借名買房不具有購房資格案例?所有權确認糾紛（借名買房）案例分析，今天小編就來說說關于借名買房不具有購房資格案例?下面更多詳細答案一起來看看吧!

借名買房不具有購房資格案例

所有權确認糾紛（借名買房）案例分析

一、鐘麗娜、鐘麗美所有權确認糾紛二審民事判決書，（2019）粵13民終6094号，廣東省惠州市中級人民法院

小結：借他人名義購買房屋，借名人請求确認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍内，借名人不具有購房資格的除外。

一審法院認為：本案系所有權确認糾紛。原、被告與鐘某分别系親生女兒和收養女兒關系。本案原、被告雙方當事人争議的焦點是：原告借被告的名義購買案涉房屋是否成立。2016年3月5日，原告侄子鐘育城與惠州市全方位置業有限公司簽訂《房屋認購協議書》，原告母親鐘某通過中國郵政儲蓄銀行卡向惠州市全方位置業有限公司支付定金20000元及首期款210000元。

二審法院查明：參照《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十八條第二款“借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍内，借名人不具有購房資格的除外”的規定，本案中，再結合證人證言及本院對鐘育城及其父母詢問，本院認定原告提出的借名購買案涉房屋的理由成立，本院予以采納。因此，反訴原告請求反訴被告騰空并返還案涉房屋，沒有事實和法律依據，本院不予支持。故原告主張其向第三人中國工商銀行股份有限公司惠州江南支行償還案涉房屋剩餘貸款，被告配合原告辦理相關手續的訴訟請求，有事實和法律依據，本院予以支持。因案涉房屋已辦理抵押登記，原告請求被告償還剩餘貸款後配合原告辦理案涉房屋的抵押權注銷手續及在注銷抵押權後将案涉房屋過戶到原告名下，于法有據，本院亦予以支持。至于原告請求被告承擔過戶的相關稅費，沒有事實和法律依據，本院不予支持。

上述房屋的抵押權注銷及房屋過戶所産生的一切相關稅費等費用均由原告承擔。

二審法院認為：

本案系所有權确認糾紛，根據雙方當事人的上訴和答辯意見，本案二審的争議焦點為：本案情形是否符合“借名買房”的情況。對此分析如下：涉案房屋由鐘麗美裝修、居住，由鐘麗美每月償還按揭貸款、支付水電費、物業費等，且商品房買賣合同、不動産權證、個人購房借款/擔保合同、稅費發票等相關原始資料均由鐘麗美持有并保管。購買房屋時，首付款系從雙方當事人之母鐘某賬戶支出，鐘某認可首付款是鐘麗美支付。對于鐘麗娜稱涉案房屋登記在其名下，并以其名義辦理按揭貸款，此為“借名”之必然體現，除此以外，鐘麗娜無證據證明其為涉案房屋投入其他，因此，應認定本案符合“借名買房”之情形，一審參照《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》二十八條“借他人名義購買房屋，借名人請求确認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍内，借名人不具有購房資格的除外”做出判決适當，本院予以确認。

二、鄭曉峰、石芳所有權确認糾紛二審民事裁定書，（2019）粵03民終12388号，廣東省深圳市中級人民法院

小結：法院審查借名買房協議的真實性，一般會從協議約定、購房款支付、房屋實際占有使用等方面綜合分析。

一審法院認為：本案為所有權确認糾紛。《中華人民共和國物權法》第三十三條規定，因物權的歸屬、内容發生争議的，利害關系人可以請求确認權利。涉案房産雖然登記在丁端陽名下，但鑒于：首先，鄭曉峰、石芳與丁端陽簽署的《協議書》中明确确認涉案房産屬鄭曉峰、石芳暫寄于丁端陽名下的資産，房産所有權及處置權歸鄭曉峰、石芳所有，同時丁端陽亦出具《确認書》确認涉案房産為鄭曉峰、石芳所有，《協議書》和《确認書》均系當事人的真實意思表示，其内容并不違反法律和行政法規的強制性規定，應依法認定有效，且該借名買房行為亦不損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益；其次，根據雙方确認的證據，涉案購房款均由鄭曉峰、石芳支付，涉案房産的三次貸款均由鄭曉峰、石芳實際使用并償還；再次，涉案房産自購買後一直由鄭曉峰、石芳占有使用，并承擔使用房屋過程中所産生的相關費用。

