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演講介紹

國内房市多方預測見頂，房産新一輪投資機會何在？今天凱盛專家為您帶來的演講來自于國内知名地産經紀公司研究院分析師。

演講将為您全面講解：

1. 海外房産與國内房産的差異性。

2. 投資海外房産的有利因素。

3. 海外買房與移民？

4. 投資海外房産需要注意的問題？

演講者介紹

Grace

演講語音稿

語音稿來自訊飛聽見轉換，部分文字轉譯不準确，請您以音頻演講為準

大家好，

今天很高興，可以通過凱生專家APP和大家聊一聊海外資産配置的一些事情。

啊我分享一個數據就是從差不多2010年開始然後在海外買房的這個人的比例幾乎是以每年差不多100%的速度在增長，所以說

越來越多的人會在海外開始買房子，比方說我們可以看到像李嘉誠嗯他們之前的時候開玩笑就是因為李嘉誠跑了很多在國内的商業地産然後他去哪裡買了呢他去英國買了然後像王健林然後前段時間在英國的那個嗯西邊的差不多西一區西二區這樣買了三個多億的豪宅，然後包括像一些大的金融機構像安邦保險啊像海南

航空它們都有在境外做一些大的投資，那為什麼現在有越來越多的人它會去海外買房，呢其實嗯總結下來原因主要有三個，第一個就是它是規避這種單一的市場和單一貨币的風險，

比如說像嗯其實去年6月的時候人民币對美元的彙率差不多是6.

1左右，然後那到現在基本上是在6.

6到6.

7左右，這就相當于人民币有一個10%左右的貶值，

那其實如果這段時間你一直是持有人民币的話，那相當于你的資産

就是對美元縮水了差不多有10%左右，然後第二個就是他是為了獲得更高的收益，因為海外的房産嗯之前的時候沒有做過一個研究會發現其實北京阿姨北京舉例哈北京去年的時候他的租金收益率就是所謂我們的一年的租金，比上我的總的房價差不多，這個租金收益率隻有2.1%左右，然後向東城西城海澱這種房子比較貴的地方，

它的租金收益率還不到二，基本上在1.5%左右，

但是海外的這個租金收益率一般來說會在4.5%以上，這個不同的國家不一樣，可能比方說像啊芝加哥啊基本上有一些房子，它可以達到淨收益，在每年的租金的淨收益在8%以上，然後向日本基基本上有很多這種投資型的公寓，它的租金淨收益在6%以上是沒有什麼太大問題的。

第三類的原因主要就是嗯有一些人它可能是有一些移民啊留學啊這方面的需要，那我們現在嗯我就給大家簡要的介紹一下海外的房産跟國内的房産它有一個什麼樣的區别，那第一點是就是之前的時候有很多人會問到說我買海外的房子是不是非常的貴，呀然後是不是嗯在海外買房的流程非常的麻煩，呀然後是不是在海外買房它需要非常多

的你你要有資格啊你是不是必須是他們國家的公民或者是有他們的綠卡那其實在海外買房會比海

國内買房的流程

要簡單得多然後在大部分的國家你在海外買房隻需要第一你的錢是夠的然後第二你有綠卡隻要有愛第二是你有護照隻要你有中國的護照就是護照很好辦嘛然後大家很多人都有并不需要你有比方說你買美國的房子必須要有美國的簽證這個是不需要的，然後就是隻要你有一本護照然後隻要你的錢是OK的那那這樣的話我們就可以在海外買房在海外買

買房是沒有任何的限購和限貸的就是嗯比方說你在國内有三有三套房子你在北京有五套房子或者怎樣你想我想在美國再買五套這個是沒有沒有任何關系不會有人限制你說你不能你在國内有房産在海外不能買房然後也不能也第二就是它沒有任何的現代

就比方說你在國内有貸款然後這個其實在大部分的國家并不影響到你在海外繼續的貸款

嗯可能在日本會稍微有一些影響，但是在美國加拿大或者是歐洲的一些國家它都不會影響因為國外你買房貸款，它主要看你的事。你第一是你的銀行流水，第二是你的收入證明，然後個别的銀行可能還需要你提供一個你的稅單，然後，但是嗯就是它主要是需要看這些資料，但它并不看你在國内是不是有貸款，

然後這是第一個國外的房産跟國内房産的區别然後第二個國外房産跟國内房産的區别就是在于産權我們都知道國内的産權一般住宅是70年的産權，然後那那個像那個如果要是商業商業地産的話

或者是商住房的話，它的這個産權是40到50年，就是國内基本上都是這樣的産權，嗯像北京有一些老的四合院，啊像嗯這這種房子一般是永久産權的蛋，這是比較特殊的情況，絕大部分我們所買的住宅或者商業的房子它的産權年限都是隻有40到70年，那海外的房子基本上基本上絕嗯90%以上，各個國家基本上都是永久産權，

除了有個别的情況他可能不是永久産權，比如說像英國的比如說像英國的這個公寓，啊國外所說的這個公寓的概念跟我們國内的公益概念是不太一樣的，國外的公寓指的是嗯就是獨棟的這種叫做house，

然後那像樓房是的這種住宅，他們統稱叫做公寓，

然後所以就是樓房，住宅叫公寓，然後獨棟的叫house，然後還有湯house這種，

然後湯耗子就是聯排，然後那像這個嗯獨棟的，嗯那像這種公寓的這種住宅就是樓房的住宅，在英國他并不是永久産權的。

嗯在英國的這種公寓一般來說它的産權年限是999年，

啊大部分是999年，它叫長久産權或者叫做租賃産權，然後它也有一些事，啊時間比較短的，可能有一些是250年或者是300多年或者是700多年，但絕大多數都是999年的這個産權，

