最近僑香村火了！遠在寶安沙井的中介都開始推僑香村了。

十年禁售期解封，近4000套二手房轉紅本後即可入市。

年前尚未轉紅本之前，就有業主“預售”，如今正式轉正，這個小區成了尚在低谷的深圳二手樓市的希望之光。

2011年，深圳房價平均2萬元/平，僑香村均價約9000元/平，曾為深圳最貴經适房。最小戶型面積90平米，當時售價約81萬。

2022年，僑香村90平成交已破1200萬，一度有業主報價沖上18萬/平單價。

十年翻16倍，曾經的經适房蛻變為千萬豪宅，這個小區為何出圈？解封後報複性上漲是否可持續？

同類型小區甚至有翻24倍的先例，但同類型小區也有沖頂之後跌價200多萬的現實。

曾為深圳最貴經适房如今被貸款優勢 地段學位 價格窪地帶飛

據樂有家數據顯示，1-2月，僑香村過戶8套，登上深圳1-2月二手成交榜單TOP20。2月帶看熱度沖到深圳第三。據安托山片區資深中介透露，年後僑香村成交已超30套。

價格方面，報價與成交也水漲船高，1月初90平三房1000萬出頭成交，現如今已有1200萬＋成交，這個小區穿越了春節和疫情的雙重夾擊，市場表現一路向上。小區起步價兩個月上漲了200萬。

但就微觀市場來看，占地約13萬平、22棟3個面積段共3900餘套房子的小區，内部也自成一個小市場，具體細分戶型因為位置樓棟層數等因素也存在一定價差。

僑香村屬安托山片區、位于北環大道以南，是泛香蜜湖片區體量和占地最大的頭部小區之一。最小戶型為90平三房，也是小區占比最大的戶型，另有113㎡四房和142㎡五房。90平三房有A-E共6種戶型，靠近北環大道的樓棟受噪聲影響較大，價格也受影響。

整體來看，僑香村成為近期熱點樓盤，綜合了政策窗口及自身區位等因素。

首先，僑香村分配時間為2011年，解禁時間為21年底，目前沒有二手房參考價，銀行貸款可按成交價貸，有中介在朋友圈曬出“僑香村銀行評估單價14.88萬/平”，僑香村的房子且多是“滿五唯一紅本”，在2022年新的二手房指導價出爐之前，僑香村獨家“金融寬松”優勢十分凸顯。

不過，需要提醒的是貸款随之而來的增值稅，十年前分配時均價約為9000元/平，

十年增值千萬，90平的房子也帶來近70萬的增值稅費。省去巨額增值稅費的方式也隻有全款過戶。

而業主補差價轉紅本的費用則小很多，原業主應向政府繳納一半的增值收益，即當時市場住房價格與當時該套住房購買價格，僅在一萬左右。

另外一個政策刺激是深圳的積分入學政策，春節之後，學區房例行會迎來一個成交旺季，一部分申請學位的家長會趕在學位申請之前購置房産。

而僑香村所屬的學區歸福田教育僑香外國語學校，近年的入學積分在80出頭，現階段當年購置房産再加社保積分基本可以保證入學。

因此，因教育需求而購置僑香村的客戶占據這一輪交易一定比例。

此外，該片區網紅新盤—海德園的帶客作用也不可忽略，去年11月，海德園B區181套新房開盤售罄，推售房源為121-296平3-6房，均價約12.6萬/㎡，總價區間為1385-4259萬/套。

沒有打到新的轉向附近小區，僑香村便成了周邊小區中最具性價比的上車盤。

下圖是周邊小區二手參考價（2021），僑香村所在的香蜜湖片區豪宅林立，小區旁的香格麗苑、鳴泉居、翠海花園、金地香蜜山、港中旅等參考價約在10-13萬元/㎡（實際成交價更高），且戶型偏大，1000萬以下僅有幾個小區的兩房可選。綜合對比，1200左右的90平三房，成了入駐教育、商業、交通等配套完善的香蜜湖豪宅區的門檻之選。

長遠來看，“價格窪地”僑香村還會持續吸引追求性價比的人群。

但目前的火熱形勢是否可持續？

我們可以對比下同類小區：深雲村和龍悅居。

深雲村十年翻24倍

龍悅居沖頂後跌價200多萬

深雲村、龍悅居與僑香村一樣屬于經濟适用房，是深圳80年代保障房政策的“曆史遺留”，2013年深圳停止集中建設和供應經濟适用房，龍悅居第四期成為深圳最後一批經濟适用房。

