提問：

章哥，剛才這段我沒看明白，塔樓其他的劣勢我都知道了，但這使用面積和建築面積的是什麼意思？怎麼就有可能影響價格和出手了？我沒看懂，麻煩具體解釋一下。

回答：

1、借這話題多說兩句吧。先普及個小知識，為什麼會有建面這麼個奇葩玩意兒？

都說是李嘉誠發明的，其實不是，李超人隻是把這制度給推廣了而已，是背黑鍋的。真正的發明人是霍英東老爺子。

因為在此之前香港基本都是“唐樓”建築，也就是帶騎樓的三四層小樓，中西混搭。當時港英政府規定，房子必須一棟一棟的賣，不許分割。這也無可厚非，北京四合院，天津上海的小洋樓都不能分割，這就不是賣給窮人的東西。

但1949之後大量的人湧入香港，唐樓的規模越來越大，價格也越來越高，買得起的自然越來越少了。于是，霍老爺子提出了分割銷售的模式，也得到了批準。公攤的概念就是這時候提出來的。

最早發明這種模式的目的很明确，就是為了顯的便宜，忽悠人買房。不過後來又加入了額外功能，也就是方便開發商偷面積，賺取更多的昧心錢。

2、那這問題就來了，用建面報價是為了顯的便宜，那如果改成套内面積會怎樣？顯的貴呗。

其實北京早在2003年就有過規定，新建商品房必須按照套内面積報價。隻不過開發商不願意執行，那會兒是流行報兩個價格，一個建面的，一個套内的，但突出建面的，目的還是顯的便宜。

後來建委在2008年還強調過一次，但效果更差。因為當時正是樓市寒冬，用建面報價還賣不出去呢，強行改成套内就等于把開發商往死裡逼了。所以這次規定也沒效果，沒人執行。

但是北京的房本上都是兩個面積标明了，建面和套内的都有，可以自己算。這也是為将來的改革做好了準備，相當于埋的伏筆。

3、中國也有真執行的城市，重慶，從2002年就開始執行了。當然也不是很徹底，報價按套内的報，也正常交易，但收各種費的時候有的還是按建面的。因為沒下房本的時候誰也說不清到底套内是多少，所以隻好先按照建面收。按說下房本之後就應該改過來，但有的就沒改呗，反正背着抱着一邊沉，也就無所謂了。

但甭管怎麼着，重慶的房價是按照套内面積算的，這就已經很好了。未必對控制房價有多大幫助，但是在維護購房者利益方面是有好處的，開發商少了偷手，不好做手腳了。

4、但是，當年執行了也就執行了，現在要改的話難度比較大。20年前才多少房子，現在多少？這影響太大了。

舉個極端案例吧，比如某些小戶型的公寓塔樓，公攤能達到40%。而小闆樓老公房呢，公攤也就5%，快忽略不計了。假定兩個小區現在都報價10萬，想買哪個自己選，看上去似乎差不多。

但如果改成按照套内計價，那這塔樓的價格就變成了16.7萬一平。而小闆樓呢，無非是變成了10.5萬。這差距是不是顯得太大了？其實這就是朝三暮四，并沒有真正改變什麼，但是對買房人的心理影響可是非常大的，很少有人能坦然接受。

而且不光是房價，還有物業費和取暖費，那如果也改成套内面積，塔樓就顯得劣勢更大了。這不太好算，甭算了。

5、再舉個例子，同一個小區之内，闆樓和塔樓的價格是有差距的，一般塔樓要低10%。比如闆樓如果均價10萬，那塔樓就是9萬。在現有的報價情況下，大家相安無事，各取所需。

那如果改成套内呢。比如闆樓是85%得房率，塔樓是75%會怎樣。那闆樓的報價就變成11.8萬，塔樓變成12萬。可塔樓本身的居住體驗比闆樓差，是應該便宜的，改變報價方式之後還顯得貴了，這怎麼賣啊？那甭管是闆樓漲價，還是塔樓降價，反正肯定是塔樓的吃虧，沒跑兒。

另外提醒一點，得房率是按照單棟計算的，不是小區内所有樓座都一樣。那在現有報價系統下不明顯，一旦更改，公攤多的可就吃虧不少了。

6、所以我是不看好塔樓的，尤其是公攤大的，指不定将來怎麼别扭呢。本來就保值性略弱還不好賣，就靠低價吸引人呢，變現漲價之後可就更難了。

去年還是前年啊，哦，2019年2月份，住建部又發了個《住宅項目規範》的意見稿，裡面明确了以後要以套内面積報價。既然是已經上升到國家層面了，那這東西就跟房産稅似的，雖然很難，但早晚也得推出。

那就等着呗，甭管是三年五年，隻要是政府認準了，那就一定能幹成。這也不算什麼真難的事兒，對房價是否有影響說不好。從重慶的經驗來看是沒影響的，隻可能是短期亂一陣子而已。

7、總之吧，考慮好，這種事兒是早晚會發生的。如果現在買了塔樓，到時候也未必降價，但要想在總價不變的情況下賣出去，也不太容易，畢竟對人們心理的影響太大了。

僅供參考。

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