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蘇州樓市或将進入新階段

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

“能明顯感受到樓市在回暖，一到周末每天要接待300多組新客戶，都忙不過來了。上海市的購房者不方便到蘇州來，可以直接在線上通過視頻看房，一些看完覺得滿意的購房者會選擇在線上直接下單認籌。”6月21日，蘇州市相城區鉑悅春和萬象置業顧問李華（化名）在電話裡向《中國經營報》記者表示。

這并非個例。在蘇州市虎丘區，今年上半年的“銷冠”獅子山瀾庭項目也開啟了項目二期248套房源的驗資與認籌登記工作，首套首貸需驗資220萬元，二套則需驗資350萬元。盡管如此，在短短12天的時間裡，獅子山瀾庭已吸引了超2000組客戶，預計中簽率僅為12%左右。

蘇州房地産市場逐步回暖也與此前的樓市政策優化調整密不可分。記者在采訪中了解到，今年以來，蘇州市一直在下調房貸利率方面走在全國前列，目前全市首套首貸的商貸利率已下調至4.25%。

此外，蘇州市還放松了限售等條件，新房限制轉讓時間由3年調整為2年，非蘇州本市戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房，非限購區域購房不計入家庭限購套數等政策進一步釋放了樓市活力。

“今年以來，蘇州市區新房供應面積為209.23萬平方米，成交面積則為270.31萬平方米，整體供求比僅為0.77。”克而瑞蘇常區域總經理戈文問表示，總體來看，在新冠肺炎疫情逐步穩定以及樓市政策優化調整影響下，蘇州樓市總體趨穩向好，在市場需求得到有效釋放下，接下來的新房市場預計将會進一步好轉。

樓市逐步複蘇回暖

據李華介紹，鉑悅春和萬象共有105～167平方米5種戶型，其中A地塊于2021年12月開盤，B地塊也即将入市，均價約為3.3萬元/平方米。“由于項目位于蘇州高鐵新城闆塊，距離蘇州北站僅1.5公裡，因此受到衆多上海市購房者的歡迎。”

在李華看來，蘇州樓市逐步複蘇回暖，一方面得益于蘇州市乃至上海市疫情的逐步穩定，不但線下售樓部開始重新開門迎客，還增添了市民的購房信心；另一方面，根據最新的樓市政策，非本市戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房，大大降低了外地在蘇州就業人群的購房門檻。

記者在采訪中獲悉，4月，蘇州樓市購房門檻由外地戶口社保連續繳滿24個月改為累計24個月。5月上旬，蘇州進一步調整優化樓市政策，外地戶籍連續繳納6個月社保即可購房。同時，在蘇州市下轄的常熟市和張家港市等非限購區域的購房數量不計入整體統計範圍内。

此外，蘇州市最新的樓市政策規定，新房限制轉讓時間調整為兩年，二手房則不再要求限制轉讓時間。而若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受轉讓年限制約，由此催生了一大批有置換需求的購房群體。

作為蘇州市改善項目的代表，獅子山瀾庭備受關注。該項目一期主力戶型面積為168平方米、190平方米和228平方米，346套房源共吸引2097組客戶搖号争奪，也創下了今年以來蘇州樓市的認籌數量紀錄，整體中簽率約為16.5%。

獅子山瀾庭工作人員告訴記者，該項目二期首套首貸需驗資220萬元，二套則需驗資350萬元，驗資時間為6月8日～20日，目前已有2000多組客戶參與搖号。“二期的預售許可證已經在6月20日拿到了，隻有248套房源，搖号中簽率預計要比一期更低。”

随着蘇州樓市逐步複蘇，也有不少項目開始收回優惠政策。據李華透露，此前，鉑悅春和萬象143平方米和167平方米的大戶型如果在7天内付款可享受總房款1.5%的優惠，但未來加推的B地塊将不會執行這一優惠政策。

位于吳中太湖新城的大家銀城·東望雅苑也主打120～200平方米的改善類戶型。據置業顧問介紹，該項目一期已于5月8日開盤，推出的298套房源已基本售罄，計劃在7月初加推二期房源。

“6月份以來，蘇州樓市恢複得不錯，新房和二手房市場的成交量相比前幾個月而言增長明顯，各個闆塊的備案價也有所上調，我們的項目現在也沒有任何優惠了。”大家銀城·東望雅苑上述置業顧問進一步表示。

人口與産業“底牌”強勁

作為全國“最強地級市”，支撐蘇州樓市的“底牌”無疑是其人口與産業優勢。

蘇州市統計局數據顯示，2021年，蘇州市GDP高達22718.3億元，同比增長8.7%，GDP排名全國前6位。其中，第一、二、三産業的增加值分别為189.7億元、10872.8億元和11655.8億元，同比分别下降0.8%、增長9.5%和增長8.1%。

