文 / 子木

“比爛尾樓更難以承受的，是貧民窟。”

這是我寫在上半年調研手冊首頁的一句話，一直想單獨拿出來寫，但始終找不到機會，因為牽扯的面實在太大了。

國内，很多人對貧民窟是沒有感知的。

最熟悉的，可能是廣東那邊的城中村。

這裡流動人口密集，滿街小商鋪，樓與樓緊密相連，看不見光，髒亂差和危險，彌漫在空氣中。

它們與現代化都市格格不入，但也是外地人最廉價的栖息地，平衡着一座城市的生存成本。

然而我今天講的并不是城中村，而是另一種貧民窟的意識形态——

超高層。

每次談及超高層，都會有人吵得不可開交。

有人說超高層好，視野采光好，一望無際，空氣通透；有人說太過糟糕，電梯慢，高空抛物、火災，沒有安全感。

尤其前幾天，長沙電信大廈着火，引發全網關注，幾十層的建築瞬間被火焰吞沒，消防車都來不及趕過來。

但我想說的是，無論超高層好與壞，這些都隻是偶然現象，存在于較低維度的重複性讨論，而我現在最擔心的：

不久的将來，将有大量的超高層不可阻擋地走向衰敗，成為貧民窟。

01 前兆

我們眼中的超高層，本應是高度城市化的地标性的建築，存在于土地稀缺的大都市中。

然而随着土地财政驅動，超高層已經遍布大江南北，競賽式批量生産。

據統計，中國擁有世界40%超高層建築，150米以上的建築達到2395座，200米以上建築達823座，300米以上達95座，三項指标均居全球第一。

上半年我在全國調研，甚至在江浙、東北、華中地區的很多縣城中，依然見到大量在建超高層。

當地人的思維很“逆反”，把超高層當成香饽饽，排隊沖進售樓處接盤。

正當我百思不得其解的時候，一個縣城賣房的朋友跟我說：

在一片貧瘠的土地上有一座金字塔，人們會怎麼做呢？小縣城玩的是“關系網”，愛的是面子，張局住進去，李所也要住，王站長聽到，怎麼也得進這“圈子”呐……

從2020年到2022年，住建部、發改委、應急管理部曾連續4次發布“限高令”，從最開始的“一般不得新建”到後來的“嚴格限制”，一次比一次嚴格。

然而開發商，為了在一片地上獲得更多收益，地方為了更可觀的土地财政以及追求城市建面的“成績”，選擇睜一隻眼閉一隻眼。

兩者一拍即合，超高層成了死循環，從一線城市到十八小縣城，滿滿當當。

這是一種極不負責任的做法，因為他們看到了開頭，卻對結局“選擇性失明”。

超高層“老了”會變成怎樣的呢？我們的房地産曆史不夠，但可以從房地産老師香港那裡，得到借鑒。

先放香港高層老房子幾幅圖：

香港老樓1

香港老樓2

衆所周知，香港的物業能力在全球都是知名的，然而即使如此，香港大多數高層住宅和超高層住宅，都無法避免淪為了貧民窟。

綠化枯萎、電梯震蕩，設施老化，髒亂不堪，到處是一副破敗場景……

按照香港的定義，大部分房子從中年期開始衰敗（房子的中年期是30年以上，老年期是50年以上）。

目前，全香港已經有超過1萬幢“老年房”，其中3700幢欠缺維修及保養。

在這裡面住着的都是社會經濟能力最薄弱的群體，他們沒有能力對舊樓進行修繕，隻能盼望着政府幫助，或者開發商注資動遷。

然而政府财力有限，政策性修繕推進異常緩慢。

開發商一般都不願意碰這種資産，跟國内一樣，棚改都會遇到釘子戶，原住戶漫天要價，又很難達成一緻，開發成本高昂、開發周期太過漫長。

有人問我，那麼香港超高層以及高層就是内地市場的前兆，内地所有超高層都會淪為貧民窟嗎？

很明顯，這是大概率事件。至于概率有多大，一定要明白超高層的幾個特征。

02 困境

首先最嚴重的問題“煙囪效應”。

還是前幾天的長沙電信大廈失火現象，據經曆者所說，大火從開始到結束，也就幾分鐘，根本做不出反應，腦袋都是懵的。

樓越高，火勢的蔓延速度越快。這就是著名的“煙囪效應”（戶内空氣沿着有垂直坡度的空間向上升或下降，造成空氣加強對流的現象）。

據統計，一座約100米的30層高建築，在無阻擋的情況下，煙氣從一樓到頂樓，隻需30秒！速度大約為水平方向的10倍以上。

而目前全國最高的消防雲梯也就100米，這還是在完美的作業場地下的數據，實際上，面對火災也基本在50米左右。

重慶一超高層失火，救援現場

這意味着，一旦超高層出現火災，消防人員隻能“全副武裝”沖向高樓，一層一層滅火，難免與自上而下疏散的人員發生激烈“碰撞”。

無法用電梯逃生的群衆隻能逃避到避難層，聽天由命，按照國外的數據，逃生可能性微乎其微。

這意味着超高層在建設之時，針對消防的配套投資是巨大的，安裝消防管道，設置避難層（100米以上的建築，每50米一設置一個），這一切，無形中推高了建築成本和維護成本。