所以還是比中國的産權這個房子的産權要要要要長很長時間，然後這是一個比較特殊的情況，但是國外絕大部分的房子都是永久産權的，不管是英國也好，美國也好

嗯是這樣的，然後這是一個區别，然後第三個區别就是在裝修方面，嗯在面積和裝修方面是有些區别的，我們國内買房一般來說說到的

我們國内買房，一般來說說到的這個面積指的是啊建築面積就是它其中包括一些公攤啊這種建築面積，但是在國外嗯因為我接觸到過很多個國家的房産，然後像包括像我們現在戀家的業務也有覆蓋到九個國家，

除了中國之外沒有一個國家是嗯有還有建築面積這一說就是所有的房子，如果他說是一個75平的兩居，

那一般來說它是75平的，使用面積就是它是地磚面積，然後嗯大部分的國家，呢它的陽台的面積是贈送的，然後所以一般來說比方說我們說舉個例子說英國的倫敦的一個75平的一個公寓的話，那嗯其實它說的是指不包含陽台的套内使用面積是75平然後所以這是面積方面跟國内的一個差别，那它們的75平的公寓可能就

相當于國内的一百多平了這樣然後嗯第三還有一個區别就是裝修一般我們國内來說是有這種精裝修和毛坯房的區别然後有一些新房它會是毛坯但國外基本上所有的房子都是精裝房，而且它的這個裝修的程度是非常高的，包括一些基本的電器廚房裡的電器比如說像冰箱啊然後像抽油煙機啊啊有有些是國外有一些是開放式廚房它沒有抽煙

及就比方說像洗碗機烘幹機這些它都已經是有的了，然後它沒有的隻是可移動式的家具，比如說像桌子啊椅子啊床啊這些它可能沒有需要你自己配，

然後還有一個區别就是在這個貸款方面，

因為剛才我也說了國外其實他是不限貸的，然後那其實嗯國外的貸款跟國内不太一樣的，第一就是利率不太一樣，就是嗯這個我們知道國内的利率嗯之前的時候大概已經經曆了，從14年的下半年一直到現在大概經曆了五次還是六次左右的這個降息，那其國内的基準利率是從6.

551直降到了4.

9，然後所以現在以北京為

裡就是嗯利率大概我就是嗯首套房嗯可能還會打個八折或者八五折，二套房可能是基準或者稍微有一點上浮，基本上是在4.

9上下的這個利率水平，但國外的利率會比國内的利率基本上是比國内利率手手套打個八折，然後還要再低。舉個例子，比方說嗯比較低的像加拿大加大的貸款利率現在應該是2.5%左右，

然後像日本日本對外國人的貸款利率基本上現在是2.6~2.8%然後英國差不多是3.

8左右然後包括像美國可能利率高一些但是美國的利率也就是4.

3左右都是基本上比國内的貸款利率要低然後呢還款方式其實跟國内也有一些不一樣就是它除了等額本息是的還款就是本金利息一起還這樣它還有一個區别就是它還有一種靈活的還款方式，比方說像

因果嗯如果你資質比較好的話就可以操作就是隻還息然後比方說您貸款30年然後每年每個月你隻還這個貸款的利息，本金是在最後一期就是30年之後最後一期來還的是這樣的。

嗯我看剛才嗯有這個張木叔他在問哪個地區的收益率最高這個我一會會講到我先講一下國内房産跟國外房産的一個大概的區别，然後嗯之後會講一下大概嗯就是為什麼我們要去投資國外的房産然後嗯之後會給大家分析一下各個國家大概都有一個什麼樣的特點投資的收益率大概都是什麼大概有多高

然後下面就是繼續講一下國外跟國内的不同啊還有一個不同就是嗯我們所說的首富的概念是不太一樣的向國内一般買房他這個首付是呃20%或者30%那你簽了簽了合同之後你就要開始付首付了就要把這個全部的首付都付掉然後但是海外一般來說他首付是分期付的就是他們的首富的概念跟我們的首富的概念是不太一樣的距離

例子啊比方說你要是買加拿大的一個期房然後那可能你先簽合同的時候你付10%然後你再過120天再付10%，然後可能你再過360天然後再付15%它是這樣的就是它的一個首付大概其實嗯也有個百分之二三十這樣，但是它是可能是分到一年或者是一年半之内它分批次的來付的，所以它的這個經濟的壓力并不是非常

老大，

然後這是這個是根據不同的國家不同的城市不同的項目它都會有不同的要求，嗯然後房産稅的問題一會我也會提到，然後這是國外跟國内的這個房産有有一些不不一樣的地方，啊還有一點就是非常不一樣，是在于我們還貸，因為國内如果假設不管你買二手房還是買新房，你一旦這個合同簽訂之後，哪怕你這個房子是一個期房，假設它2019

年交房但中間這段時間你是需要還貸款的

然後但是國外的房子基本上是什麼時候這個房子交房了，鑰匙交到你的手裡了，你在開始還貸款，然後這是一個區别，而且很多情況下有一些稅，包括像交易稅，我們國内一般的交易稅就是契稅印花稅個稅，然後像這種稅是交易的時候就就要交，但是國外比方說像英國他叫櫻花水，然後這個印花稅就是什麼時候交房什麼時候叫，所以說嗯假設我買了一個期房，在國外

我就是現在

交了這個錢，然後呢嗯現在交了一個首付的錢，然後它19年交房，那我中間這段時間可能就是沒有任何費用支出的，到19年這個房子的鑰匙交到我的手裡了，然後我才開始還貸款，然後我才開始教它的這個交易的稅費，然後是這樣的，嗯就是國外跟國内的一個區别，啊鍊家現在業務涉及到九個國家，然後海外事業部現在由美國英國啊加拿大

澳大利亞新西蘭法國德國日本和韓國，然後有這九個國家，然後下面我就跟大家說一下那個為什麼我們要投資海外房産，因為我平常的時候經常會去給我們一家門店裡面的同事也去做一下海外的一些基礎知識的培訓，每次我去問的時候它們都我去給它們講的時候它們都會問我一個問題，它們會說唉那為什麼我有錢我我不買一套北京的學區房做投資或者

