8月廣州，正午時分，負責二手房交易的中介老程摘下口罩，三步并作兩步地躲進樹蔭乘涼。在他面前，一排排鱗次栉比的高樓依次展開，珠江自樓宇北側流過，江景一覽無遺。

這裡是海珠區濱江東路，廣州當之無愧的高端住宅區之一。老程此行，是為了促成一單千萬級别的二手房交易。“可望塔望江，3房，面積去到140平。”買方出手果斷，不到一周就定下了交易意向。期間，老程沒有過多地介紹房子的性價比，“改善性買家一般預算足，不會有太大的猶豫。”

圖源：南都圖庫

廣州二手房市場去虛火之際，改善性住宅卻悄然走出了獨立行情。2021年第四季度以來，諸如前述的買家越來越多。據廣州中原研究發展部監測，2022年上半年，廣州剛需盤源成交平淡，90平以上二手房源成交占比提升明顯，由2021年的42.2%躍升至48.1%。

這其中，高端改善性盤源表現尤為亮眼。來自房地産研究機構克而瑞的數據顯示，2022年前7個月，廣州千萬以上二手住宅已成交996套，平均下來每天成交4.7套；5000萬元以上的二手“頂級豪宅”已成交9套，去年同期這一數據僅為1。

“意料之外，但又順理成章。”老程用了兩個成語評價。

二手高端住宅“掃貨記”在各大區域輪番上演。珠江新城“頂流”凱旋新世界、僑鑫彙悅台，4000萬以上二手住宅先後出售；海珠區珠江帝景苑緊随其上，6月單月售出兩套大平層；越秀區東風廣場不甘落後，今年來已有一套五室一廳住宅易主。樓市整體下行的周期裡，高端改善性住宅為何逆勢而上？

逆市背後：“為了改善居住體驗”的人

“春江水暖鴨先知”，胡軍夫婦直觀地感受到這句話在當下樓市的演繹。

在此之前，他們已在番禺區鐘村附近住了十來年，盡管房子地段尋常，但勝在景色雅緻、配套齊全，住起來也稱得上舒心。今年以來，樓市調控漸趨松綁，兼因第三個孩子即将出生，夫婦二人動了置換的念頭，目标是品質更好、價值更高的市中心二手房。

“沒有計劃買新房，一來市中心的新房不多，二來要等，需要時間。”胡軍是一名行事謹慎的企業副總，按照他的設想，買房應先“徐徐圖之”，定下之後，最好能馬上“拎包入住”。

最初，夫婦二人看中的是一套位于珠江新城闆塊的二手房，三房兩廳，面積比現有的房子大一些。看房那一天，胡軍站在落地窗前遠眺，樓下廣州大橋車流如織，珠江水色溫柔潋滟。他側過身向妻子感慨：“不愧是廣州市中心地段。”

有人比他出手更快。還沒過一周，中介告訴胡軍，房子已被另一位買家定下，“當場談妥”，很快要走交易流程。

胡軍不掩驚訝：“千萬級别的房子，這麼快就定下了交易意向嗎？”

中介們比胡軍更熟悉這樣的故事，今年尤其如此。“上半年廣州信貸環境明顯松綁，對于‘手有餘糧’的改善性買家而言，目前确實是一個不錯的時機，隻要房子符合需求，馬上談妥都是常事。”地産中介徐青還記得一名買家，對方是一名白手起家的企業家，“看了兩圈房子就定下了。”

高端住宅代表盤之一方圓月島。實習生胡銘恩 攝

這類高淨值人群是豪宅市場的核心客群。據胡潤《2021中國高淨值人群家族安全報告》，2021年，廣州千萬人民币淨資産家庭數量有6.9萬戶，次于北京、上海、香港和深圳。

徐青看得清楚，這類人群買高端住宅的邏輯很簡單：為了住得更好，或者單純看好。

前者重在改善居住體驗，胡軍即是其中之一。徐青喜歡跟他們打交道，因為“基數大、購房邏輯清晰”。這類客戶一般已在市區持有剛需住宅，但對大面積住宅的意願更為強烈。“畢竟剛需住宅面積有限，改善性住宅尤其是大面積的住宅，更能符合他們的居住需求。”

客群的另一面也顯而易見：經濟能力有限，對還貸、物業費等更為謹慎。“很多人都是‘賣一買一’的方式，總價差幾萬，可能就續不上了。”

後者則更為看重房子背後的投資價值。“廣州作為一線城市，高端住宅抵禦風險的能力相對較強。如果遇到價格合适、适合投資的房子，這類買家也會考慮購買。”徐青說。

從業多年來，徐青也在感知着這類買家的職業變遷。“前幾年是500強高管、實業家居多，這兩年互聯網從業者比較多。”她提起自己工作所在的門店，“就在珠江新城闆塊，附近住了挺多互聯網員工。”

成交興起背後：更深的投資邏輯

“住得更好”或“單純看好”，都不能囊括高端改善性住宅的成交興起之因，其背後自有更深的投資邏輯。

一個原因是，高端住宅既可用于改善居住體驗，又可将其投入市場。“比如買下房子後，再抵押給銀行獲取貸款。”一名地産營銷人士告訴南都·奧一新聞記者，“換句話說，房子不僅是房子，而是金融産品。”