綜上，鄭曉峰、石芳已提供了充分的證據，足以證明涉案房産雖登記在丁端陽名下，但丁端陽隻是名義上的登記權利人，鄭曉峰、石芳才是涉案房産的真實所有權人。故鄭曉峰、石芳訴請确認涉案房産歸其所有，具有事實和法律依據，一審法院原審予以支持。關于辦理産權過戶的問題。涉案房産已登記抵押給郵儲銀行，郵儲銀行依法對涉案房産享有抵押權，在抵押權未被注銷的前提下，涉案房産不具備轉移登記的條件。且涉案房産因丁端陽個人債務已被法院依法查封，在法院未解封的情形下，涉案房産亦無法辦理産權變更登記。故鄭曉峰、石芳請求丁端陽協助辦理産權過戶手續，因存在履行障礙，一審法院不予支持。鄭曉峰、石芳可待涉案房産注銷抵押權且被解除查封後與丁端陽另循途徑解決。

二審法院維持原判。

三、成樂花與周勇所有權确認糾紛一案民事二審判決書，（2019）粵06民終11163号，廣東省佛山市中級人民法院

小結：為規避信貸政策而借名買房，其行為擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，借名買房合同關系，該合同僅具有債權效力。借名人可根據合同約定要求被借名人履行合同義務，但并不能直接産生設立或變動物權的法律後果。

一審法院認為：

不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。依據成樂花舉證的《購房協議書》及《誠意金購房協議》，一審法院對成樂花主張其與周勇約定借用周勇名義購房案涉房産的事實予以确認。

周勇确認成樂花清償了案涉房産2017年11月1日至2018年2月20日的銀行貸款，亦可佐證上述事實。但上述事實僅能确認成樂花、周勇之間存在借名買房合同關系，該合同僅具有債權效力，成樂花可根據合同約定要求周勇履行合同義務，但并不能直接産生設立或變動物權的法律後果。成樂花并非案涉房産的登記權屬人，成樂花、周勇之間關于房産所有權歸屬的約定與法律規定的不動産物權設立、變動的生效要件不符，不能直接産生物權設立、變動的法律效力。成樂花訴請确認案涉房産的所有權歸其所有于法無據，一審法院不予支持。公民的民事行為應當遵守法律法規，尊重社會公德，成樂花為規避信貸政策而借用周勇名義買房，其行為擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，一審法院對此提出批評，當事人要引以為戒，不得在今後的民事活動中再出現此種不當行為。

二審法院認為：不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動産登記簿時發生效力。依據成樂花舉證的《購房協議書》及《誠意金購房協議》，一審法院對成樂花主張其與周勇約定借用周勇名義購房案涉房産的事實予以确認。

周勇确認成樂花清償了案涉房産2017年11月1日至2018年2月20日的銀行貸款，亦可佐證上述事實。但上述事實僅能确認成樂花、周勇之間存在借名買房合同關系，該合同僅具有債權效力，成樂花可根據合同約定要求周勇履行合同義務，但并不能直接産生設立或變動物權的法律後果。成樂花并非案涉房産的登記權屬人，成樂花、周勇之間關于房産所有權歸屬的約定與法律規定的不動産物權設立、變動的生效要件不符，不能直接産生物權設立、變動的法律效力。成樂花訴請确認案涉房産的所有權歸其所有于法無據，一審法院不予支持。公民的民事行為應當遵守法律法規，尊重社會公德，成樂花為規避信貸政策而借用周勇名義買房，其行為擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，一審法院對此提出批評，當事人要引以為戒，不得在今後的民事活動中再出現此種不當行為。

四、陳偉衍、陳利萍所有權确認糾紛二審民事判決書，（2019）粵01民終22290号，廣東省廣州市中級人民法院

小結：借名買房合同關系與委托合同關系容易混淆。如實際出資人現具備本市住房限購區域内購房資格，其訴請要求清理借名買房法律關系，使登記權利人與真實權利人一緻，沒有違反法律的強制性規定，法院予以支持。

