一線城市的補倉拿地對于房企來說至關重要。在前年上海圍标事件和去年多次“陪跑”北京土拍的情況下，中海地産為了守住一線城市的市場份額，開始“攻城略地”。

在9月23日結束的北京第三批集中供地中，中海地産以147億元先後斬獲海澱永豐2宗地塊、豐台大紅門1宗地塊，約占北京本輪總成交價500億元的三分之一。

據統計，今年以來中海地産在北京已累計斥資286億元，共斬獲7宗地塊，成為今年北京拿地數量和拿地金額最多的房企。

業内人士表示，圍标事件和去年補倉失利在一定程度上影響中海地産後期的“供貨速度”。今年以來中海地産積極作為、厚積薄發，主動捍衛市場地位。

連落三子深耕北京

衆所周知，北京樓市一直是中海地産的必争之地，是中海銷售業績的主要來源。

據半年報數據顯示，上半年中海地産4個核心城市合約銷售額均超百億，其中北京位居第一，銷售額達240億元。

此外，據中指研究院數據顯示，前8月中海地産在北京市場的銷售額達327.3億元，位居第一；克而瑞數據同樣顯示，前8月中海地産在北京市場的權益銷售額達254.24億元，位居榜首。

值得注意的是，于近日開盤的中海北京湖光玖裡項目，首開熱銷40.5億元，備受市場關注。據了解，該項目将打造中海第四代“拾光系”産品，包括洋房 聯排别墅。項目規劃有46棟4-6層洋房、26棟聯排别墅，共1246套房源。

銷售業績的穩健離不開豐厚的土地儲備。在去年補倉失利後，穩坐北京銷售業績頭把交椅的中海地産，不同于去年謹慎舉牌，于今年開始抓住機遇、積極布局。

據了解，在北京第三輪集中供地推出的18宗土地中，中海獨立報名參與了7宗地塊的競買，并最終拿下3宗地塊。

具體來看，海澱區的2宗地塊競争激烈，吸引華潤置地 北京城建、保利發展 北京建工、首開、綠城、建發、中海等7個主體競買主體，并進入競現房銷售面積環節。

最終，中海以55.775億元 4000平現房銷售面積競得海澱區西北旺鎮HD00-0403-0015、0016地塊；同時以41.975億元 3.6萬平現房銷售面積競得海澱區西北旺鎮HD00-0403-0013地塊。

值得一提的是，此次海澱區西北旺2宗地塊相鄰，且與中海彙德裡項目一河之隔。業内人士表示，地塊相連構成了成片開發的優勢，憑借早前對區域和客戶的研究，更有利于後期的銷售。

此外，中海以49.7億元競得豐台區大紅門街道大紅門一期A區棚戶區改造項目FT00-0516-0004地塊，溢價率3.54%。

北京鍊家研究院分析師嶽微認為，中海連落三子、競争進入現房銷售環節等行為均表現出其長周期、與區域共同發展的開發意願，預計将打造更為優質的改善住宅産品。

産品矩陣一脈相承

大手筆拿地的背後，離不開房企健康的财務、強有力的現金流、較強的操盤實力的支撐。深耕北京二十餘年的中海地産，已先後開發50餘個項目，其深谙市場需求、合理布局産品。

在9月23日拿地後，中海地産官方微信發布三張拿地海報。業内人士表示，海報文案就已經預告未來三宗地塊的産品系：海澱延續拾光系，而三環南中軸則是經典的藏峰系。

其中，“拾光系”以低密宜居為主，打造高度貼合客群需求的超配産品。據悉，中海彙德裡也屬“拾光系”産品，開盤銷售50億，目前項目已進入尾聲，僅剩部分躍層房源可選。而本次競得的海澱兩宗地塊緊鄰中海彙德裡項目，可謂“一脈相承”。

“藏峰系”則以開闊純享為主。據悉中海甲叁號院作為“藏峰系”首作引領北京高端住宅市場新風尚；而中海興叁號院作為第三座“藏峰系”産品開盤銷售20億，再次獲得市場認可。

此外，穩健的财務和強有力的現金流管理也為中海地産的積極布局提供底氣。

據半年報數據顯示，截至上半年末，中海地産的資産負債率為59%，淨借貸比率為 41%，持續保持綠檔。值得一提的是，中海地産具有非常強的現金流管理意識，持有現金1253.2億元。

受益于較強的産品力、操盤力，從2010年開始至今，中海在12年間已有9次權益金額奪魁。

規模與權益的選擇

衆所周知，自去年下半年以來，房企流動性危機頻現，為了分散風險，合作開發成為多數企業的選擇。在此背景下，傾向于獨立拿地、獨立操盤的中海地産今年也開始報團取暖。

據不完全統計，今年以來中海地産先後為中海彙德裡、湖光玖裡、杭州翠攬雲境項目等項目尋求增資，也以1.19億元轉讓了青島中歐國際城18%的股權。

其中，今年5月12日，金隅集團以8.84億元入股北京中泰金建房地産，持股49%。資料顯示，北京中泰金建負責開發海澱區西北旺鎮中海彙德裡項目。該項目是在2021年10月份北京第二批集中供地中中海以45億元、溢價率5.63%摘得，樓面地價5.37萬元/㎡。

此外，據北京産權交易所9月13日消息，中海旗下北京中海盈璟房地産開發有限公司拟引入投資方，拟募集資金對應持股比例或股份數為30%。

據查，北京中海盈璟房地産開發有限公司主要負責開發湖光玖裡項目。該項目是中海于今年6月1日在二批次土拍中以54.7億元競得的順義新城19-85、86地塊，銷售指導價59700元/㎡，溢價率1.48%，樓面價2.99萬元/㎡。後首開加盟了地塊開發。

據悉，該項目為中海第四代“拾光系”産品，包括洋房 聯排别墅。項目分為南北兩個區，規劃有46棟4-6層洋房、26棟聯排别墅，共1246套房源。

此外，中海地産也積極尋求合作。其中中海地産4.18億元入股北京怡璟置業，持股20%，參與開發豐台區端禮著項目。該項目共7棟商品房，建築類型有兩種：8層洋房，14-17層小高層。據說戶型為130㎡、150㎡、180㎡大平層。

業内人士表示，随着“以規模論英雄”的信仰被打破，在去杠杆、降負債的主旋律下，房企更加關注資金的安全。為了可持續發展，合作開發将逐漸成為樓市新常态。

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