2021年上半年，是西安土地市場最為瘋狂的半年，西安全市、多個區域最高樓面地價被刷新！

在2021年3月1日，相信大家記憶深刻，浐灞6宗土地公開競拍，均競拍出了高價，最高達到了1.9萬元/㎡左右。

在這一天，三迪以2626萬元/畝、15755元/㎡的樓面地價，拍下了地鐵3号線務莊站北側19.461畝住宅用地，這個項目也就是待亮相的三迪世園府。

如今，時隔1年半，三迪世園府旁5宗共計121.026畝土地進行挂牌出讓，這5宗地中限定最高的樓面地價僅為8809.96元/㎡。

這意味着，時隔1年半時間，在土地市場整體降溫、在限地價的背景下，浐灞樓面地價降幅在40%以上！

121畝，15.291億元起

今天，西安浐灞生态區發布了5宗共計121.026畝開發用地出讓公告，這6宗地全部位于地鐵3号線務莊站東北側，5宗地的具體信息如下：

宗地一，地籍編号為CB3-2-146，位于西安浐灞生态區香槐五路以南、錦堤一路以西，淨用地面積23.084畝，用途為住宅，容積率不大于2.5，建築密度不大于20%，綠地率不小于35%。

地上總建築面積不大于38472㎡，其中住宅建築面積37057㎡；配套公建建築面積1415㎡（含老年人日間照料中心建築面積約80㎡、居民養老服務設施建築面積約80㎡）。地下建築面積不小于14683㎡。

宗地二，地籍編号為CB3-2-147，位于西安浐灞生态區錦槐二路以南、錦堤二路以東，淨用地面積20.761畝，用途為住宅，容積率不大于2.5，建築密度不大于20%，綠地率不小于35%。

地上總建築面積不大于34500㎡，其中住宅建築面積33140㎡，配套公建建築面積1360㎡（含老年人日間照料中心建築面積約100㎡、居民養老服務設施建築面積約70㎡）。地下建築面積不小于13153㎡。

宗地三，地籍編号為CB3-2-148，位于西安浐灞生态區錦槐二路以南、錦堤一路以西，淨用地面積25.716畝，用途為住宅，容積率不大于2.5，建築密度不大于20%，綠地率不小于35%。

地上總建築面積不大于42750㎡，其中住宅建築面積41175㎡，配套公建建築面積1575㎡（含老年人日間照料中心建築面積約100㎡、居民養老服務設施建築面積約80㎡）。地下建築面積不小于16287㎡。

宗地四，地籍編号為CB3-2-152，位于西安浐灞生态區香槐五路以南、錦堤一路以東，淨用地面積24.364畝，用途為住宅，容積率不大于2.8，建築密度不大于20%，綠地率不小于35%。

地上總建築面積不大于45360㎡，其中住宅建築面積40040㎡，配套公建建築面積5320㎡（含幼兒園3800㎡，公辦預留；老年人日間照料中心建築面積約100㎡、居民養老服務設施建築面積約80㎡）。地下建築面積不小于17565㎡。

宗地五，地籍編号為CB3-2-153，位于西安浐灞生态區錦槐二路以南、錦堤一路以東，淨用地面積27.101畝，用途為住宅，容積率不大于2.4，建築密度不大于20%，綠地率不小于35%。

地上總建築面積不大于43360㎡，其中住宅建築面積41760㎡，配套公建建築面積1600㎡（含老年人日間照料中心建築面積約100㎡、居民養老服務設施建築面積約80㎡）。地下建築面積不小于16543㎡。

上述5宗地的挂牌起始價、起始樓面地價如下表所示：

按照土地出讓文件，這5宗地設有最高限價，當報價達到最高限價後将通過搖号方式确定競得人，5宗地的最高限價分别為3.344億元、3億元、3.726億元、3.69億元、3.82億元。

5宗地計容建面20.44萬㎡，挂牌起始價合計為15.291億元起！其中，樓面地價最高的是CB3-2-153宗地，按照起始價計算樓面地價為7664.9元/㎡起，按照最高限價計算樓面地價為8809.96元/㎡，主要是因為這塊地是此次出讓的5宗地中容積率最低的，因此拉高了樓面地價。

當然，除了土地款外，競得者還需要将宗地内配建的幼兒園、社區服務、養老等公建配套設施建成後無償移交給浐灞生态區管委會相關部門，這意味着實際土地成本要比純樓面地價更高一些。

緊鄰地鐵3号線、砂之船奧萊

從此次出讓的5宗地所處的位置來看，均位于浐灞生态區世博園闆塊，距離世博園在1000多米，地鐵一站路。

這個闆塊目前生活配套、居住氛圍已經逐步形成，地塊緊鄰已經通車的地鐵3号線務莊站，同時距離砂之船奧萊僅有不到1000米，商業、地鐵等配套均已經兌現。

大家最關注的教育配套方面，從這幾塊地向南不到1000米是浐灞第32小學、向西不到1000米是西安交大附中浐灞右岸學校。不過，預計随着後期地鐵3号線以北、北三環以南、東三環以西這個片區的開發建設，這個片區内還将會有新建小學、中學。

這個闆塊還有一個比較集中的配套，那就是高品質酒店，浐灞華邑酒店、浐灞喜來登酒店等均位于周邊。

目前，碧桂園、深振業、紫薇地産、三迪地産、萬科地産等在周邊均已經有項目布局，區域内目前暫無新房在售，但實際上在此前該區域的房價已經進入“2萬 ”時代。

這幾塊地周邊待入市的項目為三迪世園府，15755元/㎡的樓面地價預計該項目入市後精裝房售價會在3萬元/㎡左右。

時隔1年半，樓面地價腰斬？

此次出讓的這5塊地，有一個非常重要的看點那就是樓面地價。

去年3月1日，三迪地産通過公開競拍在這幾塊地旁邊拍下的19.461畝、最大容積率2.5的地塊，實際土地成本達到了2626萬元/畝、樓面地價15755元/㎡。

如今，時隔1年半，這5宗地中樓面地價最高、容積率2.4的地塊最高樓面地價限定為8809.96元/㎡，而幾塊2.5容積率的地塊基本上是樓面地價7560元/㎡起、最高限定為8715.79元/㎡，即使加上無償移交的公建配套成本，綜合樓面地價也僅為三迪的六成左右！

很明顯，地價降幅非常明顯！

浐灞的地價下降、回歸理性，一方面與去年上半年西安土地市場過熱對于地價的透支有關，另一方面也與去年下半年以來土地市場整體降溫有關。

此次出讓的這5宗地，單宗地塊體量均比較小，降低了單宗地塊拿地門檻，3億多的土地款就可以拿到一塊地，這對于目前在西安土地儲備不足、打算進入西安的外阜房企來說，是一個品牌延續、品牌落地、項目落地的機會。

不過，這種小體量地塊，對于開發商在項目規劃層面将是一個考驗。

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