年紀大了，零件都開始壞了

近來，寫文章的時間有點長

于是腰不行了，開始使用護腰帶

然後路走多了，姑且是這個原因

腳底長了個跖疣，終于重視起來，用冷凍治療

生疼不說，走路一歪一歪的

渾身不适，也想着找個借口

擱筆小憩，刷刷抖音、追追劇

可是，11月份以來，武漢樓市迎來了最大的紅利

——降價

該不該抓住，紅利會不會往縱深發展

買房的、賣房的、不買不賣的都該如何适應

今天，咱們好好聊聊！

2018年的樓市機會在于限價

那時候，武漢房價基本上是扁平化的，每個區域的新盤備案價，隻能參考區域均價，略漲5%—10%

在嚴厲的限價政策之下，越好的區域内的品質樓盤被限制得越厲害，也越值得購買

比如，後湖的首地雲夢台、四新的招商樾望、白沙洲的保利上城……

然而，2019年的樓市機會在于降價

聊降價之前，老秦想先跟朋友們講一個一直萦繞在心頭的問題

寫字樓的空置率，是武漢房地産市場不容回避的問題之一

現有的所有已交付的寫字樓，出租率能夠達到100%的，隻有中信太富大廈

未來還有新建的580萬方的寫字樓大軍，即将加入
可以預見，這個市場的日趨殘酷

武漢一個甲級寫字樓的租金為120元/平/月，加上25元/平/月的物業費及水電費，租個100平的甲級寫字樓，月租金在15000元

這個租金對于中小型公司來說，難以承受

而整個大樓一旦交付，物業、安保、維修都要開始投入

某種意義上來說，一家入駐的成本和100家入駐的成本，差異不大

為什麼那些空置率比較高的寫字樓物業方，不願意降價，吸引租客

一直是我想不通的問題！

（來源網絡）

這個時候，想到美國資本家倒牛奶的故事

20世紀20年代，美國經濟大蕭條

普通老百姓已經喝不起牛奶，越來越多的牛奶形成積壓，無處存放

資本家們，不是選擇将牛奶打折或者免費贈送給市民

而是選擇倒入密西西比河，奶流成河

底層邏輯是，一旦有價格便宜的牛奶進入市場

會影響到正常的價格體系，進一步拉低市場價格，形成強大的破壞力

所以，牛奶被倒掉了

同理，寫字樓的租賃價格也是這樣

甯願空着，也不願意降價出租

看完奶流成河、寫字樓甯願空置也不降價的例子後

可能朋友們，開始對于武漢樓盤的降價，将信将疑

沒錯，之前老秦的文章，也提到過

但凡啟用分銷的項目，其實都在變相降價

也就是聰明的開發商，采取了一個折衷的辦法

把降價空間讓給分銷公司、讓給經紀人

然後讓經紀人有極大的動力去挖掘客戶

或者悄悄地把這個空間讓利于終端客戶

對于市場的影響，降到最低

舉個例子

一個40000元/平、150平的房子，降價5%，30萬

如果直接把這30萬優惠，給到掏600萬現金買房子的客戶

如隔靴捎癢

并且，之前買的業主，還能把售樓部砸掉

但是這30萬要是直接給到二手房門店的經紀人

這是多大一筆業務呀，一單管一年，毫不誇張

必須拼命的去拓展新客戶啊，潛力需要激發

武漢有近300個樓盤，選擇與分銷合作，也就是都在變相降價

而進入2019年的最後40天，很多項目除了變相降價外

也幹脆選擇——直接降價

目前，武漢哪些項目直接降價了？

武漢天地，降價1678元/平

融僑濱江城天域，降價686元/平

保利和光晨樾，降價97元/平

碧雲天，直接毛坯價，送裝修及車位使用權

富力西溪悅居，整體備案均價15011元/平，開盤可享95折

萬科新世界翡翠濱江，降價1000元/平

融創城，釋放精裝，後變毛坯

融創望江府，釋放精裝，後變毛坯

