不動産用途分類?不動産用途認定【專業解讀】，下面我們就來聊聊關于不動産用途分類?接下來我們就一起去了解一下吧!

不動産用途分類

不動産用途認定

【專業解讀】

不動産用途可以分為住宅和非住宅兩類，不動産用途是不動産市場價值考量的重要因素之一。住宅與非住宅的價格一般差距較大，在一些城市的中心區價格差距會更大。并且對于征收經營性不動産的，還應當給予停産停業損失的補償。實踐中，住宅與非住宅房屋的認定，已成為征收補償安置的焦點矛盾之一。

對于不動産用途的認定，一般以不動産登記簿、不動産權證書為準。産權登記是确定不動産用途的重要依據，但不能唯産權登記論，有的不動産登記的用途與實際不符；有的不動産因臨街或距離學校、醫院、名勝古迹等較近，或者位于城中村的居民，為了生計問題，将原住宅改造成了非住宅；有的不動産祖輩流傳，做了幾十年的商業經營，一直沒有完善産權登記。以上情況，地方政府需要對不動産用途進行認定。根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發明電[2003]42号):"各地要本着實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷範圍内産權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予适當補償。＂有的省、市出台了地方性法規、規章或一般規範性文件，制定了對沒有辦理産權登記的，或住改非的不動産用途認定标準。

我們認為，對住改非的認定，應當主要考慮不動産實際用途來認定。隻要不動産的建造有合法手續，同時，辦理了合法的生産經營手續，連續經營二、三年以上的，并交納有關費稅的不動産（現在個體戶或小微企業免交費稅)，可以認定為非住宅。當然，在地方政府确定征收範圍，并發布征收預公告以後，再改變不動産用途的，則不能得到支持。

【案例評析】

基本案情

上海市順昌路某二層統同系原告霍某某租賃的公有房屋，房屋用途為居住，居住面積11.9平方米，折合建築面積18.33平方米。該戶在冊戶口4人，即霍某某、孫某萱、陳某某、孫某強。因舊城區改建需要，2012年6月2日，被告上海市某區政府作出《房屋征收決定》，原告戶居住房屋位于征收範圍内。因原告戶認為其戶經營公司，被告應當對其給予非居住房屋補償，緻征收雙方未能在簽約期限内達成征收補償協議。2013年4月11日，房屋征收部門即第三人上海市某區住房保障和房屋管理局向被告報請作出征收補償決定。被告受理後于2013年4月16日召開審理協調會，因原告戶自行離開會場緻協調不成。被告經審查核實相關證據材料，于2013年4月23日作出《房屋征收補償決定》，認定原告戶被征收房屋為居住房屋，決定：一、房屋征收部門以房屋産權調換的方式補償公有房屋承租人霍某某戶，霍某某戶支付房屋征收部門差價款476,706.84元；二、房屋征收部門給予霍某某戶各項補貼、獎勵費等共計492,150元，家用設施移裝費按實結算，簽約搬遷獎勵費按搬遷日期結算；三、霍某某戶應在收到房屋征收補償決定書之日起15日内搬遷至上述産權調換房屋地址，将被征收房屋騰空。原告不服該征收補償決定，向上海市政府申請行政複議，上海市人民政府經複議維持該房屋征收補償決定。原告仍不服，向法院提起行政訴訟，請求撤銷此《征收補償決定》。

司法裁判

上海市某區人民法院作出判決認為，被告具有作出被訴房屋征收補償決定的行政職權，被訴房屋征收補償決定行政程序合法，适用法律規範正确，未損害原告戶的合法權益。本案的主要争議在于原告戶的被征收房屋性質應認定為居住房屋還是非居住房屋。經查，孫某萱為法定代表人的上海某投資有限公司、上海某環保科技有限公司的住所地均為上海市金山區，雖經營地址登記為上海市順昌路281号，但兩公司的營業期限為2003年12月至2008年12月，且原告承租公房的性質為居住。原告要求被告就孫某萱經營公司給予補償缺乏法律依據，征收補償方案亦無此規定，被訴征收補償決定對其以居住房屋進行補償于法有據。據此，法院判決駁回原告的訴訟請求。

簡要評述

被征收不動産的性質及用途，關系到征收補償安置的标準，這在征收補償實踐中争議很多。行政機關通常依據不動産登記證件所載明的用途來進行認定，如果載明用途與實際用途不一樣，被征收人需要提供營業執照、稅費單據等有關證據加以證明。

【實務應對】

在不動産征收活動中，根據法律規定，地方政府應依法定程序制作征收補償方案，征收補償方案中應有住改非的認定标準，被征收人在政府公示征收補償方案征求意見稿時，就要認真查閱認定的标準條件，可以提出合理化的意見，便于政府在根據被征收人及公衆意見修改補償方案時，采納被征收人的意見，制作出合法、合理的住改非的認定标準。

在不動産征收活動中，被征收人應關注征收部門對不動産用途作出的調查認定公示，發現認定不當後，應及時帶着有關證據，向征收部門提出異議，由征收部門工作人員進行複核後，确認不動産用途。

【法規鍊接】

《物權法》

第71條 業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第77條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

《土地管理法》

第12條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

《征收條例》

第15條 房屋征收部門應當對房屋征收範圍内房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公布。

第16條 房屋征收範圍确定後，不得在房屋征收範圍内實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當将前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年

第23條 對因征收房屋造成停産停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停産停業期限等因素确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

《評估辦法》

第9條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋

情況進行調查，明确評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地産價格評估機構提供征收範圍内房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一緻的，除有證據證明房屋登記簿确有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第14條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室内裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停産停業損失等補償，由征收當事人協商确定；協商不成的，可以委托房地産價格評估機構通過評估确定。

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