高樓林立的珠江新城闆塊，也是廣州房價的“天花闆”區域。圖源：南都圖庫

在此交易場景裡，房子的買方多數時候是企業法人，法人可将房産作為擔保，增加銀行授信、拿到貸款資金。“假設一套房子價值4000萬，若按一般70%的抵押率抵押，可以從銀行貸出2800萬。此時房子的産權依舊在法人名下，但已經把房子‘盤活了’。”某商業銀行一名中層管理人士解釋。

點燃改善性住宅市場的另一把火，則是特殊的市場節點。“現在算是我從業這麼多年來，信貸環境最放松的一年了。”老程跟徐青有一樣的感受。

變化的貸款利率及貸款審批速度可提供佐證。老程還記得，去年8月底廣州公布二手房參考價機制時，銀行銀根收緊，貸款審批慢以月計，珠江新城闆塊成交量一度跌到谷底，有門店連續2個月沒能開出一單。

但今年不一樣了，LPR三月兩降，貸款審批“最快兩天可以辦下”，“賣一買一”需求順勢興起。“先‘住有所居’後，再努力追求住得更好，這是很常見的置業心态。”老程說。

國内某百強上市房企副總裁也持有相似的觀點。他觀察到，今年以來，朋友圈購買大面積改善性住宅的人變多了。“之前都是買小剛需房。”他回憶。“這也正常，畢竟這一類住宅居住體驗更好。這個市場發展到現在，已經進入了品質時代。”

“從既有經驗來看，市場普遍認為一線城市中心區的優質物業具備較好的保值和抗膨脹能力。在經濟增速放緩或者下行的情況下，部分人群會進行投資收縮，将資金轉向具備确定性的優質高端物業。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉稱。

成交火熱給了市場提價的信心。來自廣州中原研究發展部的數據顯示，2022年上半年，珠江新城闆塊需求活躍度居高不下，二手千萬住宅項目逆市上揚，均價大漲6.1%。“高端豪宅的稀缺性，使其具備較強的保值、升值能力，屬于高淨值群體優質資産配置。”對此，廣州中原研究發展部如是評價。

市場火熱背後：中介平台競争激烈

高端改善性住宅市場蒸蒸日上，投資客外，地産中介也頻頻投以熾熱的目光。

中介門店。圖源：南都圖庫

徐青同事最近讨論最多的，當屬僑鑫彙悅台的一套房子。那是一套玻璃幕牆、四室兩廳、面積超437平方米的頂級高端住宅，于今年7月挂牌開售，傳聞是前國足隊長郜林的資産，挂牌價高達1.45億，看房需通過5000萬驗資。

盡管條件嚴苛，但前來看房的中介及投資客仍絡繹不絕。“中介都想促成那一單。”徐青說。

促單最直接的好處是高傭金，尤其是高端住宅單。以郜林這套價值過億的豪宅為例，即便按照成交價的1%計，中介也至少能拿到100萬傭金。

“這不是中介的最終收入。”徐青提醒。一般而言，中介公司會抽走一部分平台費，剩下的錢，還需要分給經手這套豪宅的每一位工作人員，比如房子的信息錄入員、維護人、收鑰匙的人、簽委托協議的人，甚至是為房子拍照上傳至網絡的人，都有可能從中分到“一杯羹”。

“一輪下來，最終落到你手中的錢，也與最初的100萬相差甚遠。”

但高昂的傭金仍讓中介公司趨之若鹜。為了盡可能地“搶單”，一個公司的中介團隊必須一緻對外，以期在各大中介平台的“搶單”“撬單”之戰中脫穎而出。徐青所在的公司想了個辦法：公司内部定期舉行匿名投票，投出“你認為組内不配合工作的人”，以保持團隊凝聚力。

這是中介們必須面對的叢林法則。但大浪層層落下，隻有少部分中介能通過淘洗，徐青正在為此努力。不開單的日子裡，她會揣上一沓厚厚的名片，到各種論壇、比賽或講座“廣撒網”，這類場合遇見高端住宅買家可能性較大。徐青隐隐感覺，無論是二手市場還是一手市場，改善性住宅成交都漸趨沸騰，而高端住宅成交已成其中一股新動向。

“在新的市場背景下，我認為改善性住房的地位已經進一步凸顯，它是促進一、二手房市場複蘇的重要動力。”廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文表示。

談及高端住宅，趙卓文則認為，由于廣州做高端物業的城市空間相對有限，高端物業在廣州一直處于供不應求的狀态，珠江新城闆塊即是代表之一。“這類住宅空置率不高，大部分以自住為主，投資屬性相對不高，改善居住體驗的可能性更大。”

新的信号正在釋放。8月24日，在國務院常務會議上，在涉及房地産的政策方面，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。“對改善性住房而言，是個積極的信号。”趙卓文說。

統籌：南都·奧一新聞記者 林少娟

采寫：南都·奧一新聞記者 林少娟 實習生 胡銘恩

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