我不在通州買一套或者我不在那兒買一套然後國内的房産來做投資，而我要去買一個海外嗯國外的一個很遙遠的我可能也看不到摸不着的這樣的一個房産的。

那其實嗯回答這樣的問題就是我們要先了解一下國内跟國外房産的一個區别，然後就是之前的時候做國内的研究和分析，所以我對國内市場會有比較深刻的認識和了解。

其實國内

市場跟國外市場最大的一個區别是國内市場它的波動受政策影響非常的大就是它市場的波動性是非常大的嗯它是一個波動上升的一個一個情況然後但是海外的市場它基本上是一個平穩上升的階段啊一個一個一個形式大家可以腦海當中想一下這個圖形然後包括像北京這樣一個非常好的一個投資房地産的一個市場，它在08年的時候啊11年的時候然後像那個一

13年底到14年上半年的時候它的房地産市場都是經曆了經曆了一個非常非常非常大就明顯的一個下滑，然後之後是一個非常快速的反彈的一個過程，然後這是北京的一個情況，基本上一線城市大概都是這樣，會有一個很大的一個波動，然後呢其實現在房地産市場好不好，呢其實嗯可能如果如果嗯在聽的這些聽衆吧如果大家是嗯

上廣深的一線城市的，可能會覺得最近房地産市場非常好，但如果是三四線城市的話，可能覺得自己城市的房地産市場依然非常低迷，其實整體來看中國的房地産市場還是處于一個啊比較疲軟的一個狀态，這就是為什麼政府會一直出這種降息降，

啊這就是為什麼政府會出一直出這種降息降準的政策，然後為什麼會一直說出這種去庫存的政策就是因為整體來說國内的房地産市場還是一個比較低迷嗯很比比較低迷比較疲軟的狀态，所以它因為受房地産這個下滑的拉動所以國内的它也是就是導緻國内的GDP最近長得不是很就是走勢不是很好的

這樣一個重要的原因。

然後那其實嗯如果我有錢的話，我肯定是希望投在像北上廣深這種非常好的一線城市那可能他這個更穩妥一些，然後我嗯或保值不管是保值還是增值的屬性會更好，但是如果我去投一線城市的話我會有一個非常大的障礙就是在于限購就是因為一線城市是有限購政策的，你不是你想買就能買，然後所以說這就是

是嗯給有一些想投資房産的人造成了一定的障礙，然後嗯但是如如果我不投一線城市的話，我去投三四線城市234線城市那我的風險可能就會比較大了，因為因為現在整體的市場并不是很好像三四線城市包括一些二線城市，它之前因為拍地的節奏比較失常，所以供應量特别大，需求又沒有那麼多，我們專業的說法叫做庫存壓頂，

然後所以就是出現這種狀況。

我去投其他城市的風險是比較高的，這個時候其實投海外房産是一個不錯的選擇，因為國外的房産它因為嗯像北京的嗯商品房市場應該是從差不多98年左右的時候開始的，其實也就幾十年的時間非常短，然後在海外的房地産市場向英國都有一百多年曆史了，所以它各項法律法規會更加健全，它受政府政策的影響會更小，

所以說你比方說還拿英國舉例子它過去差不多三五十年，每年平均平均下來每年的房價是漲9.6%，這是倫敦的一個漲幅，然後像美國它就是金融危機的時候房價确實掉掉下來一些，但是現在長得也還比較穩定就國外的房子基本上它漲幅不會有像國内像北京這麼快然後但是它可以保證我一年有一個5%到10%的一個增幅，然後這是房價的上漲，然後第二部分收益

就是我剛才說到的這個租金的收益北京的租金就是嗯它的租金收益大概平均隻有2.1%左右今年估計隻有1.8%左右，然後海外基本上淨收益能在4.5%以上，我舉個例子就是嗯像2015年的時候嗯是仲量聯行還是世邦魏理仕為忘了它們做了一個研究就是2015年的時候倫敦的

平均的一個開間的租金是1596磅1596磅是什麼概念就是一個40平左右的一個開街1596磅就是嗯你乘以9.

5那個時候去年的時候英國的彙率是9.

5左右乘以9.

5就是人民币，就是說他一個非常普通的全市平均的就非常普通的一個開間，一個月能租到一萬三四，

所以說它的租金是非常非常高的然後所以這這就是為什麼會有那個嗯那麼高的一個租金收益

你想你包括像之前的時候我有一個朋友，它買了一套那個日本的投資型公寓，是在大阪，然後那套總價并不貴，總價人民币26萬，然後但它一個月租金可以租一千八九兩千塊，然後所以你在北京買一套房子，一個月能租兩兩千塊的怎麼也得200萬以上，但是它在東京買的就是

需要26萬就可以買到

所以這個租金收益率是非非常非常可觀的，然後嗯D剛才說了第一個是房價漲幅，然後第二個是租金收益，第三部分就是彙率，我剛才也說了就是人民币對美元的彙率去年是6.

