書接上文《人人喊打的房地産，是有原罪嗎？》原本想起個這麼字眼的标題吸引大家眼球，沒成想效果也不好轉念一想，寫這個文章就是幫助自己回顧下開發曆程，學習下相關流程，也有助于今後發展，于是釋然。

之前講到開發五大證，國有土地使用證，用地規劃證，工程規劃證都簡單介紹過了，不再贅述，下邊該說起施工許可證了。

施工許可證

顧名思義就是你開發商拿到這片地不能自己幹吧，你得符合各種施工條件，才允許你老公。從度娘簡單摘要下給大家普及下，不求深入哈：

1. 首先你前邊三大證得齊全，否則你來這施工就是違建這很淺顯道理。
2. 拆遷進度要滿足相關要求，我之前經曆項目就有類似城中村的釘子戶存在，我想這點事是雙向保護，一是保護拆遷戶的合法權益，二是保護施工單位避免窩工系列損失。
3. 你辦理這個證要有施工單位，監理，設計單位，這些就不再說了必備條件。
4. 施工圖紙技術資料要全，這點值得一提就是你的圖審必須要過，作為項目開發很大一部分經曆也用在跑圖審了，當然還有消防，人防相關設計審查，這個周期還是比較長的，就這一項很多開發商都不滿足，也是限制其辦理施工許可證條件。
5. 監管資金，這個錢是用來保證房地産有序進行的，之前好多爛尾樓弄得政府沒辦法，現在政府想到讓開發商繳納監管資金然後不怕你跑路，這點對開發商來說也有一定約束作用，是個很好政策。監管資金的提取不同地方要求不一樣基本上跟節點進度，完工形象，産證辦理等有很大關系，高周轉的概念其中一項為啥大家都在搶進度，我想跟這有一定關系，盡快把監管資金盤活好讓資金解套。

簡單從以上幾點看似乎也不是太難，為啥房地産都那麼着急忙慌的搶進度呢，這就涉及大家最喜歡提到的名詞“高周轉”。高周轉被大家深惡痛絕，無非就是讓錢生錢周轉頻率提高，讓房産企業更快速賺錢。但這是怎麼形成的呢，他的壞處在哪呢？

壞處以下幾點：

• 安全隐患，搶工期間安全生産，工程質量無法保證
• 設計問題，為快速取得預售，設計周期壓縮，設計質量問題頻繁，間接提升成本，這個環節有些地産有先天優勢比如恒大，碧桂園，他們設計千篇一律，這樣就提高了效率，但是缺乏風格。
• 成本風險，前期資源投入過大，一旦銷售回款出現問題，利潤降低，成本出現危機，後續很容易停工。高周轉定總包隻能單價包幹，單價包幹不利于将甲方風險全部轉嫁給總包，後續物價飛漲總包感覺賠錢就會跟甲方開始各種停工索賠。而甲方目标成本将會出現大窟窿，嚴重影響總體利潤率，甲方不幹，僵持，拖死項目。我上個項目就是這樣。簡言而知：高周轉不利于甲方的成本控制。大家可以思考下為啥甲方喜歡總價包幹呢？
• 質隐患量，由于設計不成熟，後續存在大量拆改，勢必造成潛在工程質量風險。
• 交付風險，影響品牌形象。比如大家比較擔心的BGY，平心而論其質量沒有你們口口相傳，想象那麼差，隻不過盤子大了，曝光率高了，樹大招風而已。

可以看到證上明确要求有監理，勘察，設計單位，這些必須要全，還要注意一點，包括建設單位項目負責人都要寫在證上，你要換人也得換證……想要一個什麼都合法合規的工地太難，所以大家對工地從業者還是少點成見，多點體諒……

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!