如果說，西海岸是青島的明天，那麼靈山灣則就是青島的下一個“富人區”。影都學府、花街小鎮、靈山灣壹号……到底如何選？

如果手頭預算200萬，在青島現在适合買哪兒的房子？小編經常接到身邊朋友這樣的咨詢。

的确，200萬是一個常人容易接受而又比較适合置業的舒适區間，手頭有點閑錢，投資不到百萬，貸款百八十萬，壓力不大，又不影響生活，現在通貨膨脹又這麼厲害，誰不想把錢變成實物資産，買套合适的房子呢？

然而，這點錢高不成、低不就，在哪兒買呢？仁者見仁、智者見智。在小編看來，就目前來說，那還是應該首選西海岸，而西海岸也首選靈山灣片區，無論是自住還是投資，都是比較安全穩妥的務實選擇，具體原因小編之前已分析過多次，不再贅述。

那麼，該片區目前有比較合适的樓盤嗎？小編這一期就給大家作一下大緻盤點。

之一：靈山灣買房要注意什麼？

如果去靈山灣片區踩過盤，大家都知道，靈山灣目前在售樓盤比較多，可選擇餘地也比較大，總體價格基本都在1.3-2萬區間不等。

然而，值得注意的是，樓盤看起來多是多，但很多項目是需要謹慎選擇的。小編歸納了一下，大緻有4類都是“填坑”的：

一是資金鍊已出現風險苗頭的樓盤。比如：XX薔薇，當初号稱住宅運用什麼黑科技，雇傭各渠道中介大肆宣傳拓客，但收割一把“韮菜”後就停工了，然後有一陣在各方面努力下又開工了，最近貌似又停工了……碰到這樣的樓盤，購房者有多糟心，那就不言而喻了。一套房子被開發商套住，估計半輩子就搭上了，所以說盲目購房風險還是很大的。再如XX灣，開發商之前已多次出現過不良風險信号，如果隻為了一時便宜再去買，那隻能說是賭運氣了。

二是一些曾經賣的貴的打折盤。這類盤曾經在輝煌時，賣過高價，目前價格下來了，與之前相比便宜不少，确實讓人心動，但看似“餡餅”，往往也是“陷阱”，買了之後就入坑了，以後很難轉手。比如：XX島上的樓盤，曾經賣到一萬七八，目前甚至推出了1.1-1.3萬的價格，動心嗎？确實！然而，看一眼那孤島上密密麻麻如森林般一棟棟的建築，潮濕、交通死角、大高層、高密度、低入住率等，買之前，建議大家最好還是先想清楚，這樣的房子以後你想賣給誰，誰又會接盤呢？

三是一些地角偏僻的便宜盤。靈山灣片區其實很大，有些盤看似離靈山灣核心片區并不遠，開車也就十幾分鐘車程，但在靈山灣片區本來配套就處于起步階段來說，如果你選擇邊邊角角，就為了圖一時便宜，真不是一個明智的選擇。比如：XX聽瀾項目看上去産品品質不錯，開發商口碑也不錯，價格也便宜，才1萬出頭，但能買嗎？如果實地考察一下就會發現周邊一片荒蕪，配套基本是空白。不管開發商吹得如何好，建議不要腦子發熱，三五年内起碼不會成氣候，更不要想着會增值。

四是一些過往口碑不佳開發商在售的樓盤。開發商行事風格如做人，守不守信用，房子質量好壞，不要光看開發商面子上的宣傳，看看過往開發的項目，其實最靠譜。在曆史上有污點，開發的項目曾經被消費者多次維權，這樣的項目最好不要碰。比如：XX辰項目，經常聽到很多中介和客戶說，這個盤價格便宜啊，看上去不錯，應該沒事吧——于是有些人可能抱有僥幸心理就買了。小編隻能說，你就不會上網查查這個開發商交付的樓盤嗎？負面新聞多不多？難道非要等房子交付後，質量不好再維權嗎？

