1、問：您好莊老師，總價格400萬，買三房，您看好坪山的華潤樂庭嗎？

答：你好。一般不推薦坪山，深圳發展一路向西，東部隻有龍崗的大運相對會好點。這波行情起來之後，西部熱點闆塊已經大漲，龍崗和坪山也會跟漲，但是平均漲幅也會弱于西部，需要長持。東部的大運是龍頭，在它沒有崛起之前坪山是沒前途的，總之富潤樂庭性價比不高。坪山什麼情況下可以買？1.首付非常有限，但是又很想上車的剛需客。2.生活半徑在坪山。另外，總價400萬在福田、南山、寶安、大運都有性價比更高的産品。

2、問：莊哥好，我2015年在龍崗北通道的珑禧雅園買了套158平的房子，感覺龍崗的房子漲的實在是慢啊，看着就着急。現在想把它賣掉置換到寶中，請問合适嗎？謝謝

答：你好，珑禧雅苑是15年時炒房客高評高貸的重災區，以為深圳能像上海一樣由市區向周邊擴散，但是沒想到深圳一路向西發展。雖然東邊也能發展，但是時間要多久，是個未知數。想要短期内的确定收益，建議置換到西部。寶中、碧海、沙井、光明都是不錯的選擇。

3、問：您好，我想買房投資3-5年，暫時不考慮自住。龍華的金亨利首府80多平，總價不到八百萬，現在還可以入手嗎？買房資金主要是想以抵押一套房貸款的方式購入，您有什麼建議？

答：你好，金亨利是可以買的。學位、戶型、地段都過得去，增值潛力也不錯。

4、問：莊哥，福田的皇達東方雅苑、和南山的京基禦景峯，這兩個樓盤對比哪個更好一點呢？已付咨詢費，謝謝。

答：你好，如果一定要二選一的話，肯定是選後者。東方雅苑的品質不錯，但是有17年的樓齡了，隻有學位才能拯救遲暮的美人，否則隻能在歲月長河裡泯然衆人。另外片區也缺乏成長性，沒有大量的人口流入，光靠吃福田的老本，卻沒有拿得出手的硬核是不夠的。10年前人們提及皇崗的時候就在說HETAO，現在10年過去了，空有深圳人民的一廂情願；而今時今日的HK，對面的建設恐怕依然還是停留在藍圖上。京基禦景峯雖也不算是一個特别特别好的标的，但是在增量和樓盤的後勁上都是好過于前者的。感謝付費咨詢。

5、問：老師您好，付費咨詢。我最近在看二手房，準備買一套學位房自住，考慮孩子上學。請問招商依山郡、萬科四季花城、泰和花園的三房，這幾個盤怎麼樣？莊哥您有什麼好的建議嗎？已付咨詢費，謝謝。

答：你好。感謝付費咨詢。第一：招商依山郡是深中龍崗分校，深中的範圍都是次新房，生源好，東進戰略教育也會被重視，關外的學區會逐漸崛起，大運的興起也是對深中龍崗分校的一個利好。深圳最緊缺的除了商品房就是學校了，建設學校的速度趕不上嬰兒的出生速度。随着二胎的開放，和深圳開放的政策，未來湧入的人口會更多，學校也更為緊張。相對應好的學校更有價值。招商依山郡的價值一直被低估了，龍崗除了私立百外以外排名第1的學位房，大運的崛起和地鐵16号線的開通将會推動這一片區的房價上漲。

第二：萬科四季花城，之前很多做地産的朋友都住在這裡，不過買得很早了，後面慢慢的又都搬到南山、福田。四季花城确實是一個很經典的地産項目，在樓梯房時代的尾聲，用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡屬于比較反常的。這個小區跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，确實是品質有保證、地段位置也足夠好的。喜歡安靜的小花園、鄰裡氛圍的可以選擇這裡自住。但投資确實不建議，現在多數買房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期看這裡可以跑平大勢，僅此而已。戶型的實用率是真高啊，盡可能的選帶電梯的房型吧。

第三：羅湖布心片區的前景我不看好。1是這兩個片區都是沉沒闆塊。2再疊加80-90年代的老房源。升值層面就不要有太大的指望了。但是從自住的角度看，我們要感謝被資本橫掃過數輪的深圳，還有這樣的窪地為剛需存在。

這兩個區域，我會更推薦龍華地鐵口，畢竟還有紅山上塘的帶動，加上老城區的舊改利好。這三個盤關注學位和自住的話，建議首選招商依山郡。

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