一審法院認為：

陳麗春提交了《關于陳偉衍房産的字據》，該字據雖然在證明人簽字上有瑕疵，但是陳利蘭作為見證人及字據的宣讀人，其陳述的事實能夠與該字據的簽署相互佐證，陳利萍、陳利娟、陳利蘭也無證據證明陳偉衍、李某英在簽署字據之時系無民事行為能力人，故一審法院對《關于陳偉衍房産的字據》予以采信。《關于陳偉衍房産的字據》上寫明了涉案房屋系陳麗春以陳偉衍的名義購買。陳麗春支付了全部的購房款、契稅及物業維修基金，涉案房屋交付後也一直由陳麗春家庭使用，可見，陳麗春與陳偉衍就涉案房屋形成了事實上的借名買房合同關系。陳利萍、陳利娟、陳利蘭所主張的委托合同關系，并未提交證據予以證明，故一審法院不予采信。

陳偉衍及其配偶李某英均在《關于陳偉衍房産的字據》進行了簽字，确認涉案房屋的出資人系陳麗春，且均作出了要将涉案房屋歸還于陳麗春的意思表示，雖然該字據對歸還房屋的時間并未确定，但在本案的審理過程中，陳偉衍被确定為無民事行為能力人，李某英已經死亡，已經無法履行轉移房屋産權的義務。現陳麗春具備本市住房限購區域内購房資格，其訴請要求清理借名買房法律關系，使登記權利人與真實權利人一緻，沒有違反法律的強制性規定，一審法院予以支持。因陳偉衍的監護人為陳利萍，同陳利娟、陳利蘭均系李某英的合法繼承人，在李某英死亡後，繼承已經開始，陳利蘭、陳利萍、陳利娟實際也成為涉案房屋的共有權人，故均負有将涉案房屋産權轉移登記至陳麗春名下的義務。在涉案房屋未實際過戶至陳麗春名下前，涉案房屋的權屬仍以不動産登記簿登記為準，故陳麗春要求确認涉案房屋所有權歸其所有的訴請，因與法律規定不符，一審法院不予支持。

二審法院認為：

故本案二審應審查的争議焦點為：一是字據内容是否為陳偉衍真實意思表示；二是涉案房屋是否為陳麗春以借名買房方式購得。

關于字據内容是否為陳偉衍真實意思表示的問題。《關于陳偉衍房産的字據》是由陳利蘭進行宣讀，陳偉衍、李某英簽名确認，并有其他兩位證明人簽字。陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭主張陳偉衍在簽字時為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，且陳利蘭不知悉自己要宣讀什麼，并非見證人。對此本院認為，陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭雖提交證據證明陳偉衍當時患有疾病，但對于其當時的認知水平有限并沒有提交診斷證明，即并沒有專業醫學機構出具的鑒定性、結論性診斷報告證明陳偉衍為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，故對于陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭該主張本院不予采信。陳利蘭作為利害關系人，其在宣讀過程中，必然明确知悉字據要表達的内容，但其當場并沒有提出異議，故陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭認為陳利蘭并非見證人的主張亦不成立。陳偉衍簽署上述字據，應為其真實意思表示。

關于涉案房屋是否為陳麗春以借名買房方式購得的問題。涉案房屋的實際出資人為陳麗春，陳麗春一家一直在涉案房屋居住，包括陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭在内的家人在長時期内均未對此提出過異議。并且《關于陳偉衍房産的字據》的内容确認了涉案房屋是陳麗春以陳偉衍的名義購買，陳偉衍承諾會在合适的時間将房屋歸還到陳麗春名下。結合以上事實，可以形成陳麗春借陳偉衍名義購買涉案房屋的證據鍊，故本院予以采信。一審法院據此判令陳偉衍、陳利萍、陳利娟、陳利蘭協助陳麗春将涉案房屋産權轉移登記至陳麗春名下，處理并無不當，本院予以确認。

五、廖彩紅、廖建新所有權确認糾紛二審民事判決書,（2019）粵20民終2872号,廣東省中山市中級人民法院

小結：法院審理借名買方合同糾紛，一般會審查銀行流水、短信記錄、承諾書是否形成完整的證據鍊以作出判斷。

一審法院認為：

本案為所有權确認糾紛。廖彩紅提交房款支付憑證、《證明》以及相關管理案涉房産的證明材料拟證明其為案涉房産的實際權利人，但鑒于甘仕香提交周波的銀行流水、短信記錄、承諾書使本案形成了較為完整的證據鍊，反映了由周波将購房款轉賬至廖彩紅賬戶，由廖來雲、廖建新作為登記權利人代為持有，廖彩紅負責管理的情況。現甘仕香主張周波在未經其同意的情況下，與廖建新、廖來雲達成代持房産協議，并請求确認案涉房産歸甘仕香、周波所有，鑒于廖建新、廖來雲同意将案涉房産登記至周波、甘仕香名下，一審法院對甘仕香、周波的主張予以支持。鑒此，一審法院駁回廖彩紅的全部訴訟請求。

