文：園長

今天借一個粉絲提問，來捋一捋，教大家怎麼看房子适不适合自己。

粉絲明面訴求很清楚：

一家5-6口人，需要大一點的房子，改善型自住，天河黃埔上班，孩子有讀書的需求。粉絲老婆喜歡星樾，但是按照這個條件排，黃埔符合的一大堆，他自己也在看老黃埔和黃陂，一下子就看懵了。

梳理下粉絲的潛在需求：家中賺錢骨幹，公司幾年後可能會搬到東莞，中短期置換可能性很高。所以這個房子，一定是進可攻退可守現在可以住，能保值，未來好賣，好流通。

目前粉絲鎖定的是科學城星樾，老黃埔和黃陂，三個地方都是網紅區，市場熱度都很高，各有優劣勢。

既如此，那我們穿越到5-8年後看看，看看這3個闆塊未來的交通，配套，環境，和供應（前三者是居住保值屬性 ，後者是流通屬性）

01

穿越5年後，看交通。

科學城有地鐵6号線，21号線去天河，7号線去老黃埔大學城萬博南站。

老黃埔有地鐵5号線，13号線二期去天河，7号線去萬博和南站

另外，科學城還有高速地鐵37号線（知識城-科學城-老黃埔-天河），老黃埔有高速地鐵37号線和（知識城-天河）28号線（佛山荔灣老黃埔新塘東莞）在推進中

黃陂，交通無變化。

所以，5到8年後，老黃埔和科學城通過地鐵/新增地鐵可以浪/上班的區域半徑會進一步擴大，時間也會縮短，但是黃陂，所見即所得，現在啥樣，以後還是啥樣。

02

航拍科學城（廣州房産企鵝攝）

穿越到5年後，看配套。

從顔值上來說，科學城是最新的規劃，城市整體劃一度很高，區府所在地，所見即所得，顔值體面度上仍然第一，而老黃埔魚珠闆塊，舊改後會更現代城市一些，但也屬于修修補補，所以看選擇的闆塊和區域，黃陂也靠舊改，不過政府無太多規劃傾斜，屬于安靜的城市住區。

論買買買的商業，5-8年後，科學城的開創大道-香雪商圈已經非常成熟，蘿峰商圈啟動，老黃埔的華潤商業進入運營，魚珠cbd進入快速發展中，也會有初步的商圈規模，而黃陂的融創和保翔的社區闆塊商業進入運營。

老黃埔和科學城區府，有産業和政府規劃的加持，産城融合，有就業和居住人口雙向加持，能産生商圈和地标級的配套，能級更高，黃陂則是滿足區域内住區人口的社區配套性商業，不太容易形成商圈。

教育方面，大家都有名校，隻能看未來分化，目前不明顯。

03

穿越到5年後，看環境。

航拍黃陂（廣州房産細鵬攝）

這一點不用說了，黃陂有山無工業，科學城區府也ok，老黃埔工業區變身，石化也搬不走，環境最弱，黃陂最優。

穿越到5年後，看好不好賣！

好不好賣，來源于區域的競争對手多不多，是投資 或者說置換群體最必須要考量的因素，由于黃埔的新房主要來源于舊改，所以我們主要看舊改的供應量。

5-8年後。

科學城核心區已沒有新房供應，舊改拆遷，都在區府外圍。

黃陂附近有舊改入市，有新房在賣，二手會面臨新房直接競争。

老黃埔3劍客和華潤新溪已經賣完，但是附近還有茅崗東，珠江村，裕豐圍，雙殺，渡頭文元江北村的新房在賣，另外5号線沿線外圍還有廟頭南崗夏園沙步等5号線沿線的舊改樓盤在賣。

5年後，科學城區府的二手業主最尊貴，因為能與之競争的新房都在外圍，地段比它差，而黃陂和老黃埔的二手業主，需要收到附近的新房價格制約，客戶會被分流，大概率上，好賣要弱過于科學城區府。

04

穿越完畢後，思路就很清楚。

3個區域都能保值，但是科學城區府5年後流通屬性更強，更安全，屬于可攻可守，可退可進的安全闆塊，比較匹配5年後有置換和投資需求的同學。

當然，這裡并不是說黃陂和老黃埔不好，而是要對他們的變現周期和競争激烈性有心裡準備。

所以，基于粉絲的需求，他選擇科學城是最優解。

05

那麼，星樾是不是科學城最優解呢？？那我們再巴啦啦變身，成為接盤小魔仙來挑挑撿撿一下（樓盤的價值，一定是看二手市場的認可度）。

你知道的，未來的接盤小魔仙們買房，明面上不說，大家都是既要又要還要的，比如說，交通上班方便有地鐵，旁邊最好就是商場，學校教育也不能差……

整個科學城，大的交通和商業配套是差不多的，無非就是距離遠近以及學校能不能直升了。

小魔仙們算盤一扒啦，蘿崗和水西站的幾個二次次新，無論小學多強，中學都是要搖号的，雖然說有牛中，但是也配了兩所菜中，還是大壯，星樾和中央城有直升的名校靠譜。

這裡面不近地鐵，中央城會被天河接盤小魔仙大概率排除，接下來就會盤生源，品質和價格了……

那剩下，性價比最高的，就是星樾了。

說說，你如果是2027年的接盤小魔仙，你會怎麼選？

要環境，星樾靠山，空氣好。

要逛商場，走路15分鐘内，保利香雪商業，飛晟彙，蘿奧和銳豐任你選，不願意走，一站地鐵之外蘿崗站有寶能，合景摩方，至泰廣場。

要地鐵，6号線香雪站，附近飛晟彙也有地鐵口預留。

要學校，廣外附名校落定，9年一貫制。幼兒園小學中學都在小區，完全解放家長。

要比拼生源，純粹的不能再純粹。

作為二手小魔仙，你怎麼選？？你根本挑不出來不先去看星樾的原因。

星樾是個網紅盤，到如今，已經是區域的明牌了，二手價值競争優勢也很強，未來也一定是碾壓區域的存在。

粉絲看的是大概是星樾最後兩棟平層，19和20棟，這個是區府片區内純粹的大改善産品了，以小區的均衡扛打性，未來能P倒的同類型産品幾乎沒有。

既要又要還要性價比，你仔細梳理一下，還有哪個可以挑？？所以，你老婆的選擇，是沒有錯的。

19棟20棟，是小區類景觀較好的位置，樓距沒有遮擋，東南向看植樹公園，看情景洋房和學校，近商業街，前後沒有遮擋，近學校和地鐵，商業街和圖書館，小朋友在小區内上下學不需要接送，在整個小區裡的位置也是非常方便的，算是樓王位了。

19,20棟是星樾最後的兩棟平層，更建議你選建面約120-141的戶型，可以住，未來也可以換。

明白了嗎？？

你在2027年怎麼選，2022年，就可以怎麼選。

綜合來說，買房不僅要關注表象需求，還要考慮内在需求，希望每個同學都能買到自己喜歡的房子。

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