産業方面，制造業和服務業是拉動蘇州市經濟的兩駕“馬車”。2021年，蘇州市規模以上工業總産值邁上“4萬億元新台階”，達到41308.1億元，同比增長17.2%，兩年平均增長10.4%。其中，裝備制造業、電子信息産業實現産值12709.4億元、11623.3億元，分别同比增長20.3%和10.8%。

同期，蘇州市規模以上服務業營業收入同比增長21.7%。尤其是規模以上高技術服務業營業收入增長23.0%，其中互聯網平台、互聯網數據服務營業收入分别增長59.3%和116.4%。

先進制造業也為蘇州市賦能新的發展動力。2021年，蘇州市制造業新興産業産值、高新技術産業産值占規模以上工業總産值比重分别達54.0%和52.5%。新一代信息技術、生物醫藥、納米技術、人工智能等四大先導産業産值9623.1億元，占規模以上工業總産值的23.3%。工業機器人、新能源汽車、集成電路産量分别比上年增長44.8%、39.4%、38.4%。

産業優勢也成為了蘇州吸引人才的重要砝碼。數據顯示，2010～2020年，蘇州市常住人口增加了近229萬人，增長近22%，年平均增長率為2%，是江蘇省人口增長最多的城市。截至2021年末，蘇州市常住人口近1285萬人，繼續保持人口增長态勢。

克而瑞研究中心認為，以蘇州市為典型代表的一批長三角城市，常住人口基數大且“虹吸效應”顯著。作為區域熱點城市，蘇州市經濟發達、産業有支撐，因而整體的人口吸附力較強。

此外，“藏富于民”也是支撐蘇州市樓市的重要要素。數據顯示，2020年，除上海市外，長三角地區僅有蘇州市及其代管的張家港市、常熟市和太倉市城鎮居民人均可支配收入超過7萬元。

“目前，蘇州市常住、戶籍人口比則高達1.71，在30個長三角典型城市中居首位，購買力層面也算相對充裕。近年來，随着房價攀升，整體房價收入比也小幅上揚至15左右，需求略有透支，但是整體購房壓力适中。蘇州樓市整體成交預期會在今年四季度止跌回升，同比跌幅也将明顯收窄乃至轉正。”克而瑞研究中心分析稱。

看重業務協同

“現在可以說是在蘇州市買房的好時機，首套房商貸利率‘全國最低’，放貸周期僅需一個月。而在去年，商貸利率不但超過6%，各大銀行的房貸額度也很緊張。”李華感慨道。

李華告訴記者，今年3～4月，蘇州市是全國首個房貸利率降至4.6%的城市。5月份，蘇州市房貸利率同步下調。與此同時，常熟市和張家港市還執行最低20%的首付比例。

6月21日，記者以購房者身份聯系了招商銀行、中國銀行、南京銀行等多家商業銀行的蘇州支行，工作人員均表示目前蘇州市首套首貸的最低利率為4.25%，“但需要審核征信、收入證明和工資流水等資質，隻要收入穩定、工作單位比較好，大部分都能順利放貸。”

房貸利率下調，意味着購房成本下降，這也激發了不少年輕人的購房熱情。張女士大學畢業5年來一直在上海市工作，看着蘇州市房貸利率從2021年超過6%的高峰一路降至4.25%，便萌生出在蘇州市買房置業的念頭。

“我粗略算了一下，按照商貸200萬元、貸款30年計算，現在和去年的利息差能達到80多萬元，每月的月供也可以少2000多元。”張女士表示，近年來，長三角地區在公積金一體化方面做了很多探索，其在上海市繳納的住房公積金也可直接在蘇州市範圍内使用，無疑又進一步降低了購房壓力。

在多重政策利好推動下，蘇州樓市成交量也開始逐漸回升。克而瑞蘇州機構統計數據顯示，5月，蘇州全市（含四縣市）商品住宅供應面積為116.69萬平方米，環比增加194.42%，同比減少33.54%；成交面積為94.79萬平方米，環比增加80.37%，同比減少52.01%。6月上旬，蘇州樓市供應面積為17.44萬平方米，環比減少127.69%；成交面積為36.13萬平方米，環比增加75.56%，供求比僅為0.48。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年以來，蘇州市房地産市場面臨較大的供應壓力。同時，蘇州市作為房貸利率下調的“排頭兵”，很大程度上有助于促進房地産市場的穩定，對于樓市回暖也具有積極作用。

“5月以來蘇州疫情好轉，封控逐步取消，同時房地産供應快速上升，疊加房貸利率全國最低，促進了整個成交的恢複。”興證地産聯合億翰智庫發布的研究報告也分析稱，“表現比較好的依舊是頭部價值闆的高品質樓盤和高性價比樓盤，這些樓盤均憑借較為突出的性價比，受到外來客群的青睐。”

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