二審法院認為：本院認為，本案房産登記于廖建新、廖來雲名下，廖建新、廖來雲稱涉案房屋為周波購置，其代為持有，甘仕香、周波主張涉案房産為周波轉賬100萬元中的18萬元購置并由廖建新、廖來雲代為登記持有，提供了銀行轉賬流水、短信記錄、廖建新、周波簽名的承諾書、證人出庭證言等證據，而廖彩紅主張涉案房産由其購置，提供了廖建新、廖來雲出具的證明、銀行補發賬務證明、收條、房産證、物業管理公司收款收據、租賃合同、房屋過戶契稅發票等證據。

首先，從上述證據看，廖建新簽名的承諾書顯示涉案房屋為周波購置，廖建新、廖來雲出具的代持證明則顯示涉案房屋為廖彩紅購置，兩者内容互相矛盾；又，廖建新、廖來雲對承諾書、代持證明的内容不一緻未提供合理說明，因此，承諾書、代持證明均不具有證明力；另，甘仕香、周波、廖建新、廖來雲提供的一審證人證言、短信記錄，廖彩紅不予确認，也沒有其他證據佐證，因此，周波提供的承諾書、一審證人證言、短信記錄等證據不能證明甘仕香、周波、廖建新、廖來雲的主張，但上述證據與廖建新、廖來雲的自認可以證實涉案房産并非涉案房産登記所有人廖建新、廖來雲購置，廖建新、廖來雲僅是代為持有涉案房産。其次，甘仕香、周波均确認購買涉案房産的資金為轉賬至廖彩紅賬戶的100萬元中的18萬元款項，且該100萬元包含在（2018）粵20民終3271号案甘仕香起訴要求廖彩紅歸還的款項之中，而本院作出的（2018）粵20民終3271号民事判決已經确定廖彩紅向甘仕香返還1364977元，對周波、甘仕香稱周波與廖彩紅合作購房的主張不予采信，該民事判決已經發生法律效力，因此，周波、甘仕香主張涉案房産由其出資購置，缺乏依據，結合廖彩紅提供的銀行補發賬務證明、收條、房産證、物業管理公司收款收據、租賃合同、房屋過戶契稅發票等證據，本院确定廖彩紅為涉案房産的實際購買人，廖彩紅請求廖建新、廖來雲協助其将涉案房産過戶至廖彩紅名下，依據充分，本院予以支持。關于廖彩紅要求确認涉案房産為其所有的訴訟請求，因涉及房屋登記公示問題，且現房屋尚未過戶至廖彩紅名下，故對其訴訟請求，不予支持。

六、吳敏琳與雷桂生所有權确認糾紛一案，（2019）粵06民終9769号，廣東省佛山市中級人民法院

小結：原夫妻雙方離婚後，對依法不屬于夫妻共同的房産，法院會綜合審查實際支付主體與《商品房代購協議書》等證據認定房屋的權屬。

一審法院認為：

涉案808房購買于雷桂生、吳敏琳離婚後，依法不屬于夫妻共同财産；該房屋系由雷桂生支付全部購房款的證據充分，一審法院予以确認；雷桂生舉證的《商品房代購協議書》有雷桂生、吳敏琳雙方簽字，吳敏琳還加捺指印，足以認定其真實性，吳敏琳辯稱該協議系雷桂生先要求在其空白紙張上簽名然後再進行僞造，可信度不高，一審法院不予采納，對其鑒定申請亦不予支持。雷桂生、吳敏琳均系具有完全民事行為能力的成年人，該協議是其真實意思的表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，具有法律效力，且雷桂生目前已取得本地戶籍，故雷桂生請求确認涉案808房歸其所有、吳敏琳協助辦理産權變更登記手續，理據充分，一審法院予以支持。至于吳敏琳所提雷桂生并未支付補償款，一則協議注明雷桂生已向吳敏琳支付了補償款，且雷桂生亦舉證證明其向吳敏琳支付了一定金額的款項，二則如雷桂生确未支付，吳敏琳有權另循途徑向雷桂生主張。