再者，超高層還要面臨抗震、通風、供電、排水等技術問題，建設成本遠高于普通建築，其後期管理維護成本更是高的吓人。

比如電梯，超高層建築采用高速運行電梯，受大樓在高空擺動的影響，電梯維護成本高，單一部電梯的維護成本，超高層與高層之間就差了3-5倍。

其二就是不可思議的“折舊速度”。

超高層意味着高容積率，高容積率意味着相同的土地，縱向空間住着更多的人口。

1層2梯4戶，20層是80戶，50層就是200戶。相當于一個超高層裡住着一個小村莊。

人們對于公共設施的使用率迅速拉高，電梯一天三壞。

一個朋友跟我說，去年他媽住進超高層拆遷房，2個月内，被電梯夾過一次頭，還困在電梯裡2個小時。

小區大爺大媽太多，天天出門上下遛彎，隔壁大媽出了電梯，然後來一句：哎呀，忘了上廁所了。于是摁着電梯又上去了。

有的小孩子調皮，把所有樓層挨着按一遍，電梯一層一停，不亦樂乎。

更别說龐大人口對小區環境的壓力。垃圾清理、綠化維護、健身器材維護等等，都需要成本，一個人用跟一群人用，完全是兩個概念。

超高層自身攜帶的折舊，以及高容積率住戶使用帶來的折舊，加速了整個超高層住宅的“老化”。

剛開始物業費還勉強能抵抗着高昂的維護成本，然而30年時間到了，社區公共設施壽命基本到期了。

消防栓生鏽、消防水管爛了，電梯需要換新，小區的草坪秃完了，樹也凋零的差不多了，公共建設器材早就破的不成樣子。

這時候需要龐大的費用，用于社區的整體修繕更新。業主們要簽字交錢。

這意味着，決定社區存亡的關鍵時刻真正到來。

然而奇高無比的“溝通成本”，卻讓維新工作異常艱難，

在大社區裡住過的朋友，一定知道成立業委會有多麼困難，人越多越難管。超高層住宅的溝通成本是低層住宅的幾十倍，甚至上百倍。

比如現在要修一部電梯，要求所有住戶一起出錢，住戶們會選擇同意或者不同意。

10戶的人達成共識的概率是，2的10次方。如果是20戶的樓，達成共識的概率是2的20次方。

然而現在，超高層動不動一棟樓裡住着上百戶，甚至200多戶，這意味着達成共識的概率是2的200次方……

然而更殘酷的是，在小區衰老的過程中，有經濟能力的人早就改善住到了其他地方，房子租了出去，社區能不能正常運轉，他們不在乎。

小區裡的老一代相繼離世，孩子們也不可能回來住，房子也租了出去。

你不出我不出，大家都不出了，社區面臨的隻有失修。失修又導緻更多有經濟能力的人逃離。

最終小區裡隻剩下了經濟能力較弱的人群和外來租戶，徹底陷入死亡循環。

物業費收不到，物業也幹脆擺爛了，隻能維持着最基本的垃圾清運。

小區偶爾高空抛物或者人工降雨都是輕的，電動車違規充電，雜物亂堆引發火災是時有發生。

終于，50年到了，樓體設計壽命也到了，這時候需要重建，“溝通成本”和高昂的拆遷費，吓退了開發商，政府答應重建，但因為财政緊張，隻能漫漫無期得等着……

最終，超高層徹底淪為貧民窟，爛到了極緻。

03 魔咒

上面的推演并不是憑空臆想，而是香港樓市的親身經曆，不單是香港的超高層，高層也存在這種無法破解的“魔咒”。

