特約律師 燕巧巧

根據《民法典》及其他相關法律、法規的規定，所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所以，是否享有所有權是非常重要的一點，而物權所有權的取得方式僅為原始取得和繼受取得兩種。

原始取得：是指非依他人既存的權利而是基于法律規定直接取得所有權。包括先占、生産、收取孳息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、善意取得、沒收等方式。主要包括依法建造房屋；依法沒收房屋；收歸國有的無主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加層）等情形。

繼受取得：是指基于他人既存的權利而取得所有權。如買受人自出賣人處受讓标的物所有權。主要包括因法律行為而繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：房屋買賣（包括拍賣）；房屋贈與；房屋相互交換等。

善意取得：善意取得的前提條件是占有人無權處分動産或者不動産，而受讓人善意取得的構成要件為：受讓時善意、受讓價格合理、已辦理過戶登記或者不需要登記的已實際交付。

法律依據：《民法典》第三百一十一條的規定：【善意取得】無處分權人将不動産或者動産轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動産或者動産的所有權:

(一)受讓人受讓該不動産或者動産時是善意;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動産或者動産依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動産或者動産的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的,參照适用前兩款規定。

上面講述的是所有權取得的方式，但是你自建也好，買賣也罷，隻是發生所有權的一種方式，一種前提，真正取得所有權，或者說所有權轉移到你名下，還需要交付、過戶登記等一系列公示。比如本文要講的房屋，作為不動産的所有權的轉移适用登記主義，自登記之日起所有權發生轉移。但是實踐中常常發生一種情形，買房人從房地産商處購買了房屋，可能也從銀行簽訂了貸款合同，并還清了貸款，但我們知道目前很少有簽訂買賣合同便交付房産證的情況，一則是大部分人購買的為期房，房未建成，也便不存在房産證一說，二則開發商可能五證不全、房屋質量驗收不合格、項目被抵押等原因。那麼，購買方如果已足額支付了購房款，但沒有辦理過戶登記，也未實際居住，是否可以主張享有房屋所有權？

答案是不可以。根據《中華人民共和國物權法》第九條的規定，不動産的物權未經登記是不發生效力的，現物權法失效，但《民法典》并未對不動産物權發生效力的情形進行實質性的更改。買受人僅僅可以向出賣方主張過戶登記的債權請求權。（（2020）最高法民終580号）

那麼作為買受人如何維護自身的權益？物權無法實現，那麼在在已實際居住的前提下，若購買房屋發生糾紛能否排除人民法院的強制執行呢？我的答案是分情況而定。如果買受人已經實際占有該房屋，且對于未辦理房屋登記不存在過錯的情況下，是可以排除法院強制執行、查封、扣押的。舉例說明如果買受人因為自身原因如工作繁忙一直未辦理房屋過戶登記，造成房屋所有權長期處于不确定的狀态，實踐中一般認為是買受人消極處理自身權益，也便無法排除法院的強制執行。所以對于買受人而言，維護自身權益的前提便是自己先積極履行了合同義務，也積極維護自身權益，行使自身權利，若房屋被作為被申請執行人的财産依法查封、扣押，買受人可以以案外人的身份提起執行異議之訴。

另一種情形為出賣人又将房屋賣給第三人，且第三人辦理了過戶登記，買受人又如何維護自己的權益？這便涉及到一房二賣的問題了，根據有關規定應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位”的規則，但是買受人可以從确認出賣方與第三人簽訂的《買賣合同》無效的角度出發，根據《民法典》的規定，如果行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益，則合同無效。那麼出賣方在明治房屋已經出售，且買受人已經實際占有使用多年的情況下，依舊将房屋出賣給第三人且辦理了過戶登記，是否能認定為惡意，而第三人在購買房屋前是否看了房屋的狀态，在明知房屋已被他人占有的情況下，是否能理解為第三人了解房屋情況，仍簽訂合同，損害了買受人的利益呢？如果能夠證明第三人和出賣人存在惡意串通，便可主張合同無效，并申請法院要求出賣人為買受人辦理過戶登記。如果無法主張合同無效，此時買受人已無法取得房屋所有權，出賣人的行為緻使合同目的無法實現，已構成根本違約，作為買受人可以請求解除合同，出賣人返還已購房款、賠償損失、支付違約金及利息等。

注：作為買受人應當及時辦理房屋過戶登記，維護自身權益，防止發生房屋、财産均損失的情況。

法律依據：《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第十七條規定，對于需要辦理過戶登記的财産，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條關于“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第15條：“審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序确定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據确定。”

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第八條規定：“具有下列情形之一的，導緻商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又将該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又将該房屋出賣給第三人。”

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