僑香村附近的深雲村于2010年分配，2020年解禁，配售時價格為4800元/平，現在成交價大在11-12萬/平，指導價為9.08萬/平，十年價格翻了24倍。

而位于龍華的龍悅居，13年配售價為5114元/平，19年底轉正之後，63平兩房一度沖到750萬，均價約12萬/平，但近一年多價格震蕩下挫，現價回落到530萬左右。

同為經适房，拉長時間、回歸“房住不炒”本質，價格最終會回歸反映房屋自身的産品價值、地段及配套的價值。

深雲村與僑香村體量相當，也有3000多戶，是低容積率、居住人群純粹的的宜居大社區。深雲村因為教育配套—中科先進院實驗學校、交通配套—7号線的建設一改過去的窘境，這兩年網紅盤深鐵懿府的建設也讓更多人熟知此片區，綜合來看，深雲村有堅定産品及區位支撐。

龍悅居所在的片區近年來也一樣是飛躍式發展，小戶型低總價的優勢、以及深外龍華學位概念，一開始吸引了不少投資客，但潮水褪去，自身産品的缺陷便凸顯出來，4梯14戶的闆樓結構讓居住屬性大打折扣。

此外，深外龍華初中實行的是共享學區，玉龍、龍騰學校内的小區加入之後，初中學位要拼積分，龍華學位競争之激烈，從近幾年的學位維權事件便可知一二。

再看僑香村，近4000的戶數，隻有3000的車位，小區園林很大，地面以草皮為主，與周邊的豪宅小區的綠化确實存在差距，身處核心地段，依舊是豪宅中的普通住宅。

經适房成為曆史新的公共住房在路上

經适房已畫上句号，深圳新一輪的可售型安居房已經在路上了。

位于大鵬的安居君蘭灣現已封頂，計劃于年底竣工，該項目是深圳市首宗可售型人才住房項目，共有567套住房。

自2018年深圳“二次房改”，發布“4 2 2 2”的住房供應與保障體系之後，深圳的曆次土拍中出現了“競人才房面積”的要求，可售型安居房正在落地。

今年年初，《深圳市住房發展“十四五”規劃》發布，深圳未來五年的公共住房體系構成有如下三種：

1、公共租賃住房——面向戶籍中低收入人群；

2、保障性租賃住房——重點緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難；

3、共有産權住房——補充提升居民住房自有水平。

未來5年，深圳将建設8萬套共有産權房，而出售安居型商品房是共有産權房的構成之一，另外一部分是安居型商品房。

據官方年初發布的存量住宅用地清單顯示，深圳537塊存量住宅用地中，共有産權房項目共57個，大部分将會在5年内入市。

但深圳市首宗可售型人才住房項目銷售政策尚未出爐。

“封閉流轉”的字眼，曾出現在深圳市住建局2019年4月17日的共有産權房方案招标公告中。

“深圳推出的經濟适用住房、安居型商品房，其實已經具備共有産權住房的基本特征。

在新一輪住房制度改革中，深圳将會嘗試将共有産權和封閉流轉制度有機結合，推出具有共有産權性質的人才住房、安居型商品住房封閉流轉機制。”

不過，同樣在19年4月，住建局的《深圳市安居型商品房建設和管理辦法（征求意見稿）》《深圳市人才住房建設和管理辦法（征求意見稿）》的征求意見稿中，也給出了出售安居型商品房/人才住房應繳增值收益的計算規則：

應繳增值收益=取得完全産權時該套住房市場評估價格×（1-原購房時基準銷售價格/原購房時市場價格-1%×折扣系數×與産權單位簽訂買賣合同購買安居型商品房/人才住房的申請人在深累計納稅申報年限）-相關費用。（具體折扣系數由市主管部門另行制定，報市政府批準後執行。）

未來的增值收益是要按比例上繳給政府的。

而相比之下，經适房應上繳的費用以及計算方式則簡單很多。

應繳增值收益=（該套住房市場價格－該套住房原購買價格）×50%－稅費，稅費包括契稅、印花稅、交易服務費。

這裡“該套住房市場價格”是配售之時的價格。僑香村原業主轉紅本費用之低，原因便在此。

不過，深圳官方至今尚未頒布正式的文件，依據安居君蘭灣建設進展，相信今年内深圳市政府會有一個正式的文件。

不過在此之前，可以先參考下廣東省在2020年7月發布的《關于因地制宜發展共有産權住房的指導意見》，共有産權房的流轉，原則上承購人取得不動産權證書滿5年的，允許轉讓其所持有的全部産權份額，同時因特殊原因确需退出時允許産權退出。

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文章來源:樂居買房

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