今天不談房價、買房了，寫多了發膩。想跟各位聊聊房地産營銷。說起營銷，我連草稿都不用打，數據也不用查，因為太資深了。

如果說房企拿地、規劃、測算挺有技術含量，那營銷真是門檻超低。現在樓盤營銷的招聘門檻也往往有一個完整操盤案例即可，經理級别三五年經驗就夠了。為什麼呢？因為幾乎就是格式化操作。下面我來講講怎麼個格式化。

第一階段固定是打樓盤形象的，我們可以理解為人設；第二階段固定是打項目價值的，我們可以理解為相貌；第三階段固定是打熱銷信息的，我們可以理解為炒作，萬變不離其宗。

而一個城市裡，做地産營銷的就那一撥人，哪怕有新入行的，學的也是他們這一套。所以，作為買房人，我們會看到每個樓盤真的都差不多~比的就是誰花架子更多一點，誰樓盤更優質一點，誰價格更有人心一點。

那具體怎麼操作的呢？

1、起案名

案名必須高大上，後綴府系、公館系、灣系、城系、壹号系等等，前綴翡翠系、時代系、金色系等等。怎麼高大上怎麼來，單單就這幾個關鍵詞，我們就能組合出翡翠城、翡翠華府、翡翠灣、翡翠一号、翡翠公館、時代公館、時代城等幾十個案名。這兩年，案名稍微有些變化，開始追求“雅緻”，因為新中式多起來了。

2、案名發布

自從有了微信，好家夥朋友圈裡三層、外三層的發廣告。互相點贊、媒體分發、大V軟文轟起來，煞有介事。比如案名發布，不來個朋友圈三二一倒計時都覺得不得勁。

3、項目發布會

這可能是現在最常見的地産營銷環節，也是最花錢的樓盤活動了。四五十萬預算打不住，100萬稍稍有點樣子。把全城媒體務必全部喊到位，把前期客戶務必邀約到位，然後轟轟烈烈的講上45分鐘，再表演些節目。整個舞台那燈光、那造型、那主持人，真叫一個炫。然後就是我品牌如何，我為何做這個産品，我的初心是為了客戶，我想颠覆你的人居想象，我要引領城市風尚。噼裡啪啦之後，一通媒體報道，搞得好像全城皆知。

4、拓客

這年頭，什麼都可以不做，拓客必須做。發傳單那是優良傳統，死皮賴臉那是優良品質，無孔不入那是優良習慣。

5、售樓處小活動

為了顯示我樓盤氣氛不錯，我隔三差五必須在售樓處整個活動。最基礎的DIY，高檔一點的吃吃喝喝，花錢一點的抽獎、競猜，優雅一點的聽聽戲、做做講座。如果人數不夠，還得家人來湊。

6、各種公開活動

臨時展點公開，售樓處公開，樣闆房公開，景觀樣闆公開，每一個都馬虎不得。必須往高大上整，同時配合送禮、節目表演、意向登記有額外優惠。

7、日常推廣

這就更多了。微信一天至少1個廣告，遇到節假日、24節氣還得加量。遇上哪天突然開會有個想法，還得找模特、找大V拍個系列廣告。平時再弄個集zan、H5互動小遊戲保持保持曝光度。要是要加推之類的，還得來一波廣告組合拳，什麼電梯廣告、LED大屏、電台、商場停車場廣告之類的。

8、制定價格

一個樓盤，其實從做拿地做規劃時，财務就把大緻價格測算出來了。營銷人員負責幹嘛呢？分析客戶數量、質量、價格承受力，根據客戶彙總情況再把最後均價微調确定下來。

完了根據各個面積段客戶的需求數量與自己的供應量，客戶多的調貴，客戶少的調低；樓層好的調貴，樓層不好的調低。然後再弄點小技巧把之前給出的優惠反到價格裡。

9、認籌、開盤

要出業績的時候了，積極盤點客戶夠不夠，分析購買意向夠不夠，評估價格承受空間怎樣。如果達到目标那就可以準備熱銷的新聞稿子了，可以準備happy了；如果不達預期，還是準備熱銷的稿子，同時開始找托，安排！總之兩個字，熱銷。四個字：當紅不讓！

10、持續銷售

一般一個項目好不好，首次開盤占8成以上。賣得好，漲價！再漲！隻要不漲的離譜、市場沒啥大變化，就順風順水按照第1-9點模式重複就好。

如果賣的不好，還是對外稱熱銷，對外稱漲價，還是按照1-9點模式重複。買房人沒扛得住忽悠就被忽悠了，抗住了那房企也沒轍，就真得價格松動一下了。

對于買房朋友，我的建議是廣告除了戶型、面積、建材用料，多餘一個字都不用看。而城市規劃這東西，還得自己分析行不行得通。要知道，走到2020年的房地産，已經到了拼品質、拼地段、拼更優秀戶型、拼功能創新的時代了。

最後，真想對大部分房企各個營銷口說一句：換換方式吧，你們的“韭菜”看膩了。

@xi說樓市超十年資深操盤手（曾經），披露樓市真相與幹貨。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!