2022年，長沙樓市的住宅供銷量齊跌，尤其是需求更顯乏力，據湖南中原研究院的統計，銷量為近14年以來同期最低位。住宅産品尚且如此，商業性質的類住宅産品表現如何呢？其實，從“3”字頭的小面積商業公寓重現市場，不難感受過去一年商業物業的溫度。

另一方面，大面積的商業大平層，則表現出了較為明顯的“冰火兩重天”之勢：熱盤一年狂銷300 套，而一些定價偏高，或相對缺乏特色的樓盤，月均去化僅三四套。

紅網時刻新聞記者 戴丹 長沙報道

小面積公寓大幅降價求快跑

（圖表來源：湖南世聯行市場知識中心）

2022年開年以來，長沙部分小戶型公寓延續上年營銷策略，降價走量。3-4月長沙公寓市場迎來一波明顯的“降價潮”。

如：南城的海倫堡愛ME城市公寓，打出4000元/㎡起的價格；碧桂園城市印象特價清盤，均價6500元/㎡；主城區的中富航銀座價格低至6999元/㎡起。甚至網紅盤北辰三角洲，也加入了隊伍：其C1區建面約44-65㎡的LOFT公寓現房，單價降至11500元/㎡起。此前，該項目均價約在15000元/㎡-17500元/㎡。

除了特價房、折扣等常規促銷手段，還出現了買住宅送公寓兩成首付等花樣銷售方式。

到6月中旬，面臨年中業績沖刺，一則長沙荟聚之光的消息，為本就熱鬧的公寓“價格戰”再添一把火：“洋湖地鐵上蓋，精裝現房，特價7688元/㎡起”——連宜家的公寓都5折開賣了，一時之間，前往看房的人蜂擁而至，甚至有客戶表示，有意向購買整層。由此也不難看出，“以價換量”，對市場銷量确實有拉動效果。

7月，原本已降至“4”字頭的海倫堡愛ME城市，再次刷新底價，“單價3500，抄底融城CBD”，一套33㎡的公寓，總價僅11萬出頭。

綜合全年來看，小面積公寓産品主要依靠降價、渠道高傭政策促銷，最低降至4-5折，如濱江、梅溪湖闆塊“6”字頭、高鐵西“4”字頭、大托暮雲“3”字頭特價公寓，一再跌破價格底線。

從湖南世聯行市場知識中心發布的“長沙2022年公寓銷售套數TOP13”來看，有8盤降價逾3成，其中5盤降價幅度超40%，最高降幅達59%。

（數據來源：湖南中原研究院）

從市場銷售端來看，“以價換量”仍是大部分小戶型公寓項目去庫存的共識——來自湖南中原研究院的數據顯示，截止2022年12月底，長沙内五區的商業公寓的庫存量為397萬平方米，整體去化周期高達49個月。

“客群有限，對比住宅也沒優勢。”湖南世聯行市場知識中心的專家分析認為，2023年，小面積商業公寓所面臨的競争局面可能更加艱難。

類住宅性質商業大平層更受歡迎

不過，并非所有的商業物業都要靠降價來尋找出路。一小部分類住宅性質的商業大平層，憑借自身良好的地段、高品質的産品、強大的品牌力，以及圈層營銷手段，就收獲了優秀的市場業績。

（數據來源：湖南中原研究院）

如：雨花區的運達中央廣場，老盤推新，雖然均價逾2萬元/㎡，全年仍成交了342套；嶽麓區的保利天彙，毛坯開賣，高性價比，成交124套；天心區萬科紫台，一線江景，樣闆間設計出圈，也收獲了良好的市場口碑和業績。

從價格來看，商業大平層市場上的頂豪和高端項目，月均去化套數僅為個位數，銷售緩慢；而性價比相對較高的類住宅産品，相對更受市場歡迎。兩相對比，冷熱分明。

目前，長沙商業大平層整體庫存增至70萬方，去化周期約為43個月。

（數據來源：湖南中原研究院）

據湖南中原研究院分析，2023年，長沙市内五區的商業大平層産品預計還将有45萬方待上市，聚焦在開福中心及濱江新城闆塊。“從目前市場産品去化表現來看，類住宅流速明顯高于其他類型産品，後期該類産品仍可作為商辦突破口。”

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