每經編輯：程鵬,蓋源源

挑得高高的公攤面積已經足夠讓消費者“肉疼”，悄悄膨脹的公攤面積更令人憋氣。

據法治日報報道，山東省青島市一位市民購買的110平方米的房子，到手卻發現套内面積隻有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

哪些面積算公攤？消費者能靠自己算清公攤面積嗎？據央視網官方微博，專家表示，由于公攤面積的計算太過專業，消費者難以分辨，給開發商和測量機構提供了鑽空子的機會。

110平方米的房子到手僅61平方米

據法治日報，2018年4月，李黎 全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時，本就是建築行業從業者的李黎對公攤面積格外關注，反複向銷售人員咨詢了關于公攤面積的一些問題。

據李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬于超高層建築，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。

然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的牆壁、逼仄的空間、3間小得可憐的卧室。她找驗房師測量後發現， 實際套内僅有61平方米左右，3間卧室沒有一間超過9平方米，主卧甚至無法放下雙人床。

李黎後續向售房方詢問得知，從合同上顯示的套内面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在牆體的厚度上，外牆的一半厚度計入套内建築面積。“将近1米的外牆，有一半的面積算作業主的套内建築面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數’‘公攤率’‘套内建築面積’等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套内面積這麼小。”

直到依法維權時，李黎才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積占比是46%。 “這就意味着我們花了上百萬元買到手的房子，實際上将近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。” 李黎說。

和李黎同小區的姚女士購入一套複式上下樓160平方米的房子，結果到手的套内面積隻有90平方米左右。

“難道我們就隻能認栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不隻是買房時，之後的物業費、供暖費等都要繼續買單，這些“消費暗區”的存在讓人很不滿。

今年準備在北京買房的張力，一個月内看了80多套房，他曾看了一套1993年建成的房子，建築面積55平方米，套内面積46平方米；而另一套2004年的房子，建築面積63平方米，套内面積卻隻有45平方米。

張力表示，花那麼多錢買的房子，可能有将近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，很難接受。

此事引發網友熱議，有人稱“花大價錢買了公攤面積”“公攤按精裝費用計算”“不管取不取消，最起碼應該公開公正透明”。

來源：微博

消費者能靠自己算清公攤面積嗎？開發商：不可能

據央視網微博，金科地産集團副總裁方明富表示：“由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風管道，以及包括為本棟樓服務的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂的有些那種，比如說消防的一些設施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實際消費者來測量、計算，都是非常複雜而且極其困難。所以，消費者來測算公攤面積基本上是不太可能的。”

專家表示，由于公攤面積的計算太過專業，消費者難以分辨，給開發商和測量機構提供了鑽空子的機會。

圍繞公攤面積，還有一筆糊塗賬。小區中司空見慣被出租出售的地下車庫、内部經營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區，出租出售的收益理應由全體業主共享。但在現實中，能夠将業主公攤面積經營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什麼在一些小區，就地下車庫是否應該收費，開發商、物業與業主争論不休了。

公攤面積的存在不是孤立的，它還會跟裝修費、物業費、供暖費等五花八門的費用綁定在一起，甚至伴随房屋的整個生命周期。一些供暖部門、物業、裝修公司在計費時，往往傾向于選擇更有利可圖的建築面積收取費用。

取消公攤具備可行性嗎？

據人民日報此前報道，今年全國“兩會”期間，全國政協委員洪洋提議“取消公攤”，認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以将實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

據法治日報，在北京市康達律師事務所高級合夥人孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套内建築面積或者建築面積計價。按套（單元）計價或者按套内建築面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現分攤的共有建築面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。

“一律取消公攤面積，入住後對公攤部位的管理、維護以及後續産生的安全責任均是現實問題，如果購房人個人無力管理，則将影響小區的整體品質及全體業主的權益。”孟麗娜說。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。 房改後，我國的住房面積計量、房産證、不動産證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價标準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

在北京市房地産法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合夥人包華看來，取消公攤并不難，但用什麼替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒有房屋使用面積的數據，如希望用使用面積作為計價、計費、計稅的依據，就需要對已有房屋補測該數據。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作，僅就已經裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常複雜和棘手的事情。”

編輯|程鵬 蓋源源

校對|段煉

封面圖片來源：視覺中國

每日經濟新聞綜合自法治日報、央視網、人民日報

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