1，現在是六點六六點七這樣就是說嗯其實它彙率的上漲也是相當于你資産的一個升值，因為其實我們去投資海外的房産就是投資了另一個國家的貨币貨币，就是比方說像我買了mm

美國的房子就相當于是我買我買了美元，我買了英英國的房子就相當于是我呃就是購買了英鎊是這樣的，嗯而且人民币這個貶值的大趨勢其實這個壓力還是非常大的，當然如果嗯我沒有多少錢我隻有一個幾十萬的話，那可能這個人民币的縮水對我來說人民币的貶值對我來說影響并不是特别大，但如果我真的是一個高淨值人群，我的我的資産非常多，我可能

大幾百萬上千萬的資産，幾千萬的資産，上億的資産，

然後這樣的話人民币的稍微略有貶值的話，那對我的資産縮水其實是還是蠻大的，想想就挺肉疼的，然後所以說這個時候我去投資國外的一些資産就相當于是對我這個資産縮水風險的一個對沖

是這樣的，就是我人民币資産貶值了，但是我美元資産相當于就升值了，這樣算算的話就是你從房價漲幅跟租金收益還有彙率收益這方面來看，其實你作為自己的資産配置去投資一部分海外的房産是非常非常劃算的，然後也是一個現在一個比較明智的一個資産配置的做法，因為其實現在你說你去買一個嗯股票股市現在風險也非常大，嘛然後你去買PtoP現在

但很多人就說買PtoPPtwoP也不是很保險，而且像PtwoP現在整體他的那個收益率也下降得非常明顯，因為央行一直在降息，然後所以這個時候我我而且P兔P風險也比較大，我去買一套國外的房子，至少我是擁有一個永久産權的一個一個實實體的資産在那裡，然後所以說不會，這個風險是比較小的，

然後

嗯對，然後下面就跟這是這是現在其實在在海外買房子的人可以歸成幾類人，然後第一類就是我剛才說的投資客，我自己接觸到的會發現現在其實有60%都是投資客都是投資客去就已投資的目的去買海外的房子就是它根本不會care，不會去想我這個房子朝向怎麼樣，我這房子嗯戶型怎麼樣就是它們這一類人它隻看我的收益率隻看

表格就是你你是幾層你的戶型是什麼樣的無所謂，然後我隻把它當做一個理财産品去買，然後這是最多的一類現在買海外房産的人。

然後第二類就是子女留學，因為現在現在這個就是很多人，

大家就是收入也高了，然後留學也比以前要簡單了，就嗯不會說像以前嗯身邊有個人去海外留學，感覺特别的高大上了，現在很多人都會把自己孩子送到國外去留學，那其實嗯其中有一部分家長會把孩子送到國外，去留學的時候呢

他會給孩子在開留學的地方的旁邊買一套房子，然後這個是其實現在很多很多家長會做的事情，然後剛開始我我聽到的時候了，最早我身邊朋友聽到的時候都會覺得他們家肯定特别有錢

然後或者是家長特别的溺愛這個孩子，然後他孩子隻是出國去上34年學就還給買個房子，但其實并不是其實這一類家長，他們非常的明智，

因為在國外上學你也是要租房子的，就不管你是住學生公寓也好還是你住寄宿家庭也好，還是你自己去租房子也好都是要掏租金的，而且不像國内我們上大學可能一年1200塊錢人民币就可以管一年的住所國外我剛才也說了你比方說很多人去英國留學嗎，然後去英國留學租一個單身的公寓，然後也要那麼多錢，1萬多塊大幾千塊，所以是非常貴的，而且你每個月都要掏這個租金，

而且還有一個問題就是如果孩子在國外留學的話，你要經常去給他打錢，

你要去忍資金就是換換成外彙給他打生活費，那這樣其實是比較麻煩的，所以呢

有的人就舉個例子，還拿英國舉例子就是我孩子可能假設是在倫敦留學，然後在孩子學校旁邊給他買一個兩居的公寓，讓孩子住其中一間，然後另一間租出去，租金很高嗎？

一個月差不多一萬好幾小2萬塊錢，然後讓孩子去收這個租金，然後這樣的話，第一我孩子有地方住了，然後第二就是這個租金可以給孩子當生活費用，就省去了家長在國内經常

要換會經常要資金出境的這個麻煩。

然後第三就是如果孩子假設上了34年學它回國了，然後它并不想留在國外，

那我剛才說了輪

就是基本上國外的房價像英國像倫敦的房價一年是平均漲10%左右那34年也漲了百分之百分之三四十我把這個房子賣掉那相當于我把孩子的學費也蒸出來了然後所以這樣就是一舉多得然後甚至如果你操作的好的話孩子出國留學基本上相當于沒有花你的錢自己還掙了很多錢

然後這個就是嗯這個就是那個我們這個其實它有個學名就是我們所謂的概念叫做以房養學所以我因為我我有很多朋友它們都是從國外回來的，然後它們說當初最後悔的事情是在國外留學的時候沒有買一套房子比方說像有的人它11年12年的時候在美國上學，如果那個時候那個時候是美國房價的一個低谷，如果那個時候它在美國買了房子的話，那其實它現在就賺了很多了，

然後那其實說到這第三

第三類井要在海外買房的人就是移民的人，但其實這類并不多，主要的大頭還是在于投資客和那個子女。

留學一方養血的人是最多的，移民這種是屬于剛需，就是因為中國人跟外國人并不一樣，國外外國的人他是真的，

因為我的同事也有白人，也有香港人，有加拿大人，然後他們是真的可以。我一輩子租房是OK的，

然後就是它們沒有那麼多的，就是買房的這個意識，然後但是中國人不一樣，中國人就一定不管它去哪個城市居住和生活，它一定是要在那個城市去買房子的，所以這個就是剛需，所以主要的嗯就是買房。

在國外買房的人就是三類，一類是投資，然後一類是子女留學，一類是有這種移民的需求的，然後那其實嗯一般聊到這兒呢其實很多人就就會覺得噢

原來是這樣，其實在國外買房并沒有特别的麻煩，原來他也是有一個比較好的收益的，然後這個時候大家就會考慮那我應該投在哪些國家，呢那國外的房子到底貴不貴呢？

還還有還有還有一段時間我就給大家簡要的分析一下各個國家的一個情況，然後那其實很多人會覺得嗯國外好像就很貴的樣子，然後國外的房子可能就非常的貴，那其實我可以告訴大家國外的房子大部分來說嗯并不貴甚至很便宜，我剛才講了我我自己朋友然後聯系我我幫他找了一個那個日本的投資型的公寓，這樣人民币26萬