建發金茂玺悅精裝改毛坯

五礦萬境水岸精裝改毛坯……

簡單明了的說一件事情

武漢樓市，真的開始降價了

（來源網絡）

跟着會有一個問題

為什麼開發商不再遮遮掩掩，而直接降價？

因為，真沒時間了

開發商的日子越來越艱難，2019年開始，他們正式進入第一個還債高峰期

開發商要還債要用錢，怎麼辦？

他們原先一貫的做法是借新債還舊債，但這條路從今年開始，慢慢走不通了

一方面，海外發債成本已經高到不能承受

另一方面，國内貸款融資渠道基本已經堵死

唯一可行的，恐怕也就剩下加速賣房、快速回款、抛掉利潤、争取現金流

确定是準确無誤的降價了，也知道降價的邏輯了，現在隻需要搞清楚一件事情

還會不會繼續降價

這個問題顯得比較關鍵，得從三個維度，進行分析

第一，最近我身邊的一個朋友，賣掉了招商1872的二手房，老秦覺得很有必要分享

這套房子位于四新，他以14000元/平多點的價格，持有了三年，純投資屬性

然後以19600元/平的價格，在挂牌了三個多月後，價格小幅讓步的價格刺激下，終于賣掉了

這裡面有三個關鍵

1、19600元/平的價格，由于兩證未滿兩年，投資客實際銷售的價格為17000元/平左右，在扣除房貸利息後，投資收益僅十幾萬

不是老秦口氣大，十幾萬确實不少，但是相較于上百萬的商品房來說，真不多

并且是三年時間，把首付用于投資理财，收益也是差不多的

2、接盤的俠客，是前期老業主介紹過來的親朋

是純自住需求，除了說明招商的品質過硬之外

重要的一點是，完成了接盤俠的交棒工作，整個金融風險會穩健很多

投資客，因為政策限制，在看不到未來有明顯大漲的趨勢及月供的雙重作用下

賺到了合理甚至不多的利潤後，交割資産

由更為健康的自住業主接盤，這不就是上層想要的軟着陸嗎？

第二，地價倒逼房價

朋友們都知道，東西湖的臨空港、橫店、葛店、花山都有不同程度的滞銷，競争出現白熱化的趨勢

經常也會跟片區的開發商聊天，不明就理的問，既然不好賣，為什麼不能降點價呢？這裡的邏輯跟武漢的寫字樓和資本家的牛奶，還不太一樣

真是無奈之舉，比如經常被吐槽的花山兩大豪宅的價格，建發跟綠城

咋一看19000元/平（精裝），但是拿低價已過10000元/平，加上建安、融資成本、精裝配置，卻叫苦不叠

更有葛店開發區的各路豪傑，近萬套房源，激烈厮殺

萬科、中建加上本地的錦繡香江，已經是僧多粥少

價格從9500—12000元/平不等

現在，金地來了

重倉葛店4宗地塊，合計建築面積80萬方，樓面地價達到4914元/平

這個地價決定，其毛坯房價的成本線肯定在10000元/平以上

而金地的拿地成本，跟其他開發商的差别不大

大家都沒有什麼降價空間，除非虧本經營

第三，利潤率降低後，拿地意願下降，供應會适當減少

上個周期裡，地産公司最為吃香的崗位，應該就是土地拓展了吧

能夠閃躲騰挪的拿到地，就是企業得以延續的生命血液，也是利潤的希望

而現在，激進拿地的企業還有，卻已經集中在少數幾個大鳄口中

比如融創、萬科、中建、碧桂園、龍湖等房企

富力地産對于下半年将暫停拿地的率先表态，則代表着行業大多數的觀念與策略

反觀，拿地少了後，新增的供應量也會減少

行業的利潤率趨于合理，跨界進入地産領域的新兵也會出現征兵困難

比如，2019年11月26日的武漢土拍

二七濱江新地塊，沒有太多意外的再次流拍了

比如，東西湖的文一雲水灣項目，教育做得好好的，跑來做地産

