對于買普通住宅和洋房來說，大部分客戶看的多了也就了解了，平時去親朋好友家聚會，多樣的戶型也讓我們普通老百姓對高層住宅和洋房有了認識，但對于别墅來說很多客戶都對它的概念很模糊，城市中的别墅也是很少見的，大部分都在偏遠區域。

在我三年的别墅銷售生涯中，有很多客戶并買不起别墅，但對别墅的戶型和别墅區的環境很好奇，大部分是以參觀遊覽為目的看房，我們作為房産銷售也就充當了導遊的角色。

别墅區的魅力不僅僅是高端的建築風格，還有别墅區的名貴樹種和精緻的園藝。每一個細節都近乎完美，讓很多客戶都願意以别墅區作為拍照或短視頻的背景。

現在我以圖文的方式給大家介紹一下别墅的分類和特點。

1、 獨棟

通俗來講獨棟别墅就是獨門獨院的高端住宅，有獨立的院牆，有私家花園，有部分獨棟别墅修建了水系或遊泳池。

①一些蘇杭的中式風格别墅會設計亭台樓閣、湖景、湖中有荷花、睡蓮等植物、并有專屬的私人碼頭，這種建築風格是模仿有“魚米之鄉”之稱的江南水鄉。他的主體建築風格粉牆黛瓦，在院牆有百格窗的設計，有拱形門或葫蘆門等建築特色。

②還有部分别墅以北方的中式别墅的建築風格為主，模仿老北京的一些建築，長廊和建築外觀多以紅綠搭配，屋檐繪畫雕刻極其精緻。

③ 随着東西方文化的融合，歐式别墅也在中國很暢銷。主要有西班牙風格、英式風格、北歐風格等幾大流派，這種風格高貴、奢華、大氣，有優雅的氣質和生活的品質感，有私家泳池和噴泉水系，主體建築風格配有閣樓和坡屋頂等。

④ 國土資源部發布通知，"中國一律停止類産供地和辦理相關用地手續，并對别墅進行全面清理。"同時明确雙拼、聯排以及 Town House 等不屬于别墅，而被劃為高端住宅範圍。

從這個通知中，我們了解到真正的别墅就是獨棟，其他的都屬于低密度的高端住宅。我們現在所謂的别墅區都是高端住宅社區。

所以現在的獨棟别墅都是二手房，是非常稀缺的資源，如果有地段好、高品質的别墅區還是很有投資價值的，畢竟中國土地資源稀缺，别墅占地大，戶型結構好，是當前政策下不可複制的資源。

2、 雙拼

顧名思義就是兩棟高端住宅拼在一起，在中間有共同的牆體，分為東戶和西戶。

①有部分樓盤為規避政策，賣兩套雙拼中間牆體打通就成為獨棟别墅，擁有兩個不動産登記證。

②雙拼是僅次于獨棟的低密度高端住宅。建築風格有中式、意大利風格、西班牙風格、英式風格等。

③雙拼别墅三面采光，一般都會達到全明戶型、每層帶戶外露台、有部分雙拼也會設計頂層露台來增加戶外面積、除了南北雙庭院還有側院，整體來說，這樣的住宅在目前高端豪宅市場上算是頂級産品了。

3、 聯排

從字面意思就很容易理解，就是三個或三個以上高端住宅連在一起的，和獨棟、雙拼一樣有獨門獨院，相連的住宅之間共用中間牆體。

①這樣的低密度住宅要優先選擇邊戶，邊戶和雙拼的品質是一樣的，三面都有院子，全明戶型，相比雙拼的缺點是人口密度相對較大，私密性雙拼和獨棟更有優勢。

②聯排的中間戶隻有南北的院子，有部分樓盤隻設計了南側院子。采光相對要差，但價格便宜。

4、 疊拼

疊拼是上下兩套或三套高端住宅疊在一起的，密度比聯排更大，一般下疊帶小院，上疊帶屋頂花園。

①有部分樓盤設計的疊拼即使是三套疊在一起的，但每套疊拼都在一層擁有自己專屬的小院，他們是把南北的院子分割成三個區域，各自有獨立的庭院入戶門。

②這樣的高端住宅是密度最大的，也是私密性最差的一種，但優勢就是價格便宜，幾乎和大面積的高端洋房價格差不多，但是有自己專屬的戶外空間。

如果你在這樣的樓盤選擇房産，不能理解繁瑣的概念，那就認準一個道理："價格最高的肯定是品質最好的"。

開發商對于這類産品的定價往往不是按每平米的單價計算，一般會按總套價算，很多客戶難以抉擇就是不明白為什麼同樣的戶型，價格确不一樣。

這類高端住宅的定價往往是根據它的位置、院子大小、贈送露台面積、戶型結構等因素而定。所以這個樓盤價格最貴的肯定是這幾方面都能達到最高的标準。

另外，買低密度的高端住宅往往是一家人的終極住宅，所以一定要多對比其他樓盤，把整個市場的同等樓盤都做分析之後，就對這樣的産品有一定的認識，這樣就能理性的認購自己滿意的房子。

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