在許多人樸素的觀念裡，買房置業是在一座城市真正紮根的象征。哪怕需要不停工作來還房貸，也讓人覺着充滿希望。

一線城市高企的房價就是最真實的勸退書，好房子似乎動辄都是上千萬。很多年輕的朋友更關心，預算有限，剛需上車，還能在大城市買到條件不錯的好住所嗎？

前段時間，DT财經跟貝殼研究院一起，把北京的6萬多套二手在售房源研究了一遍（截至2020年6月），我們想知道，如果把總價限定在350萬元範圍内，在北京到底能不能買到一套兼顧交通、面積、房齡等多項指标的“完美房源”？

跟社交媒體上各種魔幻的房價數字相比，350萬聽起來并不太多。

但好消息是，這個價格範圍内的選擇空間其實還挺大的。數據顯示，6月的北京在售房源中，有将近1/4總價在350萬元以内。也就是說，如果你隻能買得起350萬以下的房子，可以挑選的房源數量能達到1.4萬套。

不過，雖然都是350萬的房子，區位、面積、房齡、交通、戶型、甚至學區卻有很大的差别。

它可能是郊區一套将近100平的“大平層”，也可能是二環内鼓樓大街附近的13平米蝸居房，讓你真實感受什麼叫“床型即戶型”；它可能讓你每天花幾個小時來回趕車，也可能讓你住在故宮後門口，每天騎着腳踏車上下班，體驗當年溥儀的通勤快感。

魚和熊掌畢竟不可兼得，買房本質上是一項權衡的藝術。在有限的預算範圍内，選區位還是選居住空間，取決于什麼對你更重要。

從區位來看，這些總價350萬元的房子中，接近半數都在離市中心比較遠的大興、房山和通州。稱得上皇城根腳下的東城區和西城區，分别隻有47套和25套，而且這些房源——正如你所料——都小得很真實。

不過，我們也注意到，緊挨着市中心的朝陽區，也貢獻了許多總價沒那麼高的房子，值得廣大不想住太遠的上車族重點關注。

當然，相比行政區，“你住在幾環？”才是生活在北京的人們更多被問到的問題。我們樂觀地來看，總價350萬以下的房子中，還是有1/4分布在五環内的。

雖然越往城市中心，房源平均建築面積就越小，平均房齡也越高。四環内的房源平均房齡都超過了20年，三環内面積大多不超過50平。老破小，是大家對這些房源的通常叫法。

但是，這至少給那些願意為了地理位置犧牲其他居住條件的購房者，提供了一些可以挑選的可能。

當然，在有限的預算裡，既要中心地段又要房子大，是一件非常困難的事情。想要住得大而新，就隻能往五六環外跑。

在偌大的北京，若是進城上班就要花數個小時，那也的确是打工人生命中不能承受之重。所以，離地鐵近不近、上班方不方便，就成了一個非常重要的因素。

在軌道交通發達的北京，地鐵是主要通勤方式。所以我們計算了這些350萬以内的房源到離它最近的地鐵站所需的時間。

大緻來看，如果住在二環内，那你買到的房子距離最近地鐵站不超過20分鐘。但走出二環，這些房子的地鐵方便程度就出現明顯下滑。

到了三環，就已經有超過60%的350萬房源需要我們走上20多分鐘才能走到地鐵站，五環外這個比例達到了74%。如果再到六環外，更是有四分之一的房源距離地鐵站的路程超過了40分鐘。

想象一下，當你辛辛苦苦買了房，結果每天早上上班還要早起搶共享單車、擠公交車才能坐上地鐵。好不容易睡了幾小時，結果在上地鐵前就耗盡了一天的精神氣。或者，索性得買輛車當代步工具，就算搖号成功，每天在上班前都得先感受一番大城市發達的小汽車擁有量。

所以，從上班幸福指數的方面考量，在“離地鐵近”之外，我們又添加了“幸福通勤圈”這個篩選概念。

根據周邊三公裡内的寫字樓數量，貝殼研究院找到了北京商務功能最為發達的30個地鐵站。再以這些地鐵站為圓心，畫出半徑為5km的圓，能被劃進這些圈裡的房源，我們姑且就認為它進入了“幸福通勤圈”。

