是熟悉不過的故事情節：一波嚴厲的打壓之後，終于把樓市打趴下了。一如所願了罷？并不然的。君不見，各地而今又在忙不叠“救市”，舉措魚貫而出，五花八門。

這各式的救市措施，大部分是慣用的，一如程咬金的三闆斧，來來去去就這麼幾招，套路也。但時不時地也有新的招式出現，為以往所未見。譬如說，前些天，雲南大理州發布了26項穩定樓市的措施，其中有一項措施成功“出圈”，為外界所矚目，一時議論紛纭。那措施，便是《關于印發促進房地産業平穩健康發展的實施意見的通知》之十六條，其文雲：

“支持房地産開發企業通過“共有産權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的産權，剩餘産權繼續由房地産開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘産權。”

“共有産權”房不是什麼新生事物，早已有之。國内構建的保障性住房體系，共有産權房是其中一個不可或缺的重要支柱，行之多年。共有産權房雲雲，簡而言之，是政府與購房者按出資比例，共同擁有房屋産權。經過一定的年限，購房者可以購買政府所持的産權份額，也可以将自己所持的産權份額賣給政府，也可以一仍舊貫，持續共有産權。其之退出機制和價格設定，各地政策不一。然而，“共有産權”房出現在商品房買賣中，卻是絕無僅有的。将“共有産權”方式引入商品房銷售，雲南大理是第一個吃螃蟹的。

商品房不是保障房，開發商也不是政府，保障房之“共有産權”房與商品房之“共有産權”房顯然不能同日而語，兩者不可能是一回事。那麼，大理此番引入的“共有産權”房究竟為何物？找不到“共有産權”方式銷售商品房的具體合同條文，從“購房人可以先期購買不低于50%的産權，剩餘産權繼續由房地産開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩餘産權”的政策表述來推斷，餘以為，所謂的“共有産權”房，其之實質，大抵是開發商以暫時墊資的方式來促銷商品房的行為而已。

倘若是關注樓市之人，樓市低迷之時，市場往往會出現所謂的“零首付”或者“超低首付”促銷活動，通過降低購房門檻來吸引購房者。舉例以明，是公開報道的例子。某一線城市的一個樓盤近來推出了“首付40萬”起的大促銷活動。如果按照備案價首付3成，購房該樓盤最小戶型，購房者需支付首付款約140萬元，而今隻要支付40萬元，其餘的100萬元由開發商先行“墊付”。這“墊付”的100萬元，需要購房者按合同約定在兩年内分四期還清。按照央行的現行規定，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。因此從法律的層面上說，上述的“零首付”或者“超低首付”促銷活動，其實是變相地繞開了這一法規，遊走于灰色地帶，名不正而言不順。

大理此番“支持房地産開發企業通過‘共有産權’方式銷售商品房”，其實質，與上述的“零首付”或者“超低首付”無二。無非是購房人出一半的房款——“購房人可以先期購買不低于50%的産權”，然後開發商墊付另一半的房款。後續則由購房人以按合同約定的時間、期數将房款向開發商還清——“再按雙方合同約定購買剩餘産權”。“共有産權”房不過是換了一個馬甲罷了。說過了，“零首付”或者“超低首付”遊走于法律法規邊緣的灰色地帶，名不正而言不順。

開發商促銷的“新花樣”，今年以來最有創意的，莫過于“小麥抵房款”、“大蒜抵首付”。想到這一點子的是河南本地的一家開發商。該公司以“愛心助農”之名，對其開發的兩個住宅項目分别推出了“小麥抵房款”——以2元/斤的價格收購小麥，最高可抵16萬元房款；以及“大蒜抵首付”——按5元/斤的價格收購大蒜，在購房時抵扣首付款。當然，“小麥抵房款”、“大蒜抵首付”并非真的用小麥實物來抵房款、首付，開發商也不可能真的收購小麥和大蒜，隻不過是購房者出具小麥、大蒜的出賣憑證後，開發商給予相應的房款抵扣優惠。譬如說“大蒜抵首付”，一套總價80萬元房源，首付款為16萬元，若按照5元/斤價格收購價，等于3.2萬斤大蒜。而在河南當地農貿批發市場，大蒜的市場價約為1.5元/斤，3.2萬斤大蒜隻能賣到4.8萬元。也就是說，通過“大蒜抵首付”活動，購房者獲得了11.2萬元的優惠，房價大了一個86折。是的，“小麥抵房款”、“大蒜抵首付”的奧妙之處，就在于開發商給出的小麥、大蒜收購價，都高于甚至遠高于市場價。因此，“小麥抵房款”、“大蒜抵首付”的實質，是開發商降價銷售罷了。

然則開發商直接降價豈不爽快，雲山霧罩地搞什麼“小麥抵房款”、“大蒜抵首付”作甚？情非得已也。因為而今各地的房價政策，既要“限價”，又要“限降”。譬如雲南大理此番發布的26項穩定樓市的措施，就有這樣的規定：“公開宣傳預售商品房價格的，宣傳價格不得低于樓盤表備案價的85%或高于115%。”農産品抵房款、抵首付，是開發商無奈之下的暗度陳倉。

經濟不是文藝。欲迎還拒欲說還休，猶抱琵琶半遮面，是沒有價值的，反而導緻不必要的租值消散。要放，就放得堅決，大手清理、廢除各式管制，才是正道。尤其是在經濟下行的當下，時不我待也。

2022年8月5日

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