非常的便宜，當然當然這個确實是非常便宜，一般來說如果你手裡有個幾十萬的話，那你就可以開始考慮就是有有幾十萬的這個錢你就可以開始考慮在海外配置資産了，

嗯各個國家都有什麼樣的區别呢？

我我舉個例子就是讓大家打消一下覺得海外房子非常貴的這個顧慮，因為之前的時候嗯有墨爾本澳洲那邊的開發商，然後它們有做了一個有一個别墅的項目，是在墨爾本的東南，啊我不知道群裡有沒有有沒有對澳洲比較熟悉的，哈然後就是墨爾本的東南區域是它一個富人區，就是富人聚居的一個區域，然後别墅比較多，然後它們在那開發

了一個項目，然後那個項目呢就是他離墨爾本的市中心差不多有40公裡左右，然後嗯

就是它旁邊離開車20分鐘可以到南半球最大的購物中心，然後它這個土地面積每套别墅的土地面積為國外是永久産權的，它的别墅是帶徒弟的

國外的土地面積，呢嗯嗯他那個項目的别墅的土地面積是400多平，然後嗯差不多房子兩層别墅的總共裡邊套内的使用面積是200多平，然後他可能是那個嗯就是旁邊離的離那個莫納什大學的莫納什大學是澳洲最好的四個大學之一，塔裡木那是大學的醫學院，走路七分鐘，

然後嗯他旁邊有維多利亞州最好的幾個高中，然後就是方圓五公裡之内20多所非常好的學校是學區房，然後這樣一個項目大概多少錢呢大概

隻要人民币230萬左右，

嗯對230萬左右就這樣一個别墅的項目，然後去年的時候嗯澳洲還可以對外國人貸款，然後那個時候首付隻要12萬，

就是他們5%的首付，嗎

然後每次說到這兒的時候就很多人非常的動心，然後就覺得很乖的房子非常非常得非常的劃算。

啊然後那其實我分析一下，現在來說，我并不是很建議大家去投資澳洲的房産，就雖然說剛才說了那個說的那個項目，之後大家覺得

非常非常的那個

嗯覺得覺得非常的便宜，然後但是其實是這樣的。

嗯現在主流在海外買房的這些嗯國家像美國英國加拿大澳大利亞，呀包括像啊日本啊這些國家，然後它有就是不同的國家，都有都有不一樣的特點。

額先從美國開始說，因為美國其實是中國人買房的一個非常大的市場，然後美國的房子大概多少錢，呢

就是它分成是因為美國在東海

啊西海岸南部啊中不它有非常多大的城市，然後像中國人比較喜歡去的洛杉矶舊金山就屬于西海岸，它在加州，然後向東邊有紐約，啊然後向中部有芝加哥，啊然後南部有休斯頓，這些地方

美國是一個可選擇範圍非常大的國家，然後嗯基本上呢嗯它的房價像多少錢的都有你像比較大的城市像休斯頓休斯頓比較大的城市，然後你買一個别墅，大概嗯

啊

15萬美金左右可以買到像唐城R裡程啊比較好的學區房叔啊美金可以買到，然後20萬美金左右可以買到比較好的了20多萬美金，然後這樣算下來也就是人民币一一百多萬，一百多萬就可以買到一個别墅帶湖景的帶學區的，然後像那個芝加哥這種投資型的别墅嗯，淨收益率在嗯因為昨天晚上跟今天上午的時候

噢嗯我有兩個朋友就是分别買了芝加哥的兩套房子，然後幫他們推薦了一下，大概是淨收益率淨收益率能到8.4%左右，昨天晚上我那朋友買的是嗯人民币99萬人民币99萬，然後他所有的交易稅全部都算下來的那個二手房是102萬然後淨收益

是8.4%就是它抛出所有的房産稅或者是什麼的它淨收益差不多是在8.4%左右其實還是不錯的然後芝加哥每年房價漲3%到5%左右

啊這是美國的一個情況然後那美國嗯剛才說的便宜的房子但是他貴的房子也很多像紐約其實就是最貴紐約的曼哈頓，啊然後基本上你要買一個小的公寓然後也要一百萬美金起幾百萬美金這樣然後呢一般像嗯

啊中等，其他向着剛才舉的是兩個極端，一百多萬可以買到别人一百多萬人民币，你可以買到别墅一百多萬美金。

在紐約隻能買到公寓，那中間價位的呢就是比方說像那個西雅圖

嗯

就是下圖這邊差不多相位微軟總部在那邊嗎，然後微軟總部旁邊的這個區域，然後大概是

嗯均價在70萬美金左右，可以買到一個非常好的别墅，然後向波士頓波士頓也是中國人比較願意買的地方，就是因為mit就是麻省理工啊康奈爾大學啊包括都在那，然後像包括它是非常好的，學區像萊克星頓啊像牛頓都是非常好的全美最好的高中啊初中都在那邊，而且是全美，最好的醫療中心就是醫療條件也最好，它那邊基本上也是五六十萬

美金，可以買到一個還不錯的一個一個房子，然後像嗯

嗯

基本上落山像加州這邊的話，加州有兩個比較大的城市，一個是洛杉矶，一個是舊金山，拿來洛杉矶的房價可能是舊金山的一半，這樣然後洛杉矶買一個别墅大概也是五六十萬，

啊六七十萬七十六七十萬左右啊美金，然後可以買到一個别墅，然後但是舊金山就非常貴了，舊金山你要買好一點的房子就要上百萬了，這個主要的原因是因為舊金山，它的嗯最近山中國人非常多，是高層次的中國人非常多，它整體的受教育程度會非常的高，然後在那個伯克利加州伯克利大學就在君山那邊，