那麼，靈山灣片區到底哪些盤還可以考慮呢？小編曾多次去踩過片區内各個樓盤。應該說，目前看，也就影都學府、花街小鎮、靈山灣壹号等幾個盤還相對尚可，值得考慮，那麼這三個盤又如何選擇呢？

之二：影都學府

這個盤的優勢顯而易見，無論是地理位置，周邊配套，還是洋房産品，産品戶型等，都無可挑剔。也正因如此，其價格也一枝獨秀，一直穩定在一萬八九左右。在周邊幾乎所有房樓盤都滞銷，甚至大打價格戰的情況下，其房子還要搖号，甚至還需要找關系才能買到。

據傳，這幾天第五期朗悅開盤，約108-128平純洋房産品，首開即罄，熱銷2.3億元。

首先，就地理位置和配套來說，影都學府的位置無疑得天獨厚。環境優美，背山面海，親海而又不臨海，風水極佳。交通靠近濱海大道，地鐵M13号線已開通，M6也正在建設中。商業方面，融創茂綜合體近在咫尺，吃喝玩樂應有盡有。教育方面，珠江路小學落戶，離星光島知名的私立赫德學校也不遠。

其次，就産品力來說，洋房産品挺吸引人，低密度、低容積率算是稀缺，尤其是這個絕版地角，真是不可多得。戶型也一期比一期更好，基本都是元寶戶型，全明無浪費面積。房子是毛坯交付，可以自己用心裝修一下，也免去了開發商統一精裝質量問題層出的煩惱。

這個盤從各方面看，确實是比較完美的。大家也都不傻，都比較看好，也因此開發商定位的價格一直居高不下，尤其是在當前周邊價格體系都出現塌陷的情況下，依然非常堅挺，接近2萬的價格确實比較貴了，買個108平的戶型，都200萬了。

其次，令人比較擔心的仍是項目開發商，行事風格一向比較激進，資金鍊緊張路人皆知，并伴有質量維權的事件多發。未來實際交付後，能真如宣傳規劃得那麼好嗎？我們隻能讓時間來告訴答案。

之三：花街小鎮

這個盤，目前在售的是二期的維拉項目，周邊環境優美，有多層洋房和幾棟小高層組成，位置要比一期的半山腰要好一些，綜合性價比較高。主要有以下幾點優勢：

一是交通方面屬于地鐵房，地鐵M6有一個站點就在項目馬路對面，出行非常方便，這也是其它項目無法比拟的。

二是産品力不錯。樓盤以多層為主，屬于低密度住宅，容積率較低，采光應該不錯，比較稀缺。尤其是多層洋房118平的戶型，難得的元寶戶型，這在海信樓盤項目中比較鮮見，很值得收藏。

三是海信的精工品質。樓盤由海信操盤，開發商口碑好，品質一般比較放心，不會有什麼質量問題。後期物業服務應該也會不錯，海信的樓盤在二手房市場保值升值性一般比較好，消費者比較認可，有溢價效應。

四是相對價格優勢。目前售價基本在1.5萬元-1.7萬之間，雖然海信的房子一般優惠力度都不大，但與近在咫尺的影都學府洋房相比，價格還是便宜不少。一平米相差4000元，一套118平的房子，基本上180萬就可以搞定。而交付後在二手房市場，按一般的規律，兩者的差距會逐漸縮小，因此性價比還是很高的。

五是可以共享一些基本的成熟配套。花街小鎮與影都學府距離非常近，距離融創茂、M13地鐵線等隻有1站車程，可以共享其配套資源，生活還是很便利的。

花街小鎮的優勢很突出，但劣勢也很明顯：一是座落在朝陽山隧道後，去濱海大道和享受商業等配套等須穿行隧道，視野和能見度低，擋視線，且在山後，一些人不太習慣。尤其是對風水比較講究的人來說，往往會比較在意。二是目前項目周邊無現成的配套設施，人氣也比較冷清，不成氣候。三是有些特殊因素需要考慮。如：項目雖然靠近地鐵，但地鐵穿行樓盤地底下，個别樓盤買時需要注意。還有前期鬧得沸沸揚揚的GHT 計劃落地項目附近，後期是否有變化不得而知。