結果遇到調整，直降4000元/平，大甩賣

估計，以後再不會碰地産了

（來源網絡）

終于，對于武漢樓市未來的價格走向問題

能夠有一個比較清晰的判斷了

三環内，已經完成了投資客與剛需客的新老交替，恢複健康

——慢慢上漲

三環外，地價的崛起，導緻已經沒有降價空間

——維持現有價格，很長一段時間

那麼問題簡單了，預判到了未來的價格走向，我們就能根據自身的實際情況

去選擇，是否參與這波年底的降價紅利了

盡管紅利不常有，但是我們已經能夠以一位經驗老道、沉着冷靜的業者那樣

去看待這紛繁複雜而又不可或缺的行業了

三環内的價格，慢慢上漲

注意，這裡又有一個關鍵詞——“慢慢”

有個簡單的道理，孩子考試成績的提升

從40分到80分，不難

從80分到100分，每一分都是艱難

三環内的房價也一樣

比如硚口萬科萬維天地，售價31500元/平

這個起點很高的價格，如果按照50%的漲幅預估，會達到47000元/平

難不難，很難

但是同樣50%的漲幅，放到漢南、葛店

可能就會輕松了，也許一條地鐵、一個落地的商業IP，就能夠實現

那麼，選擇這部分中高端物業的心态，應該是不用特别慌張的那種

你慢慢上漲，那我就慢慢選咯

讓買房這個行為，也有一些儀式感

不然，跟莫名其妙的就在一起的戀情一樣，遲早也會不可琢磨的分手

（來源網絡）

最後一個維度，三環外的房價

可能很長一段時間，都會穩定在現在這麼一個價格水平

所以，對于這個層面的選擇，會複雜一些、也迫切一些

因為很多都是剛需剛改，房價可以等，老婆卻是會跑的

老秦重點分析一波，畢竟也是快40歲的人

不是說比年輕的朋友聰明，隻是老一些、見得多一點

考慮三環外闆塊時，有幾個條件：

1、距離

中國最基本的城市發展模式是攤大餅，邊界極限是最經濟的通勤方式以及人對通勤時間可忍受的範圍決定的

所以才有“近郊新區存在房産投資暴擊的可能，遠郊新區都是坑”的基本房産投資原則

2、軌交

地鐵和快速（輕軌）路拉近物理距離，縮短心理距離，能提高闆塊效率和居住價值

3、配套

正在落地或者規劃的學校、醫療、商業、商務等是該闆塊房價的重要組成部分

很好，按照這些條件去篩選，又簡單了

1、距離主城區近，15公裡以内，中間不能有超過3公裡以上的斷裂帶

2、地鐵，規劃（确定）的地鐵或者在建的地鐵，最好是兩條或者三條，且有相交換乘站

3、配套，有正在落地或者規劃學校、醫療、商業中心、商務、酒店配套等

最後，補充一點

選擇遠郊闆塊，看她是否還有地，一定要有能夠撐到下一輪行情啟動的地，下一輪有可能出區域地王

如果在下一輪之前，這個闆塊就沒有地了，那麼下一輪這裡就沒有地王，沒有地王，這個闆塊就泯然與衆，注定成不了風口，不存在短期急漲行情，充其量跑平大盤

寫在最後：

老秦是中專畢業，地球人都知道

那年中考，我從調考的200多分，一認真考到了430分

終于，可以讀“中專”了

有一門數學，分為AB卷

B卷是爬坡題，很難

A卷是基礎題，相對簡單

後進變先進的我，制定的作戰計劃是

B卷不做了，專心做A卷

最後，A卷滿分，150分的數學，我考了110分

很多事情，都很複雜

不過将複雜的事情簡單化，卻是我們可以做到的

我一名中專生都能看出的竅門

各位高才生，應該不難

祝Q小樓的老師們，在歲月長河中

都能夠駕馭房價、享受人生！

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