然後嗯所以說嗯

而且像矽谷也在舊金山，所以那邊人整體它收入比較高，房價就比較高，然後洛杉矶那邊整體整體的那個大家的學曆層次就要第一個檔次，然後就是好萊塢好萊塢在那個洛杉矶，所以那邊就是嗯相對來說房價就便宜一些，然後這是美國的一個大概房價的情況，那其實美國跟其他國家相比美國的房産稅是比較高的美國的房産稅是1%到3%就是每年

你要交這個房子評估價的1%到3%每年都要交啊這個房産稅然後為什麼是1%到3%呢其實應該是1%到4%就是因為美國它是一個聯邦制的國家，包括加拿大也是這樣聯邦制的國家所以它不同的州會有自己的法律，

不同的州收不同的房産稅你但是它比方說像紐約的房産稅大概就是1.5%啊1.2%這樣然後波士頓也是1%點多，像休斯頓剛才我說的湖景别墅非常便宜，就是一百多萬人民币就可以買到一個别墅，一個house的這種像嗯那個休斯頓德州這邊德州的房産稅就比較高差不多3.5%到3.7%左右，然後呢它這個制定房産稅的原則是什麼呢？

奇石館

我愛收房産稅，它并不一定是一個壞事，然後它這個房産稅是真的用來建設這個社區周邊的學校，啊然後包括社區周邊的配套，啊它的錢都是從這個地方來出的，然後呢一般來說這個原則就是人口多一些的粥然後經濟條條件更好一些的粥，它的房産稅相對來說更低一些，一會我會給給大家講一下買房跟移民的關系就是買

房到底可不可以拿到綠卡然後先講大概講一下美國然後美國這邊就是一般來說人口比較少然後嗯這個房産稅相對來說就會相對高一些就經濟稍微啊弱一些的粥然後房産稅就會高一些然後這是美國的一個情況然後還有就是很多人嗯就是在美國買房子你一定要避開的事一定要挑選區域就有的房子你可能看上去非常的便宜

頁，但是呢這個房子他可能是在黑人區，然後如果你買在了黑人區的話那就非常麻煩了。

你這個房子第一是你不好租，第二是

那個你将來賣的時候不好賣，第三你也不知道你在房子裡面發生過什麼事情，就是昨天嗯今天今天我有一個朋友然後買了芝加哥的一個投資型的，一個它買的是移動，然後移動裡邊有六六間六間房都租出去的這種公寓，它先開始的時候它就不想通過我我們幫它找經紀人去買就是美國的經濟人，然後它講自己去，那個因為因為國外的這個信息是非常透明的，然後就是它自己在

C樓啊或者是write這種網站上去查，

然後他女兒就

本身他們家已經移民到芝加哥了，他女兒就在芝加哥生活了很久，嫁了一個再嫁了一個外國人美國人，然後他自己去查查到一個房子的淨收益率是在10%，

然後呢那個房子也非常的便宜，然後但是

他們去看了一眼看了一眼，發現這個房子雖然便宜但是不能買，為什麼為什麼不能買，呢因為他在芝加哥的南部芝加哥的黑人是非常多的，然後主要集中在芝加哥的南部，然後到了那之後發現到處都是黑人，然後非常的亂，非常的破，然後所以說我那朋友真是一個是一個阿姨，然後阿姨跟我說說唉呀那感覺房子要是買在這兒的話那可能就是我每我要提着腦袋去收租金了然後所以說

芝加哥你如果要是買的話你最好是買它的北部和西部vs的辦卡那個區域或者是它的北部，然後因為因為北部跟西部白黑人非常少主要是白人，而且又非常的有發展，然後有很多大公司的總部都在那邊，像那個很大的航空公司啊什麼的總部都在那邊，然後南部就不能買，然後所以在美國買房你一定要避開的就是就是黑人區域，

然後這是這是美國的一個情況然後那個啊之後

其實其實每一個國家如果要是西說的話都都可以都可以講都每個國家都可以講一個小時，然後呢其實具體的各個國家的一個一個情況我可以之後的時候再給大家講。

我現在我看到有一些人有問一些問題，那我就現在回答一下這個問題，然後第一個就是有的人嗯這個司馬蘭這個朋友，他問海外買房可以送綠卡送綠卡靠譜嗎，啊我我告訴你還來

買房送禮送禮卡不靠譜。

對，

然後這這為什麼呢？就是現在嗯大家經常會說買房可以移民嗎？因為現在有很多公司，一些小的公司他會宣傳說你買了這個房子你就可以拿到綠卡拿到拿到永居或者怎樣我們先來搞清楚移民的概念是什麼。

移民其實嗯就是我們我們所說的護照就是你在國外的事，可以用到的身份證就是我持中國護理為國外它是

認識真正的它隻認你的護照我拿着中國護照假設我到美國然後它不看我身份證了它看我護照知道我是中國人知道我的這個信息

那簽證是什麼呢？簽證就是你到另一個國家去短期的居住的這樣的一個許可短期停留的許可，比方說啊我上個月去泰國玩了，然後簽了個泰國的簽證，那我可以在泰國玩一圈回來，然後那我簽了美國的簽證，可以在美國短暫的停留180天，

然後我我

這是簽證的意思，那我們通常所說的移民是什麼意思呢？

我們通常所說的移民分兩類，第一類是你拿到了綠卡，

然後第二類是你換了國籍就是你拿到了護照

是這樣的那綠卡是什麼意思呢卡就是你在另一個國家的永久居住權就你可以不用再說我到我拿了我沒有美國的綠卡我隻有美國的簽證然後那我到了美國180天我就得回來我回來要繼續去去去回來之後然後再去再前再去是這樣的

但是如果我有美國的綠卡我就不用回來了我就可以永遠在美國居住我也不用經常回來了，而且我還能夠享受到一定當D的福利啊就是醫療教育的福利，然後它跟那個護照換了國籍的去唯一的區别是你如果隻是拿到綠卡的話或者加拿大的楓葉卡的話，你可以享受它的福利，但是你沒有選舉權和被選舉權

