任何物品能夠成為商品必定有它的價值和使用價值，我們不能把控大環境房價的變化，但是我們可以順勢而為，目前房價不景氣，特别像長沙市等公寓大跌，部分已經有投資價值。
那麼買公寓我們要怎麼淘金呢？建議大家主要看以下幾點！
一、地段。必須要買在新一線以上城市的核心地段，怎麼判斷核心地段？一般就是城市CBD所在地附近，比如深圳福田CBD、深圳灣，廣州天河CBD、珠江新城，長沙五一廣場、濱江新城。
因為地段好住房漲得快，公寓跟着漲。
二、配套。最好有地鐵、高端商業、高端寫字樓、小學和中學、大的海景、河流或湖泊，
這樣公寓租賃對象範圍廣、租賃價格高。
三、價格。公寓的價格必須做到同地段住宅價格的40%以内，比如同地段住宅2萬，公寓就應該在8000元左右，這裡指的平層公寓的價格，loft公寓的價格上浮15%。
這樣能夠保證公寓和住宅同步升值，同時能夠抵消掉公寓出售帶來的高稅率。
四、回報率。
公寓的回報率要達到5%以上，才有投資價值，這個比率是參照普通大額理财産品回報率得出來的。
因為，如果公寓不打算賣，相當于永續年金類理财。
那麼回報率具體怎麼算，這裡給大家一個公式：回報率=年淨租金利潤 / 總價款；
這裡總價款包含購房款、各類稅、裝修款等等總和。
年淨租金利潤=（月租金-物業費-裝修損耗）*12個月-空租期損耗-中介費。
比如一套總價款36萬的公寓，月租金2300元，減去物業費160元，減去裝修損耗200元，乘以12個月，減去空租期損耗2300元，中介費1150元，每年淨租金利潤1.983萬元。
1.983萬元 / 36萬元=5.5%。
加上核心地段公寓增值幅度每年5%以上，那麼每年收益率超過10%，所以滿足以上條件的公寓是非常值得投資的商品，你們買的公寓年淨租金回報率是多少呢？
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