深圳樓市終于回暖了！

10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創下2012年3月以來的最低值。最新數據顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環比上漲超37％，止步七連跌。

這次深圳樓市成交量反彈，是否意味着築底完成、開始反轉？

超八成二手房接近指導價成交

一口氣連跌7個月之後，深圳11月二手住宅成交量終于回升。深圳房地産信息平台數據顯示，11月全市二手住宅過戶套數為2211套，環比上升37.8％；二手住宅成交20.9萬平方米，環比上升39.1％。

但這與深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚遠。去年同期成交數據是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。

圖片來源：中原地産

值得注意的是，在市場回暖之際，有一個新特點浮現了，即二手房接近指導價成交逐漸成為趨勢。

“最近成交的房子價格都有比較大的調整，普遍都比高峰期成交價低個幾十萬。”福田區一優質學位房片區中介告訴中證君，該片區61平房源高峰期920萬成交，最近已降到800萬。

他所指的高峰期是指去年底至今年初。“按指導價成交的有，但基本上是個例，還有部分房子是本來就隻能賣到指導價的價位，但去年業主心态飄了，報價虛高。”上述中介說道。

今年2月，深圳出台的二手房指導價普遍是市場價的7折水平，但近期成交價格接近指導價正成為大勢所趨。

樂有家研究中心數據統計顯示，11月成交的二手住宅中超過八成為偏離指導價20％以内的房源，偏離指導價10％以内的房源成交占比也高達56％，購房需求已明顯向“筍盤”集中。

還有數據表明，深圳超六成二手房小區房價跌幅超20％。克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小區售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數、平均數分别為23.1％和21.6％，二手房價格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9％的二手房小區可比價格跌幅超20％，另有21％的二手房小區可比價格跌幅在10％-20％。

網紅“日光盤”單日攬金超73億元

二手房行情不好，需求向新房市場轉移，加之年末開發商集中推盤搶收，新房成了寵兒。

11月26日，深圳豪宅盤海德園181套住宅開盤售罄，當天就收金33.67億元。

據了解，本次海德園B區推181套住宅，産品是建築面積121-296平米的3-6居室，備案均價約12.6萬元/㎡，單價區間在11.46-14.41萬元/㎡，總價1385萬元/套起。入圍最低積分62.2，刷新深圳下半年新盤登記入圍積分最高紀錄。

11月14日，深鐵懿府二期推648套房子，也是開盤售罄，單日攬金73.4億元。這批房源的備案均價約10.3萬元/㎡，推售建築面積100-120平米的三四居室，總價區間為887-1422萬元/套。

從整體數據看，11月，深圳新房住宅成交5644套，環比上升19.8％；成交面積為55.6萬平方米，環比上升14.5％。

圖片來源：中原地産

雖然整體成交量走強，但是不同樓盤卻冷熱不均。深圳中原研究中心數據顯示，11月有18個住宅項目開盤，整體開盤去化不足五成，僅有兩個項開盤售罄，雖然新房供應大幅回升，但是市場熱度繼續下滑，客戶更加趨于理性。

明顯回暖仍需時間

多位受訪專家認為，未來一段時間，市場會理性溫和回升，但明顯的回升仍需時間，大的上漲行情則幾乎不可能。

事實上，11月深圳二手房成交量上漲存在偶然性。深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，上月受十一假期影響，成交慘淡，導緻十月成交降至曆史低位。另一方面，二手交易系統11月中旬出台，部分機構與客戶趕在政策實施前網簽，導緻近期網簽出現明顯回升。

“政策吹暖風，高層不斷強調保持樓市平穩發展；加之按揭貸款增加，利率下調，按照往常的邏輯理解，樓市該走入觸底反彈的通道。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

展望後市，李宇嘉認為，深圳樓市不可能迎來趨勢反轉。因為很多制約因素仍存在，一是指導價控住資金杠杆，掐住了深圳樓市反彈的“七寸”；二是信貸釋放空間不可能像過去那麼大，大多數銀行房地産貸款額度并不大；三是這幾年建立了長效調控機制，政策不可能大幅松綁。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳市場的購房及換房需求比較強勁，前期市場積累了很多需求等待釋放，待新的價格動态平衡形成，潛在需求就會入市，仍看好深圳樓市，但需防範房價炒作。

本文源自中國證券報

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