二審法院認為：

本案系所有權确認糾紛。根據雙方當事人的訴辯意見，本案二審中的争議焦點是涉案808房所有權的歸屬。

雖然涉案808房登記于吳敏琳名下，但是根據雷桂生在一審中提交的《商品房代購協議書》中的約定，涉案808房系雷桂生借用前妻吳敏琳的名義購買，雷桂生亦已全額支付購房款，一審法院确認涉案808房歸雷桂生所有并判令吳敏琳協助辦理過戶手續，于法有據，本院予以維持。吳敏琳上訴主張，前述協議中“吳某連”簽名及落款日期确系其本人書寫，但該簽名是應雷桂生要求在白紙上為确認收款所簽，後由雷桂生僞造成《商品房代購協議書》，故《商品房代購協議書》并非其真實意思表示，申請本院對《商品房代購協議書》中吳某連簽名（或捺印）的真實性及其形成時間、協議書面打印文字的形成時間進行鑒定。

本院認為，首先，從《商品房代購協議書》的排版來看，雷桂生、吳某連的簽名均在協議書尾部，字體方正、字迹清晰。其次，吳敏琳上訴主張購房款項系由其與雷桂生共同支付，但并未提交證據證明其主張成立。再次，吳敏琳系完全民事行為能力人且從事經營活動多年，有一定的社會閱曆，應當清楚了解在空白紙上簽名的法律後果，且吳敏琳亦未提交證據證明其與雷桂生在離婚後形成了在空白紙上簽名确認收款的交易習慣。第四，若如吳敏琳所言其系在空白紙上簽名，在通常情況下，當事人會在空白紙的中間而非尾部簽名。

綜上，本院認為，在吳敏琳已确認簽名及日期系其本人書寫的情況下，本院認定《商品房代購協議》系其與雷桂生的真實意思表示，吳敏琳申請鑒定的事項對認定本案定案事實并無實質性影響，本院不予準許。

七、新穗貿易公司、王建共所有權确認糾紛二審民事判決書，（2019）粵01民終3420号，廣東省廣州市中級人民法院

小結：法院審理自然人與法人之間的借名買房關系，一般會審查付款情況、自然人身份、自然人與法人之間是否達成一緻合意等綜合因素判定。

二審法院認為：

本院認為：本案關鍵的争議焦點在于雙方當事人之間是否存在借名購房關系。

首先，從購房款的支付情況來看。根據涉案《房地産買賣契約》與《補充協議》内容反映涉案房屋的價格為149077.67元。結合新穗貿易公司在本案中提交的轉賬支票、收款收據及信托地産公司出具的《預收款憑證》等原始付款憑證，以及王建共未能提供任何付款憑證的情況，本院對于新穗貿易公司主張涉訟房屋的房款系由該公司支付的事實予以采信。

其次，從雙方當事人的合意情況來看。新穗貿易公司為證實王建共作為該司的法定代表人同意借名購房的決定，向法院提交了落款時間為1994年3月20日、蓋有新穗貿易公司印章的《會議紀要》。王建共在一審中雖然對于《會議紀要》的真實性不予确認，但并未提供相反證據，亦未申請進行司法鑒定，在二審中經本院詢問亦明确表示不申請司法鑒定，故本院對于該《會議紀要》的證明力依法予以确認。《會議紀要》内容載明了新穗貿易公司借名購房的原因與操作方式，王建共作為該司當時的法定代表人，可推定其對此應當知情。新穗貿易公司與王建共對于借名購房事宜雖未作進一步明确約定，但王建共作為新穗貿易公司的法定代表人對此亦應負有責任，故不能因雙方對于涉訟房屋的權屬未進行約定而否定借名購房事實的存在。

再次，從涉案房屋的占用使用情況及相關文件資料的持有情況來看。根據新穗貿易公司提交的記賬憑證及收據等證據反映，涉訟房屋一直由該公司控制使用，而涉案《房地産買賣契約》、《補充協議》、房産證原件及相關付款憑證等材料也一直由新穗貿易公司持有，上述情況亦可佐證借名購房的事實。

為此，綜合本案相關事實，可認定雙方之間存在借名購房關系，新穗貿易公司作為借名人請求出名人王建共将涉訟房屋過戶至新穗貿易公司名下，合理有據，可予支持。但由于新穗貿易公司當時系為實現自身利益而借名購房，故辦理過戶登記的相應費用應由新穗貿易公司自行承擔。至于新穗貿易公司請求确認房屋産權歸其所有，因缺乏法律依據，本院不予支持。

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