新華房産1月19日廣州訊（記者 張筱姝）近日，金沙洲地塊最新規劃終于經市政府批準并生效，塵埃落定。根據規劃，未來837萬平方米的金沙洲，将容納18.3萬人，迎來827萬餘建築面積。在逐步增加的居住人口與居住面積背後，金沙洲也因為商業配套的“滞後”及交通上的不便備受争議。本期新華網邀請到廣州市社科院研究員、廣州城市科學研究會副會長談錦钊做客新華有約，解析金沙洲新規劃帶來的區域前景。

（規劃調整内容）

呼籲寫字樓商圈發展此前，在接受新華網記者采訪時，第一太平戴維斯商業樓宇部市場負責人何淩表示，随着廣佛商圈的融合以及基建的投入，金沙洲将有很好的商業前景。“但對于寫字樓的發展，我們不是特别看好。因為金沙洲那一片并沒有特别好的甲級寫字樓。寫字樓的發展與位置及周邊商圈有着密切關聯，所以我們認為在未來3-5年之内也很難發展成寫字樓商圈。”

談錦钊則認為，此次新規劃的發布有利于金沙洲區域騰飛及中高端人群的聚集。從地理位置上來說，西岸屬于廣州的行政規劃朝東，利于中高端樓盤布局。此次規劃中拟增加64.79萬平米的公共及商業服務設施，亦是區域商業及寫字樓發展的信号。

“因為此次規劃政府已經把地鐵站停車場的位置挪開，為了讓土地利用價值提升，将原來作為停車場的區域更改為地鐵上蓋的商業，這次調整很重要。”談錦钊說。

但同時，談錦钊表示金沙洲目前居住的白領人群仍然集中在市中心上班，造成潮汐式居住，形成“睡城”。鑒于此，他期望新的規劃出來後，此類狀況能有所改觀。“不是簡單的作為‘居住的城’，在這裡住回市區上班，希望将來區域的寫字樓也會發展起來。”他說。

暨南大學教授、中國城市規劃學會會員胡剛表示支持談錦钊呼籲金沙洲區域發展寫字樓的觀點。他認為：“金沙洲與荔灣區緊密關聯，多建寫字樓可以對荔灣區的成熟商務進行引流，具備承載寫字樓的條件。同時，推行産城融合也能進一步減少金沙洲的交通壓力。”

打破行政壁壘是關鍵

此次規劃将金沙洲定位為“廣佛同城門戶節點”。談錦钊認為，金沙洲作為門戶節點，仍存在一定行政上的壁壘。“雖然同樣在金沙洲上，但屬于佛山行政區劃的房價會比屬于廣州的低，屬于廣州的享受廣州的公共配套設施、教育資源、社會福利待遇等。”談錦钊說，“因為戶口制度還存在，各種福利仍與常住人口居住戶籍挂鈎，這種福利就帶來了房價的差别。很多人買房并不僅僅是居住。房屋還附帶了很多公共配套、公共福利。是這裡的住戶，有了這裡的戶口，才能享受這裡的待遇。所以金沙洲屬于廣州市戶口的區域，價值就比其他地方高。”

業内認為，金沙洲目前橫跨廣佛兩地，要取得更好發展，關鍵在于拉平公共政策上的差别。胡剛曾表示，從水費、電費、電話的區号到入學、就醫，每一樣都需要統一，将金沙洲區域的公共服務對等化。”

交通狀況仍待改善

此外，采訪中談錦钊表示，金沙洲目前的交通狀況仍有較大改善餘地。“從兩個方面來說。一是廣州向西至金沙洲的陸路交通還需要增加，包括橋梁、高速公路等。目前的路是不夠用的，比較窄，道路設計也不是太合理。”談錦钊說，“二是要發展與廣州北部的交通連接。金沙洲的高速公路往北走可以連接到花都機場，因此可以吸引一定的空港經濟區内人流。北部的花都、從化、甚至清遠等，都可以通過高速公路與金沙洲進行連接。”

“像這次這樣的規劃調整會加速道路與橋梁的建設，我預測金沙洲與廣州北部的地鐵連接會再增加。”談錦钊補充道。

目前金沙洲“出洲”交通則主要依賴金沙洲大橋。該橋也正在進行拓寬中，現已進入收尾階段。同時，廣州北環高速與廣佛高速交界的北環高速沙貝出入口也在拓寬施工中，将用于金沙洲車輛進出。

而在此前規劃中曾提到将預留、增建4個過江通道，對接廣州中心城區；預留3個輔助通道，借道大坦沙地區和大瀝海北片區對接廣州中心城區；規劃地鐵12号線向西延伸至金沙洲(從浔峰崗至大學城南，計劃2020年後建造。

房價或仍有提升空間

有業内認為，金沙洲房價走勢或随着中國經濟形勢将保持平緩，未來房價或不會再有大幅上漲。何淩直言：“本身金沙洲這邊的二手房房價已經不低，前幾年廣佛地鐵開通後金沙洲的房價也有大幅度上升，已屬于提前透支了當地房價。”

對此，談錦钊表示，金沙洲規劃的調整在2015年開端，打響了廣州樓市第一炮，土地價值和房屋價值會不斷提升。他表示：“2014年金沙洲房價有達2萬3千多的，比越秀區少了近2萬。在廣州全市各區域中，金沙洲所屬的白雲區排第四。雖然從整個白雲區來說金沙洲的價格是高的，但是從地理位置來說因為它緊挨着荔灣區，它的房價應該說還有比較大幅度的提升。”

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