經濟的高速發展促進了城市的崛起，位于江浙一帶的沿海縣域城市，更是高速發展一浪接一浪。

今天讓我們一起共同來了解一下位于江蘇連雲港地區當中人口最多的東海縣，重點了解東海縣樓市的潛力與未來。

任何城市樓市最大的支撐就是人口，而巨量的人口基數更是普通縣級城市經濟發展的根基。

對于東海縣來說，根據最新的常住人口統計數據，目前東海縣的城市人口接近105萬人。

而在10年以前，根據全國第7次人口普查數據，東海縣的常住人口大約為95萬人。應該說這座縣域城市有它獨特的發展優勢，所以過去10年時間，人口不但沒有流出，反而出現一定的淨流入。

雖然過去10年時間，常住人口的确出現了淨增長10萬，但東海縣的戶籍人口卻高達124萬以上，也反映了在以前由于東海縣的經濟發展較為貧瘠。

所以過去人口流出的現象較為嚴重，但随着經濟的高速發展，城市的高速建設，東海縣的人口已經出現了部分反向回流。

超過100萬以上的人口聚集在一座縣域城市，必然也會推動這個縣級城市的發展。促進城市逐漸從小城市格局轉向中等城市格局，而未來也極有可能轉向大城市格局。

目前東海縣的新房平均房價大約為0.75萬，而二手房的平均房價則高達1.18萬。以目前東海縣的綜合實力，樓市房價則在連雲港各大區縣當中排名第二，僅次于連雲港核心城區海州區。

目前在連雲港擁有三大中心城區，分别為海州區、贛榆區、連雲區，而現在海州區二手房的平均房價大約為1.44萬，贛榆區的平均房價約為1.02萬，連雲區的平均房價約為0.78萬。

通過與兄弟區縣相比，那麼東海縣的樓市房價算是相當高的價格，畢竟另外一個灌雲縣的平均房價大約隻有0.69萬。

如果隻是以一部分月均收入處于較低水平的剛需群體角度，那麼東海縣的樓市房價也算是存在一定的危機。

而這種危機來自于東海縣的城市，能級為普通的縣級，但城市房價卻超越了很多地級中心城區。

在城市生活相當不容易，當然購房成為每一個年輕人組建家庭的必選選項，所以城市化發展不可逆，未來的樓市房價會比現在還要高一些。

但對于絕大多數的年輕人，更希望城市的房價能夠保持較為穩定的上漲，畢竟很多人的月均收入并不可能保持每年穩步攀升。

過去20年的時間，在東海縣工作及創業的年輕人都有所感觸，畢竟20年前東海的樓市房價相當低廉，就算10年前的樓市房價與現在相比，也基本上是現在的1/3左右甚至不到。

樓市房價的變遷也逐漸反映到了城市發展不可逆，高速的發展城市，高樓大廈遍地起，生活品質越來越高，人均收入的大幅增加，樓市房價的上漲其實是城市發展的必然。

對于很多人來說，城市的樓市是回不去的房價。當然絕大多數的人不得不承認，城市高速發展的進程中的确給我們每一個人帶來的好處太多。

城市的醫療設施，城市的基礎教育，城市的高速公路，城市的市政管道都與每一個人息息相關。

2021年東海縣共完成經濟總量突破630億，同比2020年增速超過10%。這樣的發展水平在整個連雲港各大區縣當中名列第三，僅次于海州區與贛榆區。

東海縣的發展水平與蘇南的縣級城市相比，仍然有很大的差距，就算與泰州、揚州等縣級城市相比，差距也是相當明顯。

東海縣的發展水平如果與東北和中西部地區的縣級城市相比，那麼東海縣算是相當發達的縣級城市。換句話說，東海縣的發展相當不錯。

東海縣地處連雲港地區，而連雲港是江蘇三大沿海城市之一，也是江蘇最大深水港的區域。

得天獨厚的地理位置促進了整個連雲港城市的崛起，當然，東海縣也受益匪淺。現在的東海縣已經成為了世界水晶之都、中國溫泉之鄉，而對于東海縣的人均收入更是朝着3萬元邁進。

東海縣雖然地處蘇北地區，嚴格意義上說是一座邊緣的區域中心城市。但是東海縣緊抓工業發展不放松，堅持工業立縣産業強縣的核心戰略，所以東海縣這幾年整個工業發展一直走在蘇北地區的前列。

東海縣大力推進矽、新循環經濟、新材料、礦産等四大核心産業，着力推動這四大核心産業形成4個百億級的産業集群。

沒有金剛鑽，不攬瓷器活。隻有大刀闊斧地進行産業更新，産業改革，才能促進整個産業的崛起，推動城市能級的提升。

雖然現在的東海縣發展仍然還有很長的道路要走，但對于東海縣來說既是挑戰也是契機。

面臨的挑戰則是經濟的高速發展推動了城市建設，也推動了人口遷徙普通，縣級城市的人口逐漸往地級中心城區和省會城市聚集。

所以抓緊城市化是東海縣的重中之重，更是東海縣留住本地人才的根本，是留住本地人才的基礎。

目前整個連雲港地區的城市化率大概為64%，但東海縣的城市化率大約為54%。相對來說，東海縣的城鎮化發展與連雲港核心區還有着巨大的差距。

對于東海縣樓市而言，加速年輕人往中心城區買房，促進整個城市框架的拉大，每提升一個百分點将促進1萬人以上在東海縣城買房安家。

未來沿海區域發達縣級城市的城市化率極有可能達到80%以上，這也就标志着未來的東海縣的城市目标城鎮人口或許真的能達到85萬以上甚至更高。

大城市的發展不是夢，從小城市轉變中等城市較為容易，但轉變為大城市來說較為坎坷。

可以說東海縣仍然是一座具有潛力的縣級城市，未來樓市的發展空間仍然很大。

相信未來的東海，能夠讓更多的年輕人認可他的成長，未來的東海必然也會建成一座江蘇重要的區域的中心城市。

個人觀點，僅供參考。

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