最近有一位客戶在網上咨詢我一套二師附小學區的學區房，2樓精裝修，價格要比其他房源低一些，我核實了一下該房源為公産房。客戶也提出來很多問題，為什麼價格低一些、和私産房有什麼區别、能不能落戶、過戶費多少等等，那麼像這位客戶一樣對公産房交易不太了解的人也有不少，今天讓我們一起了解一下公産房。

什麼是公産房

所謂公産房是指公有住房，因為公産房都在市内六區，所以地理位置、交通配套都是比較優越的，在天津二手房房産交易市場所占比例也非常大。公産房分為：直管公産以及托管公産，目前都可以貸款買此類房源，也就是“公益貸”；其中直管公産房是可以購買産權的，買完産權即為“房改房” 性質和私産房是一樣的。另：公産房買完産權是不算套數的；承租合同第一頁右上角的編号可查詢這套房子能否買産權變為私産房。

第二種是單位自管産。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業産。企業産也分為兩種，一種是單位産，另一種是企業托管到房管站，無論哪一種，均不可以買産權，而且集體戶口購房客戶隻能買房過戶，但是不能進行落戶，所以要買重點學區企業産的朋友，一定要謹慎選擇區分，雖然公企産不限購，但是在選房、購房的過程中一定要注意此類情況，畢竟是白花花的人民币，而且還不能落戶上學。

公産房過戶單位及過戶費用和流程

手續為了方便群衆、統一管理、提高效率，天津市xx總公司授權津房置換獨家辦理直管公産房使用權置換業務，其他單位和個人無權辦理直管公産房使用權置換業務。也就是說，除了津房置換，其他房地産中介，無權辦理以置換、回購和代理轉讓方式進行的公産房中介業務。但是津房置換沒有公産房的買賣業務，所以購房者需要通過其他中介購買，然後由中介帶領買賣雙方去津房置換辦理過戶手續。

公産房過戶流程一般從：挂牌、驗拆改、交意向金、審核、摘牌的方式，賣方拿全部房款是10--15個工作日。賣方需攜帶同戶籍同意置換公證書、租賃合同、身份證、戶口本、手章到津房置換任意一家連鎖店申請辦理置換業務。過戶費為房産總價的2%

公産房和企業産過戶有什麼區别？

直管公有住房是按照天津市房管局下發的津房管391号文件相關規定以摘挂牌的形式進行代理轉讓的，由津房置換作為唯一的置換單位及委托資金監管單位，為置換雙方進行業務的辦理。企業産則因各企業單位而異不能一概而論，需要到所屬企業單位了解具體的置換流程。

購買直管公有住房和企業産，都要确保原承租人房屋無拆改、糾紛及欠費，同時必須先到天津市各區的公證處辦理同戶籍同意置換的公證手續。房款必須通過津房置換在辦理置換中進行資金監管，避免私下交接。直管公産購房人需要通過摘牌的形式取得購買權利，因此購房人要在挂牌期間到津房置換各連鎖店交納摘牌意向金。辦理完置換手續後，對于具備購買産權條件的公産房，新承租人在辦理完結件手續後及時到房管站辦理購房産權手續（不強制）

公産房能不能繼承?

公産房屬于使用權房屋有别于私産的産權繼承,原承租人死亡的需辦理死亡過戶。根據規定,公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的,承租人的配偶、子女、父母等親屬,可以申請辦理變更承租人過戶手續。公有住房使用權過戶隻能由一人提出申請,符合過戶條件有兩人以上(含兩人)的,應當達成一緻意見後方可申請過戶。

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