隻有這一點區别，

然後像那個護照你那移民的另一類就是拿到了國籍

對那個綠卡一點都不容易拿，然後移民的另一類就是你拿到了國籍。因為中國是承認單一國中國之成人單一國籍，然後但是國外有些國家它是承認雙重國籍的，就是嗯比方說像美國美國你可以記拿兩本護照我可以，即使美國人又是英國人，我可以向我我有一個同事，它就是它是香港人，但是它入了加拿大國籍，所以它兩本護照香港也是承認雙重國籍的，就是

它既是香港人又是加拿大人，但是我們中國是不承認雙重國籍的，我們隻承認單一的國籍，所以這就是現在很多人赴美産子就是你花20萬左右就可以在美國生個孩子，然後但是孩子落地之後就有美國國旗，但當這個孩子到18歲的時候

它就必須要選擇我是寶，我是不是要保留中國國籍，如果保留中國國籍的話，我就必須放棄美國國籍，如果我保留了美國國籍的話，我就必須放棄中國國籍，因為中國隻承認單一國籍，但如果一個英國人到了到了美國去那個生孩子這樣的話，它孩子永遠都是可以有雙重國籍，這是我們國家跟其他國家的一個區别，就是我們隻承認單一國籍是這樣的。

那現在什麼樣的國家可以移民呢？嗯就是

像嗯買什麼樣的國家買房可以移民，哈就是嗯一般來說經濟比較好的國家像美國英國加拿大澳洲新西蘭這些買房跟移民都沒有一毛錢關系，

就是你買了房并不能夠移民，如果要是有什麼小公司或者是中介機構說你在英國買個房可以給你辦一米，那他一定是騙子，這個是沒有任何關系的。

有一些國家可以比如說像

嗯歐洲一些經濟不是很好的國家，像西班牙意大利

希臘

嗯塞浦路斯葡萄牙，然後向這個韓國的濟州島，然後這些都是買房可以移民，然後像有的國家買房可以拿到綠卡，然後這個就是像那個聖基茨尼維斯，就是南美有一個國家叫聖吉斯尼維斯，他就是你買房還可以送你國籍，但是我們自己來想一下，哈就是那個呃比如說像那個

北京

北京上海廣州深圳，然後這種城市你買了房，它也不可能送你北京戶口，但是如果你去一個三四線城市一個小縣城，你買了房子，它很有可能就送你一個戶口，

然後這個就是

對這個就是國内跟嗯買房能不能移民，其實打一個比喻，哈然後那其實那個

嗯有一個國家相對來說移民會比較容易的是日本，就是發達國家裡邊日本，就是但是它時間會稍微長一點，日本有一種叫做投資經營者簽證的東西，然後呢這個呢就是嗯你可以享受日本的福利，然後五年可以入籍，然後如果你也可以不選擇入籍，十年之後你就就可以有這個嗯它們的綠卡了，但是當你剛開始辦到投資經營者簽

真正的第一年開始

就是你就可以享受日本的福利，就是子女的教育，包括日本的醫療條件非常好，然後你去看病到70%報銷，讓你從你開始辦，讓你能辦下來，然後你就可以享受這種福利，然後你你享受這種福利五年之後它可以讓你入籍，但你可以選擇不入籍，然後再過五年就可以有日本的永居權了。

其實我覺得如果要是從嗯國家的發達程度跟好處來說嗯

嗯日本是一個比較好的選擇因為歐洲

歐洲的經濟形勢真的是非常不好，因為比方說像希臘希臘現在就是你存錢進進它的銀行，它還要扣你的錢，它不但沒有沒有給你利息，它還要扣你的錢，就是這樣經濟形勢非常不好，而且歐洲的難民問難民問題也非常的嚴重然後所以是這樣的。

然後像嗯我剛才說的日本的移民，這個真的是如果要是講的話又要單講一節課，這個真的是可以單講一節課，他是比較複雜的一個事情，

但确實非常好，相對來說嗯資金的要求量也不是特别高，啊大概二三百萬人民币這樣，吧

然後像那個

海外買房必須通過國外的銀行，貸款啊是這樣的，就是基本上大部分就是其實你要買海外的房子，不是說你拿人民币就能買的，你買美國的房子就要用到美元，你買英國的房子就要用到英鎊，而且一般來說貸款是要通過國外的銀行來貸款的，嗯

有些銀行像在日本買房子貸款可以通過國内的就是中國銀行的東倫敦東京的分行，然後這個是可以的，但是大部分的國家還是比方說像英國就是要通過彙豐啊巴克萊銀行啊

是這樣的，然後一般來說它這個貸款成數就是也是5到8成，吧不同的國家不一樣，然後最高可以貸到八成，在英國有些就可以，如果你資質特别好的話可以貸到八成，然後貸款的年限一般來說是15年到30年左右，這個跟國内沒有什麼太大的區别。

投資海外房産要注意哪些問題，其實這個也确實真的可以可以說可以說一天，然後可以可以說一節課就是不同的國家不一樣了，嗯比方說像日本，其實你投資日本房産最大的問題第一是地震，因為日本是一個多地震的國家，

然後第二個是在于中日關系，

然後嗯地震，這個其實是你是可以避免的，因為日本其實它有一種保險叫做火災地震險，

然後你去買這個保險，如果真的房子真壞了，他會陪你的，而且你隻要是因為1981年的時候日本出了一個較新地震什麼建築法，

然後就是說

嗯你嗯如果真是比較細節的問題，就如果你真的打算去投資日本的房子的話，我建議去買你看這個房子的年代最好是買1981年以後建成的，因為國外真的會有真的會有很多一兩百年一百多年七八十年曆史的房子，你像美國嗯有很多城市，你1980年的房子算非常新的房子，這192幾年1937年的房子很多，然後在日本就比較建議買一九

