在剛需聚集的地方，這樣的“人間煙火”很常見。

但那些改善闆塊、甚至豪宅區域，是很少看到這樣熱鬧景象的。

這其實是房地産領域很有意思的經濟現象：

隻有蘭州拉面和麻辣燙的地方是剛需闆塊；

有麥當勞、肯德基就是剛改闆塊；

有星巴克才能算改善闆塊。

闆塊定位重要嗎？很重要！

快跟小編了解一下哈爾濱星巴克的分布，有意思也有意義！

首先，我們要知道各個區星巴克門店的數量。

▲數據來源星巴克小程序

第一名毫無疑問，道裡區，共有12家星巴克門店。

第二名南崗區，8家，比香坊多6家。

▲數據來源星巴克小程序

道裡區星巴克數量最多的闆塊是中央大街。

哈爾濱曆史最悠久、最出名、客流量最集中的闆塊。

出門就到江邊，遛彎就是中央大街，哈爾濱頂配的”凡爾賽“生活，和剛需毫不相關。

這一輪價格回調，也沒中央大街什麼事，甚至有些小區價格還在上漲。

群力，特别是群力東，星巴克門店數量比香坊一個區都多。

遠大、王府井、銀泰城三大商圈彙集，還有“MIAMI”，消費能級高。

直白一點，這就是新一代的”富人區“。

這個範圍内的改善客源是全市級的，豪宅化趨勢很明顯，大都集中在友誼西路松花江景觀帶上。

價格跳水？壓根不存在！

降1000、2000的，對好幾百萬的房價來說，可以忽略不計。

南崗的星巴克主要集中在三個闆塊：哈西、會展和秋林。

秋林自不必說了，是南崗區甚至哈爾濱的金融中心、商業中心。

别看新盤少，但”老破小“價格一樣堅挺。

哈西，交通樞紐 重點學區 商圈彙聚實力加持，已是南崗”領頭羊“。

3所星巴克，比秋林這樣的商圈都要多，說明南崗區的改善客群基本就在哈西。

松北區竟然超過了香坊區，星巴克門店有4個，香坊才2個。

▲數據來源星巴克小程序

松北區闆塊多，房價差距也大。

世茂能一人獨擁2所星巴克門店，說明松北區的改善客群就集中在這裡。

事實也确實如此。

以融創文旅城中心，周邊華潤置地·悅府、華潤置地·萬象府、南益松江春曉、江禦府等低密改善樓盤集中。

全員11000 ，觀江豪宅江禦府更是23000 。

再來看香坊。

我們一直認為東南是有長期價值的。

萬科金域悅府大手筆引進肯德基，側面證明這個闆塊未來還是剛改的天下。

香坊的兩個星巴克門店，一個在樂松購物廣場，一個在香坊萬達廣場。

也就是說，二環沿線是香坊區改善客群的集合地。

四季上東、融創四季宸閱、上和樹等，品質佳、口碑好，是香坊優秀的改善代表。

而三環沿線，則“撲通撲通”跳的歡。

▲數據來源星巴克小程序

道外唯一一家星巴克，位于太平橋百盛之中，這也是道外最為成熟繁華的商圈。

唯一可惜的是，這塊區域都是二手房，沒有新房。

為道外撐起改善面子的，可能隻有寶宇了。

但獨木不成林，上千萬的“皇家園林”也幹不過老道外曆史悠久的“風土人情”。

二環沿線、新一和哈東闆塊，新房數量不少，但一家星巴克也沒有，說明它們還走在剛需、剛改的路上，配套和客群正在培養成熟中。

這一輪價格跳水，這幾個闆塊也沒能幸免。

平房區是唯一一個沒有星巴克的區域，從側面印證了平房是個剛需市場。

但它和其他區域不大一樣，客群多為内生地緣性，所以，這輪跳水大賽，參與度不高。

為什麼分清一個闆塊是剛需闆塊還是改善闆塊這麼重要呢？

因為剛需闆塊的客群對價格敏感，不會為産品付出溢價，沒法拔價格，也就沒有成長空間。

剛需闆塊市場下行的時候，跌得最多；市場上行的時候，又漲得最少。

而改善客群願意為産品付出溢價，市場的下行的時候對改善闆塊的價格影響有限。

坐頭等艙的人從不關心經濟艙的價格。

所以如果不确定這個闆塊是不是改善，可以參考一下星巴克。

以上正文，來自@龍江樓市

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