房地産企業如何計提房産稅?賣房，在稅務上專業的表述叫“銷售或轉讓不動産”銷售指一手房，由房地産開發企業建成後直接出售，轉讓指二手房，屬于該房産所有權成立後，再進行轉移的行為，現在小編就來說說關于房地産企業如何計提房産稅?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

房地産企業如何計提房産稅

賣房，在稅務上專業的表述叫“銷售或轉讓不動産”。銷售指一手房，由房地産開發企業建成後直接出售，轉讓指二手房，屬于該房産所有權成立後，再進行轉移的行為。

根據納稅人性質，房産的性質，交稅是不太一樣的哦！

原則：房地産開發企業為一般納稅人，适用一般計稅方法。但有例外，如果開工日期在2016年4月30日之前的，屬于老項目，可以選擇簡易計稅方法。

計稅依據及稅率：

一般計稅方法下，房地産開發企業需要計算銷項稅額，并抵扣進賬稅額。銷項稅額=不含稅銷售額×9%。不含稅銷售額=【收到價款（ 價外費用）—支付給政府的土地價款】÷（1 9%）（進行價稅分離）

簡易計稅方法下，房地産開發企業以收到的全部價款 價外費用，全額計稅，不得抵扣進項稅。應納稅額=【收到價款（ 價外費用）】÷（1 5%）×5%。（營業稅政策平移且因為價稅分離稅負略有降低）

需要說明的是，因為房地産開發企業多是采用預收款方式進行銷售，那麼收到預收款，雖然并未發生納稅義務，仍需要預繳3%的增值稅。

在房屋交付時，發生納稅義務，按照以上計稅方法，計算應納稅額，并補足差額。

原則：納稅人為一般納稅人采用一般計稅方法，納稅人為小規模納稅人采取簡易計稅方法。例外的情況是，一般納稅人轉讓2016年4月30日（營改增）前取得的房屋，可選擇簡易計稅方法。

計稅依據及稅率：

一般計稅方法下，納稅人計算銷項稅額，抵扣進項稅額。銷項稅額=不含稅銷售額×9%。不含稅銷售額=【收到價款（ 價外費用）】÷（1 9）%（進行價稅分離）

簡易計稅方法下，應納稅額都是按照5%的稅率進行價稅分離并乘以該稅率計算。但是納稅人根據房屋性質的不同計稅依據是不同的。如果是自建的房屋，那麼全額計稅；如果是外購的房屋，那麼差額計稅（可以扣除當時的買價）。原因就是自建房屋不可能有發票或契稅票，不能準确核算。

需要說明的是，如果納稅人轉讓的不動産不在其住所地，那麼需要在不動産所在地區分房屋性質（自建全額或者外購差額）×預繳率5%申報預繳稅款，再向機構所在地申報繳納差額（隻有一般納稅人采用一般計稅方法會産生差額）。

原則：簡易計稅。在不動産所在地直接申報納稅。

需要區分房屋性質。

如果轉讓商鋪，那麼應納稅額=差額/1.05×5%。

如果轉讓住房，那麼要看是否取得已滿2年。不滿2年的房屋轉讓，全額計稅，應納稅額=全額/1.05×5%。

轉讓持有滿2年的住房，免征增值稅。但有例外情況，如果是位于北上廣深的非普通住宅，則需按照差額納稅，應納稅額=差額/1.05×5%。

分層次，分層次，分層次。

第一步：看納稅人性質定計稅方法和稅率。房地産開發企業/非房企一般納稅人/小規模納稅人/自然人。房地産開發企業和非房企一般納稅人采用一般計稅方法，一般計稅方法下稅率9%。在計稅依據上房地産企業可以扣地價款，非房企不可以。特殊情況下（營改增前的房屋）可選擇采用簡易計稅方法。小規模納稅人/自然人隻能采用簡易計稅方法。簡易計稅方法下稅率5%。

第二步：看房屋性質定預繳率。房地産開發企業銷售一手房無論采用一般計稅還是簡易計稅，均需按照預收款金額（一般計稅用9%稅率價稅分離，簡易計稅用5%稅率價稅分離）×3%預繳。非房企一般納稅人和小規模納稅人在住所地以外的房地産轉讓，需在房地産所在地預繳（無論一般計稅還是簡易計稅都按照5%稅率價稅分離），區分自建和非自建，自建全額/非自建差額×5%預繳。

第三步：回歸納稅人性質再次驗證。房地産開發企業一般計稅方法用9%價稅分離，全額×3%預繳，差額×9%計算銷項稅，結算有差額。房地産開發企業簡易計稅方法用5%價稅分離，全額×3%預繳，全額×5%計算應納稅額，結算有差額。

非房企一般納稅人采用一般計稅方法轉讓本地房屋直接申報納稅。轉讓異地房屋，用5%價稅分離，（自建全額/非自建差額）5%預繳。用全額×9%計算銷項稅額，結算有差額。

非房企一般納稅人采用簡易計稅，小規模納稅人轉讓本地房屋直接申報納稅。轉讓異地房屋，用5%價稅分離，（自建全額/非自建差額）5%預繳。用（自建全額/非自建差額）×5%計算應納稅額，結算沒有任何差額。

自然人注意2年限制。2年以上普通住宅免稅，2年以下普通住宅全額計稅，2年以上非普通住宅和無論幾年的商鋪均差額計稅。用5%價稅分離×5%直接在不動産所在地申報納稅。

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