回遷房就是發展商征收土地時，賠給拆遷戶的房屋。最近筆者遇到了一個實務問題，房地産企業交付的回遷房，增值稅計稅依據如何确定？于是收集整理了以下相關的政策規定。

綱領文件

财稅〔2016〕36号《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動産，視同銷售服務、無形資産或者不動産，但用于公益事業或者以社會公衆為對象的除外。

第四十四條 納稅人發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序确定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資産或者不動産的平均價格确定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資産或者不動産的平均價格确定。（三）按照組成計稅價格确定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1 成本利潤率）成本利潤率由國家稅務總局确定。

不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

貨勞司解讀：成本利潤率目前暫定為10%。

河北省

《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）》第十一條的規定：關于房地産開發企業向被拆遷業主交付回遷房如何計稅問題。

房地産開發企業以自己名義立項，開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規定，視同銷售不動産征收增值稅。區分以下兩種情形：

（1）房地産開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序确定：

a.按照本企業最近時期銷售同類房産的平均價格确定。

b.按照其他房地産企業最近時期銷售同類房産的平均價格确定。

（2）房地産開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格确定。組成計稅價格公式為：組成計稅價格=成本×（1 成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務總局未發布之前，暫按照《國家稅務總局關于印發<房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發【2009】31号）中有關房地産開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定，開發産品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局确定。

河南省

【河南國稅】營改增問題快速處理機制專期十七：因為城市規劃調整或者棚戶區改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計稅銷售額應該如何确定？

答複：在總局未明确之前，暫比照《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2号）和各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動産營業稅管理辦法>的通知》（豫地稅發〔2005〕16号）第七條第四款規定的成本利潤率執行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為屬于視同銷售不動産征收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1 成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動産營業稅管理辦法>的通知》第七條第四款規定确定的成本利潤率執行。

深圳市

深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地産業 （國家稅務總局深圳市稅務局2018-12-05）

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，如開具發票的，應按照發票上注明的銷售額計算繳納增值稅；如發票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發票的，按照視同銷售不動産計算繳納增值稅。

1、确認回遷安置房面積，主要依據經城市更新部門備案的拆遷補償協議中房屋補償約定的具體補償标準或面積進行确認。

2、确定視同銷售的銷售額：

①實際回遷面積未超過拆遷補償協議約定的，銷售額按照組成計稅價格确定。組成計稅價格＝建築工程成本×（1＋10%成本利潤率）

②實際回遷面積超過拆遷補償協議約定面積的部分，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規定确定銷售額并計算繳納增值稅。

湖北省

湖北國稅：根據湖北省營改增政策執行口徑第四輯規定（房地産開發企業向被拆遷業主交付還建房如何計稅）：房地産開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分别計算繳納增值稅。

房地産開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

房地産開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。

房地産開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地産開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

廣西：

房地産企業開發房地産時，如何确定置換的回遷房的應稅銷售價格？

答：置換的回遷房中與原房産同等面積的部分按房地産企業開發新房的成本價計算；超過原房産面積部分按房地産企業開發新房市場價計價。

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【晶晶亮總結】

房地産企業交付回遷房，雖然有可能收取了部分差價款，但增值稅計稅依據絕非收取的差價款，而是需要視同銷售來計算繳納增值稅。

因為回遷房和正常的商品房銷售有顯著差異，按同期同類房屋的市場價确認視同銷售收入是不合适的，所以各地出台了若幹不同的口徑來确認該項收入。當地有明确規定的就按當地口徑，當地若沒有明确規定的，按财稅〔2016〕36号中視同銷售中的組成計稅價格比較合理。

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來源：财稅評論

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