這樣的租金水平，更不用說一個不知名，而且還未修好運營的商場了。所以高回報率隻是開發商不切實際的承諾，要想達到是非常困難的。

所謂的回購其實是“空頭支票”

開發商一般承諾10年或者15年後原價回購或者高價回購，10年或15年後的事誰知道呢？10年後開發商還存不存在？10年後商場還在運營嗎？如果商場真的運營起來了，而且租金很高，那麼10年或者15年後投資者願意賣給開發商嗎？如果商場真的倒閉了或者開發商破産了，那麼原價回購就是“空頭支票”，開發商根本沒有考慮過原價回購的問題。

現在的人沒那麼好忽悠，如果以上這些隻是開發商的口頭承諾，那麼應該沒什麼人買商鋪的。開發商針說的這些都會寫在包租合同或者返租合同上，這就讓人放心多了，因為很多人想的是開發商如果不履行合同可以起訴開發商。大家需要注意的是售後返租商鋪一般都不是購房者和開發商簽的，而是物業公司或者其他公司與購房者簽訂的，開發商早已将責任劃分清楚。如果真的出現購房者收不到租金的情況，購房者去找開發商也沒用。這些物業公司或者其他公司大多是“皮包公司”，公司根本沒什麼錢。就算投資者官司打赢了，物業公司沒錢有什麼辦法？投資者的租金怎麼拿回來？投資者的購房款如何拿回來？

以上就是内行人的視角了，全國各地有很多售後返租商鋪的案例，大多數都是失敗的，要麼還未修好就爛尾了，要麼商鋪租不出去而空置了，很少有按照合同真正長期返租的。房管部門明确規定了期房不能售後返租，但是大多數的售後返租商鋪都是期鋪，這已經是違規銷售了。你們認為售後返租商鋪能不能買？歡迎大家評論。

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