前段時間中指研究院公布了7月份的房價數據，數據顯示我國百城新建商品房平均價格是16120元/平方米，環比6月份上漲了0.35%，和6月份相比漲幅收窄0.01，同比增長3.81%。另外百城二手房均價達到了15956元/平方米，環比6月份上漲0.43%，漲幅和6月份相比收窄0.06%，同比增長4.26%。從這份數據我們可以看出，我國的房價總體來說還在上漲，但上漲速度相比過去明顯收窄。而且我國百城的房價也不再普遍上漲，而是開始出現有漲有跌的現象。在我國的前100個城市中新建商品房價格有74個城市房價呈上漲态勢，有3個城市房價和上個月持平，有23個城市房價出現下了跌。而二手商品房價格有70個城市房價呈上漲态勢，有2個城市的房價和上個月持平，有38個城市的房價出現下跌趨勢。

從中指院公布的數據來看我國的房價雖然總體上還處在小幅上漲階段，但已經不再像過去一樣持續普遍上漲。樓市出現分化，房價趨于穩定當然有利于還沒有購房的剛需購房者，但是也有一些剛需擔心現在不買房，未來房價會像過去一樣繼續大漲，然後會更買不起。而一些開發商和中介也在利用很多購房者的這種焦慮，樓市稍微出現回暖的迹象，一些開發商和中介就開始大肆宣傳房價即将大漲的消息來“督促”消費者前來購房。筆者是做房地産自媒體的，當然朋友圈也有很多中介和開發商的好友，如果你打開他們的朋友圈，基本大部分文案都是宣傳房價即将上漲的消息。

其實筆者認為一些中介和開發商賣房可以但沒有必要販賣消費者的焦慮，給消費者造成恐慌。那有人說未來房價走勢到底如何，現在是否應該盡快買房。對于這個問題我們可以借助前首富李嘉誠的兩句話進行回答。

第一句：任何行業過度發展過後必定會迎來摧殘，不要去妄想賺取最後一個銅闆。

在過去的二十年我國的房地産行業确實發展迅速，在2000年我國的平均房價還隻有2000元/平左右，而到了2020年底，我國的平均房價已經突破了萬元大關。短短二十年房價就翻了5倍，而且這還隻是我國的平均房價，在一些一線城市例如北京、上海等城市，房價更是上漲了十幾倍，甚至幾十倍。房地産行業發展到今天，确實有點“過度發展”，其也給社會帶來了一定的負面影響。

首先就是房價過高讓很多年輕人買房的難度越來越大，根據易居研究院發布的數據顯示，截止到2020年我國的平均房價收入比已經達到了9.2。房價收入比9.2是什麼概念，也就說很多年輕需要不吃不喝9年多才能在一個普通的城市買上一套房子。在一些一線城市，很多年輕人對買房更是感到絕望，買房壓力過大也是現在我國結婚率低和新生人口出生率低的一個主要原因。

其次由于房地産行業的過度發展，我國的商品房住宅已經嚴重過剩。根據相關數據顯示截止到2020年我國新建商品房庫存量已經達到了5.7億平方米，基本和2014年的6.2億平方米相持平。而且這還隻是統計的開發商手裡的商品房庫存量，更大的商品房庫存量是在一些炒房客和投資者手裡，所以我國商品房空置問題也相當嚴重。大量的商品房空置一方面造成資源浪費，一方面産生很多空城和鬼城給正常居住的業主造成不便。

最後由于房地産行業的過多發展，房價的持大漲，所以越來越多的人把資金投入樓市中去，導緻大量的資金流入房地産行業。這對于其他行業造成擠壓，特别是實體行業和高新技術行業。而在任何一個國家，從長久發展來看，還是要落腳在制造業和高新技術行業。所以長久來看，房地産行業的過度發展不利于我國經濟的穩定發展。

因此最近幾年國家對樓市的調控政策在不斷收緊，在2016年房價出現大漲之後，國家就開始提出“房住不炒”的政策定位。最近兩年國家為了實現“房住不炒”，對樓市的調控是越來越嚴。相關數據顯示截止2021年7月，2021年上半年全國房地産調控次數就達到了286次，分别從土地、二手房、學區房、學區房、租賃用房、貸款等多維度查缺補漏，實現穩房價、穩地價、穩預期的目标，推動房地産市場健康平穩發展。大部分調控政策目标還是以穩房價為目标，但從去年八月份國家為房企劃出的“三道紅線”，到今年元旦央行出台的“限貸令”卻是實實在在的是在打壓房地産行業了。所以未來随着我國城鎮化建設的基本完成，房地産行業如果出現過度發展的情況，肯定會受到國家調控政策的“摧殘”。

第二：未來5年的不管是香港還是内地的房價都将會迎來大調整，因為需求在之前幾年就已經釋放殆盡了，未來面臨“需求枯竭”，所以未來5年房價兇多吉少。

為什麼李嘉誠會說我國的房地産行業未來會面臨“需求枯竭”的難題，主要原因有以下兩點。

①根據上海易居研究院發布的數據顯示，截止到2020年我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到了96.86%，而且戶均達到了1.5套。所以随着房價的穩定，投資者和炒房客的退出，城市的住房需求隻能依靠外來人口，但是截止到2020年我國的城鎮化率已經達到了63.89%，很難再有大量的人口從農村向城市轉移。沒有外來支撐，李嘉誠說未來很多城市面臨“需求枯竭”并不誇張。

②除了城鎮家庭住房擁有率高以外，最近幾年我國的新生人口出生率也在逐年降低。根據公安部今年發布的戶口新生人口數據顯示，2020年公安部上戶口的新生人口創下曆史新低，隻有1003.5萬人。本來大部分90後00後的城市子女都是獨生子女，未來可以繼承父母的房産，可能就不缺房子，再加上新生人口的減少，未來住房需求降低可能是樓市不得不面對的事實。

最後你對于李嘉誠的這兩句話的觀點是否認同，歡迎評論區留言讨論。

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