81年之後的房子，因為嗯那個時候日本出了一個法律就是要嗯這個房子一定要抗能夠抗七級地震，就是他對建築有了更高的要求，然後就是說那個年代之後的房子是非常抗震的，是沒有問題，而且有火災地震險，

然後像在澳洲買房也會有很多注意，其實不同的國家都會有注意事項，像澳洲之前貸款政策非常寬松，現在在澳洲買房是貸不了款的，然後這是第一個，然後第二個就是嗯所有的國家對外國人買房都沒有限制，隻有澳洲對外國人買房有限制，就是外國人隻能在澳洲買二手房，而隻能在嗯說錯了就外國人隻能在澳洲買新房，不能買二手房，

啊這是一個非常大的限制所以說你如果是純投資目的的話其實并不是很推薦澳洲

就是不同的國家适應不同的人群這個之後看能不能再開一期講座給大家具體的來講一下不同的國家因為澳洲其實你你想你這個房子如果是投資目的的話将來肯定還是要出手的但是如果是澳洲的房子的話你将來隻能賣給澳洲本地人。

那剛才我說了歐洲本到處周整個國家有多少人，呢澳洲整個國家有2000萬人口，就是還沒有北京應該都有2500萬以上了，然後所以說你在跑

出一些外國人，然後那你這個房子隻賣給澳洲本地人的話，

再加上澳洲本地人不是很喜歡買房子，所以将來出手會比較困難，然後這也是為什麼我覺得澳洲并不是适合很适合投資的一個原因之一，然後這個之後我們再具體地去講

嗯對，我我我其實我也覺得非常值得，講一下就是不同的國家的情況，甚至我覺得每個國家都可以講一起

現階段海外買房是否反了點，

嗯我覺得現在不晚，因為現在就比方說像啊加拿大加大，确實如果是在前兩年買的話

會是一個非常好的時機，就是在金融危機之後房價12年一年12年剛剛開始漲起來的時候，那個時候非常好，但是現在也還可以比方說像加大加大之前對人民币的彙率是六點多，然後現在去年的時候降到了4.

6，然後現在是五左右，然後其實它彙率還是一個比較低的狀态，所以說現在非常适合抄底加大，然後向東京現在也值得賣，因為都為什麼呢因為東京它經曆了那個

嗯危機之後呢兩次金融危機之後泡沫危機之後他現在的房價還是一個比較低位的狀态，

而且東京2020年要開奧運會了，所以這幾年中間房價漲的蠻快的，就是嗯

去年漲了15%，然後前年跟大前年都漲了10%就長得非常快，所以現在東京也還比較值得。

買

嗯就美國，它的房價就是現在也是金融危機之後才剛剛開始漲起來，每兩三年這樣，然後所以就是其實很多國家都非常值得投資，這個是不同國家有不同的這個特點，

然後去國外買房，剛才我說了需要的條件就是第一你有護照，

然後第二你的錢夠

就可以，

嗯國外基本都是交房才開始付貸款，對國外基本上都是如果如果你買的是新房的話基本上都是交房才開始付付貸款的，因為國外跟國内非常不同的一點就是國外的法律法規跟健全在國内買房假設你買新房的話你這個錢就會直接給到開發商了

是這樣的但是如果你要是在國外買房的話很多它是你這個錢是打給一個政府監管的第三方的賬戶的或者是着不同的國家不一樣或者是政府的賬戶或者是呃律師的信托賬戶，因為像你将在國外買房很多他都是要通過律師的，不是說像國内一樣隻通過一個嗯門店的經紀人就可以在國外買房都是要通過律師的，然後所以說開發商呢

他拿到你就是你交了這個錢其實是到不了開發商的手裡的，什麼時候開發商這個房子交到

鑰匙交到你手裡了然後你看了這個房子你滿意了然後這個時候開發商才能收到你之前的首付款然後才能開始收到他的那個貸款的那些錢所以這就是很大程度上規避了一個什麼開發商什麼卷款跑路啊然後或者是爛尾樓對那個購房者造成損失的這種情況

國外的房産稅其實我剛才說了美國的房産稅是比較高的1%到4%不同的州是不一樣的，然後加大也有房産稅加拿大的房産稅差不多嗯也是不同的州不同他們家不同的手不一樣像bc省啊然後像虧本QQ上的不一樣一般來說加大的睡稍微低一些是0.4%到1%，然後也有很多國家是沒有房産稅的，你比方說像英國像澳洲嗯像希臘

他都是沒有房産稅的，然後所以說也并不是所有國家都收房産稅，

嗯然後緊剛才就是絮絮叨叨的都已經講了一個小時了，然後今天主要就是

嗯給大家簡單的溝通了一下為什麼要在海外買房，然後還有一些嗯在海外買房的收益大概是哪幾部分組成的這些情況然後之後嗯就是看凱盛這邊有沒有繼續再安排了，如果要是嗯大家有需要的話，我可以後續給大家講一下各個國家投資就是分國家，然後不同的國家講一下這個國家都有什麼樣的特點，然後不同的城市房價大概都是多少

然後适應什麼樣的人群然後大概收益率都是什麼樣的包括可能如果有人對這個移民比較感興趣的話我也可以單開一起講一下那個移民的一些事情，包括可能我自己覺得比較好的去做一個日本的這個投資經營簽證，具體怎麼操作啊這些，

然後不過這都是嗯因為今天的時間可能就不是特别夠了，然後去看能不能再開幾期給大家講，吧然後大概

就是這樣，然後現在做海外的國家嗯海外國家房産的公司非常的多，然後就是魚龍混雜的。

其實噢我的建議還是如果大家嗯比較感興趣的話，還是找一些大公司，比如說像戀家這樣

大概就這樣，今天就到這裡，吧然後嗯謝謝大家。

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