之四：靈山灣壹号

這個盤曾經身份高貴，地處瀚海一線，地道的海景房，且由華潤和魯商兩家開發商聯合操盤，令人充滿無限遐想。小編記得很清楚，當初剛開盤時，曾經企業内部搞職工優惠活動，售價都接近2萬了。

然而鬥轉星移，誰能想到曾經不可一世的“高富貴”，竟淪落到今天這步天地。當前，西海岸遍地的中介都在推銷這個便宜樓盤，最新一期開盤價格竟然低至一萬二三，真讓人唏噓不已。也不知道當年第一批的“開荒者”，看到這個令人動心的價格作何感想？估計隻有矗立在海邊，揮灑一把辛酸淚吧！

這個盤的最大賣點：第一就是海景，一萬四五就可以買到一套看海的好樓層海景房，确實讓人心動不已。海景畢竟是稀缺資源，面朝大海，誰心中不春暖花開呢？第二，就是價格優勢，這個價格買一套位置還相對不錯的海景房樓盤，在正常市場行情下是不可思議的，顯然物有所值了，且與前幾期相比，明顯有價格差，買到即賺到。三是項目開發商央企 省屬國企合作開發，資金鍊還是有保障的，安全性比較高，質量也相對有保障。戶型也相對可以，屬于時尚潮流戶型。目前在售毛坯房，免去裝修質量問題風險。

然而，這個盤的缺點也非常明顯：一是樓盤位置座落在濱海大道以南，交通有點别扭，不是很順暢。二是配套基本空白，雖然規劃建設奧體中心等設施，但未來究竟能否運營得起來還是未知數，目前看，周邊荒蕪，無地鐵、商業、學校等優勢，必須橫跨馬路以北才可享受配套設施，生活不太方便。三是距離海邊太近，潮濕、風大等因素不可避免，後期并不太适合居住。且這類樓盤一般投資者居多，空置率會比較高，後期出手比較困難，風險較大。四是高層住宅，産品不具備稀缺性。五是開發商雖然實力雄厚，但打造的精品工程并不多，尤其是靠海邊腐蝕性大，質量好壞有待時間驗證。

在青島，置業西海岸，選擇靈山灣是一個令人充滿期望的選擇。尤其在當前片區内各樓盤價格厮殺、狼藉滿地的形勢下，擇機撿漏或許正當時。目前看，片區内影都學府、花街小鎮、靈山灣壹号這三個盤，可以重點考慮，每個盤優劣也各有千秋。那麼，到底怎麼選？

從感性看，如果你是一個追求浪漫情懷的人，靈山灣壹号海景房也許是不錯的選擇；如果你是一個追求品質而又不差錢的主兒，那麼出身高貴的影都學府也許是比較理想的選擇；如果你是一個平凡中庸的實用主義者，花街小鎮是一個務實的選擇。

從理性看，如果我們把時間拉長到5年後，小編可以作一個大膽的預測：

——如果趕上樓市火爆行情期，靈山灣壹号漲幅也許是最大的，人們的狂熱追求往往會淹沒了理性思考；但如果遇到低迷下行期，靈山灣壹号也許是最難出手轉讓的，因為它并不是最實用的。

——而要論持有優質資産，影都學府無疑是比較保險的，抗跌性、保值性也是最好的。但由于目前價格已經處于一個高點，再往上漲空間短期内已有限，天花闆效應會使其投資收益率不一定會有多高。

——花街小鎮或許是一個比較中性的選擇，由于影都學府的帶動效應，海信品質在二手房市場的溢價效應，未來其有價值發現的空間，或許會使其價格慢慢與影都學府拉近。然而，由于山後的地理位置局限，同樣真正出手轉讓時，會接受市場和消費者的考驗，面臨一些意想不到的的困難。

最後，小編想說的是，合适的人選擇合适的房，需求不同，追求不同，大家還是結合感性與理性，因人而異吧......

本篇非廣告貼，由于關注靈山灣片區樓盤的小夥伴較多，文章為小編基于獨立視角下的深入思考。文章觀點僅供參考，不構成投資最終建議。

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