看到這裡，大家應該明白了，超高層淪為貧民窟的魔咒，并不是因為建築結構和年代。

而是高昂維護成本下對業主“購買力 凝聚力”的挑戰，以及對物業治理水平的考驗。

國内物業水平，我之前在多篇文章中講過，不要心存幻想，往往在5年左右就會出現分化，跟業主的矛盾曠日持久，是一種長期博弈的狀态。

而對業主的凝聚力考驗，不知道大家有沒有聽過一句話：

“在利益面前，素質一文不值”。

再好的一鍋湯裡，肯定會有一顆老鼠屎，超高層，又增加了出現老鼠屎的概率，這麼一攪，這湯别說下咽，看都沒法看了。

尤其這裡面的“溝通成本”，将超高層、高層、小洋房徹底分化開來。

不過，萬事不可絕對。

這裡面，最有“抗衰”能力的超高層隻存在于高能級城市，道理很簡單，人口持續流入，經濟在不斷增長。

人口增長就有持續住房的能力，房價上漲就有持續投入維新的動力，而經濟增長，政府就有足夠的能力去維持建築物的面貌。

比如深圳，城中村拆遷成本極其誇張，但深圳政府也在一個一個地去解決，就是為了讓這個城市維持最新的面貌，每一個社區單元都是城市的一個細胞。

像重慶、武漢這些地方，住宅以超高層為主，自然存在對比效應，整個市政配套和消防能力，以及建築形式都圍繞着超高層做“預設”，出現貧民窟現象也是小概率事件。

但即使如此，大城市的超高層也存在“抗衰分化”，有的壽命長有的壽命短。

這取決于兩點：

1、房屋地段

2、業主經濟能力和素質

其中“超高層拆遷房”将是重災區，能跑早跑，是最差的一類資産，最後都會淪為貧民窟。

其次是以小戶型為主的超高層住宅小區，地段相對較遠且周圍沒有好學校的超高層，衰退速度非常快。

道理很簡單，沒有資源綁定，住戶圈層會持續分化，當一個社區完全由租戶主導，社區會加速老化。

反之，大平層超高層改善盤抗衰力會很好。

因為密度相對較低，溝通成本低，業主圈層不一樣，也有足夠的經濟能力去組織維護樓盤，可以通過高質量的業委會，駕馭驅動物業的服務水平。

豪宅當然是最好的，因為房子再老，業主能在城市中找到的平替産品較少，隻要優質業主無法逃離，整體的維新能力就不會下降。

小地方的房子最好不要買超高層，又貴風險又高。

尤其是縣城，當業主衰老後，子女大概率不會繼續呆在縣城，縣城政府也沒有強大的修繕能力，消防能力是最大的問題。

很多剛需跟我說，的确不想買超高層，但無奈大城市裡超高層的确很便宜，沒辦法。

我的回答是：

如果手裡錢不夠，但又沒其他選擇，可以選剛需小戶型超高層。但一定要在社區出現衰退現象前，把它賣掉，早日逃離。

怎麼判斷是否走入衰敗呢？

去看小區裡樹，草坪裡的花和草吧。當它們已經雜草叢生、花朵逐漸枯萎，再無人關照時，也就是真正逃離的開始。

中國房地産浩浩蕩蕩四十年，然而超高層普及到目前也就是20年，不用多久，你就會看到連片衰老的貧民窟出現在大江南北。

這就是超速城市化背後的病症，房地産模式裹挾着人性最終都會走向深淵。

不必驚訝，坦然面對。

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