文：劉璐

西南财經大學經濟學院 副教授、博士生導師

留美經濟學博士

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從我們買房開始，其實就埋了一個梗，隻不過我們沒有怎麼在意而已。這就是土地的使用年限問題。很多購房者隻關注到了自己的房産證，而忽略了另一本重要的土地證。這個問題非常關鍵，因為它關系到每一個有房家庭的切身利益。但似乎這個問題又和我們相距甚遠。畢竟，中國這一大波買房潮大概興起于2000左右，到現在也才不到20年光景，而大多數城市的住宅用地使用年限是70年。所以，大家會覺得不着急，還早。

但這兩天一則來自溫州的新聞，卻讓大家倒抽了一口冷氣。據媒體報道，溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房，近日發現土地證過期了，這套房子的土地使用權隻有20年。土地管理部門回複她，如果想續期，需要按照現在的基準地價乘以用地面積（也有說法是按照土地的市場價），繳納相應的土地出讓金，重新購買土地使用權。測算後她得知，需繳納近20萬元的出讓金，約為房價的三分之一。溫州的另一位市民剛買的一套50多平米的二手房也因為土地使用權過期，無法完成最終的交易。其案例更為“悲催”。房産證更名已經完成了，但是土地證過期了，這位先生全額交的60萬元購房款，全部凍結在銀行。而原來的房主隻收到10萬元的訂金，房子現在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補齊。

現在，也許人們最關心的問題有兩個：1，土地使用權到期以後會怎麼樣？2，如果要補交土地出讓金，應該怎麼個交法？

依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《城市房地産管理法》的規定，住宅土地使用權經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。此外，《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動續期”該如何續，目前國家尚未出台相關實施細則。從目前的案例和情況來分析，這個幾乎肯定得說不會是“免費續期”。以前業内有個傳聞，說是住宅用地免費續期，商業用地付費續期。現在看來，住宅用地免費續期的希望落空了。有讀者肯定要問，那我不給錢會怎麼辦？按字面解釋，即使“無償回收”土地也是有法理依據的。但從目前的報道等信息來分析，房主是不會被趕出去的，但會讓你的房子無法交易，二手房買賣或者遺産、贈與等時不給辦交易手續。

那麼，這個補交的土地出讓金，又将是怎麼收法呢？深圳的做法顯然有很強的參考意義。但顯然在全國層面，這還不是通行的推廣方案，否則溫州照做就可以了，也不會出現現在的難題。除了按土地市場價收還是按基準地價補交這個難題之外，按什麼比例收也是一個問題，100%還是35%，又或者是其他比例？此外，是一次性全額征收呢還是每年收呢，這又是一個問題。如果一次性征收，這顯然是一大筆錢，可能很多低收入人群甚至中等收入人群都無法承受。而且土地價值是每年都在變化的。所以，每年評估和征收應該更為合理。

雖然中國大多數城市的購房者的住房都是70年産權，距離到期尚且久遠。但在深圳這樣的改革前沿城市，20、30年産權的住房還很多，而且他們現在開始陸續到期了。這次溫州的案例更是告訴人們，土地使用權到期是目前一個難以回避的問題了，政府必須積極研究應對政策，也就是頂層設計的問題。當然，如果不是急着交易的業主也可以再觀望一下，等一陣再說。

對于中國目前大多數的電梯公寓住宅來說，土地使用權到期的問題還不是那麼急迫。但是對很多城市裡上世紀80、90年代興建的多層住宅而言，這個問題還比較棘手。比如在青島，有一些老小區的土地使用年限在20-30年。因土地使用權到期或快要過期，一些“撞限房”雖然可以正常買賣，但價格卻有崩盤的趨勢。據青島相關地段的中介表示，以前能賣到8000元/平米，現在都降了，裝修好點、稍微新點、産權時間長點的才能賣到7000多元/平米，很多賣5000多都沒人要。據估計，這種“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。可見，在當前對土地到期續費的政策不明朗的情況下，購買或投資城市老舊的二手房是有風險的。這也反映在了二手房的成交上。當前，不少城市的老舊住宅賣不起價就是這個道理。而且，“撞限房”也很難辦理商業貸款，甚至拿去抵押銀行都不會接受。至于那些專門投資老房子賭拆遷的人，那又是另外一回事了。

還有一點，筆者其實不忍點破。為什麼之前筆者也沒有太在乎這個土地使用權到期的問題呢？看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出，它們是真的老了，雖然也才使用了20、30年。近年，新聞已經報道了多起老房子的陽台掉落，或者樓闆垮塌的案例。所以筆者想說的是，真當到了70年土地使用權到期的時候，房屋已經老舊得很難再使用的情況應該會是大多數。所以到時房主要操心的問題，是拆遷安置，而不是續交土地出讓金的問題。筆者手賤，查了下我國民用建築的設計使用壽命是50年。同樣手賤的讀者可以自行百度。當然，這并不是說50年後房子就一定不能使用了。一些食品過期以後同樣也可以繼續食用。但毫無疑問這就是一個概率問題，到時就是考驗開發商和建築商人品的時候了。好在，一般來說，城市的老房子位置都好，所以等到需要拆遷的時候，不用太擔心沒人接盤。那是怎麼說的來着？這就是人們常說的“城市更新”。算了，我說白話，舊城改造。

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