【文章導語】

房地産對國民經濟發展有着巨大的影響。房地産行業直接關系到50多個商品的需求，所需要的商品基本涵蓋整個上遊制造業行業。與房地産相關的大宗商品屬于“國内屬性”商品，房地産的景氣度關系到這些商品的宏觀定價邏輯，在房地産整體向弱的背景下，“國内屬性”商品面臨更直觀的需求收縮壓力。

房地産行業是典型的周期性行業。房地産業發展的過程中能夠拉動大量基礎原材料的需求，包括建築工程中的混凝土、鋼筋，建築安裝工程中的廚衛、玻璃等。據不完全統計，與房地産直接相關的大宗商品多達50多個，間接相關的則更多。

從房地産建設周期看，與之産生關系的大宗商品基本涵蓋整個制造業行業，特别是偏上遊的制造業，這些行業在國民經濟中的貢獻度超過60％，可以說與國民經濟發展息息相關。

房地産研究指标與需求模型的建立

根據房地産項目開發周期來看，一般要經曆從拿地、開工、銷售、竣工等一系列發展過程。由于開發周期過長，從而出現了房地産供應滞後現象，影響了房地産經濟周期運行。國家統計局發布的房地産指标包括房地産投資，房屋新開工面積、施工面積、完工面積、土地購置、存量商品房、商品房銷售面積及銷售額、房地産開發企業到位資金、房地産景氣指數等數據。根據各項指标的關聯性，我們選取新開工、銷售、施工、竣工四大指标來觀察房地産項目開發的各個環節的聯系。

圖1國家統計局公布的房地産相關指标關系分析

各個房地産指标具有一定相關性，所以我們對房地産周期指标（銷售、新開工、施工、竣工）進行拟合，從拟合結果來看，銷售基本領先新開工4個月；新開工與施工相關性較強，兩者走勢吻合程度較高；2015以前，新開工基本領先竣工18個月，而2015年以後，新開工基本領先竣工36個月。

從曆史趨勢來看，銷售對新開工基本領先4個月，銷售指标的變化對新開工有一定指引作用，且新開工又能進一步傳導至銷售，形成良性循環。

在比較各類指标之後，我們選擇了新開工面積作為基本的指标，并根據房屋的建設周期及特點建立一套房地産用鋼/砼（水泥）需求模型。

房地産反映内需現實：缺口的主要貢獻者

以新開工為觀察對象，2021年7月份開始房屋新開工面積同比負增長，2022年1-6月份數據同比下滑34.4％。由于新開工事關後續施工面積和竣工面積，從數據角度看，這一輪房地産新開工下滑之後，房地産開發企業到位資金同比、房地産銷售額同比、房地産銷售面積同比、房屋竣工面積同比滞後6個月開始負增長，房地産開發投資滞後8個月，房屋施工面積滞後9個月；土地購置面積前置房屋新開工面積同比兩個月開始負增長，土地成交價款前置三個月開始負增長。

房地産需求放緩帶來的是建材類産品弱需求的現實，同時，由于房地産走勢又與汽車、家電、工程機械等需求密切相關，房地産需求走弱後，帶動整個工業需求走弱。若供給端無法給價格更多支撐，或者說工業生産調整不及時，價格上則會有明顯表現。

顯然，當前國内需求是有缺口的。在出口外生，消費存在約束背景下，政策的主要抓手來自于固定資産投資，7月28日召開的政治局會議中，強調了關于基建的問題，會議指出“用好地方政府專項債券資金，支持地方政府用足用好專項債務限額”、“用好政策性銀行新增信貸和基礎設施建設投資基金”、“支持中西部地區改善基礎設施和營商環境”。這是在房地産下行周期階段，對沖需求收縮的重要手段。

内生性需求不足，具有國内屬性的大宗商品價格表現就相對弱勢，這是過去一段時間，建材、PVC等商品定價的宏觀邏輯，海外的衰退交易強化了這一預期。在常态化防控政策背景下，當前國内經濟正在經曆一輪确定性的環比修複，環比脈沖會超季節性，然後逐漸減退，總的來講這一輪脈沖會明顯弱于上一輪常态化防控期間數據表現。

對于未來，從更高頻數據推斷，7月份房地産數據或重新轉弱，地産銷售顯著弱于6月份；中長期看，在房主不炒的大背景下，房地産行業發展面臨轉型，保障性住房和租賃性住房将成為發展主體，這對于資本的吸引力會顯著的下降，行業活躍度會呈現偏弱狀态。以房地産為需求主體的大宗商品，消費需求或是基本現實，價格的波動取決于供給是否能夠及時調整。

本文源自卓創資訊

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