光從下面這張地圖其實也能直觀地看出來，北京城東邊對打工人更為友好。更具體來說，雙井、國貿、大望路、廣渠門外等7個地鐵站附近，“幸福通勤圈”内的350萬以上在售房源都超過了800套。

如果去到西邊的海澱，中關村附近的知春裡、知春路、海澱黃莊和人民大學，350萬以内的選擇就非常少，海澱黃莊的“幸福通勤圈”内隻有43套可選房源。

對于暫時不想雞娃、更在乎居住體驗的購房者，東邊肯定是更合适的選擇。

上班近一點，大一點，新一點，再便宜點，買房人的願望總是樸素得帶點小幻想。所以更近、更大、更新的“理想房源”都在哪裡呢？

上述30個熱門商務站點裡，由于部分站點間距太小，存在很大的重疊，我們進一步選擇了北京五個不同方向上的商務中心——國貿、望京、金融街、中關村和西二旗作為分析點，這些地點周圍5公裡幸福通勤圈内共有1395套總價350萬以内房源可供挑選。

如果給這1395套房源再加上“樓齡低于20年”“面積大于70平方米”的限制條件，那可選房源僅剩下7套。這些分布在佳境天城、遠洋商務等小區的房源，可謂是打工人的理想置業之地。但基本上當你看到這篇文章的時候，它們可能早就被人買走了。

考慮到實際情況，我們适當放寬房齡和面積條件，将篩選标準降低到“房齡低于30年”“面積大于等于60平方米”——可選房源也隻有104套而已。并且這104套房源集中在國貿和西二旗附近，其餘三個商務中心周圍滿足條件的均不足10套。

國貿附近滿足幸福通勤圈内、60平以上、房齡不高于30年的350萬房源共有46套，主要集中在北邊的高廟村、十裡堡東裡，東南面的石門東路，以及西南面的勁松等闆塊，其中房源比較多的就有甘露園南裡、百環花園、百子灣家園等小區。

西二旗附近滿足條件的“理想房源”更多的分布在回龍觀以及東/西大街附近的龍華園、東村家園等小區。

不過100來套的選擇畢竟還是有些少，所以我們繼續把面積要求繼續放寬到“不小于50平方米”，房齡要求不變，結果顯示滿足條件的“好房源”擴大到了366套。

這366套房源中，金融街和中關村依舊沒有突破個位數，分别僅有8、7套。國貿、望京和西二旗周邊相對更多——尤其是國貿，達到了221套。

在國貿附近多出來的好房源除了剛剛提到的闆塊，金台路、青年路、四惠、西大望路等地區也多出了不少選擇，包括後現代城、富華家園、康家園等小區。

西二旗則可以在龍澤、西二旗大街附近再多找找。

望京附近的“好房源”雖然不如國貿和西二旗那麼多，僅有40多套，但在四元橋北面的南湖公園，以及東邊的芳園西路附近的花家地北裡、芳園裡等小區也還是可以嘗試撿撿漏。此外，崔各莊附近的馬南裡小區也有少量分布。

分析了這麼多，說到底，在北京這樣的超大城市，随處可見層層疊疊的氣派樓宇、四通八達的環線路網、熙熙攘攘的往來人流，但繁華的背後是不得不做出取舍權衡的糾結與猶豫。

位置、面積、房齡，還有我們未能納入考量的戶型、朝向，抑或是學區，都實實在在地與預算直接挂鈎。在預算一定的情況下，我們不得不降低某些要求來提升綜合幸福指數。

盡管大家都很清楚，如果能把350萬的總價預算提高到500萬，能夠更優雅地選擇更多房源。但就像我們在上海篇當中說的那樣，買房本身就是一次“螺蛳殼裡做道場”。

350萬購房系列，就是為了在亭台樓閣遍地的一線城市中，用最樸素的度量方式幫你找到最适合自己的一個家。

作 者 | 阿 米

編 輯 | 羅仙貝

設 計 | 鄭舒雅、戚 震

數 據 | 貝殼研究院、羅仙貝

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