最近我打算換房子，正要找房東退押金時，才知道原來自己的房東就是傳說中的二房東

說到二房東，其實很多人是很陌生的

他們是什麼樣的身份，怎麼賺錢的，以及二房東和大房東有什麼區别。大家對這些往往都是不太了解的

但事實上二房東這個身份确實很值得注意，在整個租賃市場上，他們占據了絕大多數比例，租客基本上都會遇到二房東

借着這個機會，我跟二房東聊了一下，這裡稱他為李先生。沒想到他在上海做二房東，手裡有近20套房源，光是收租一個月都有五六萬的收益

了解二房東真實的樣子之後發現真的太魔幻了

我記錄了一下聊天的内容，大概就是下面這幾點...

原來，二房東是這樣一種模式

聽李先生介紹說，他是在RJ公司上班，管理普陀六七個小區，手裡有近20套房源，可以說是職業二房東

通過他我還了解到，現在市面上的二房東基本分為兩種：其中一種就是像他這樣的職業二房東

一般來說，職業二房東都是在某個租房機構，也叫“二房東公司”，像是做的規模比較大的有貝殼、自如、紅星美凱龍、青客等等

職業二房東的朋友圈都長這樣

李先生基本上天天都在發一些空置房源，要不就是一些租客注意事項

當你對房子不滿意時，二房東他都能再報好幾個小區房源推給你，如果房源夠多，我想他們都可以做中介了

李先生沒有其他工作就是靠收租生活。平常，他要麼是在收房租要不就是在修房子。不論是不是休息日，他都有可能出現

他們操心最多的就是公司發的指令，要群發給各位租客

像李先生這種職業二房東是由公司統一管理的，收房也是以公司的名義和大房東簽合同。業務範圍也會比較集中在某一個區域，而且規模很大，深耕某一個區域的時間也比較久

還有一種就是私人操作的，資源依靠的對象往往是個人，或者說在租賃行業裡積累的經驗

如果是私人二房東，那就是得自己找，而且還要獨自承擔風險，包括收房之後給房子裝修都是要自己掏錢的，相對賺的也更多

現在租房市場上最多的還是職業二房東

二房東從大房東那邊收房子，一般有兩種合作模式：委托模式或者租賃模式

不同之處在于，如果大房東把房子委托給二房東，那麼二房東不僅有租賃的權利還要對房子的裝修等全權負責

從古至今，二房東這個行當一直有人做，不用質疑他是否能賺錢了

我問李先生，當初，他是怎麼發現這個賺錢門道的

他說，自己以前也是做房産中介的，差不多做了十幾年，那是就覺得房産是可以吃一輩子的飯碗

前幾年做業務時遇到過一個其他公司的二房東，看到這個行業極其簡單粗暴，隻要有錢收房很快就可以回本，當時他覺得自己也可以試試，沒想到一做挺有效益的

但也不是所有人都适合靠“收租”混碗飯吃

其實，像李先生這樣的二房東，他們的年紀稍微偏大一點，也不排除之前就是做租賃業務，一方面手裡攢了點錢，另一方面行業經驗還是豐富的

幹這一行的人，還得對市場比較能把握，房子怎麼裝修才好租，什麼節點适合提高租金價格，哪裡租客人群比較多......

其實，完全可以把二房東當做房東的概念去想，從收房到裝修到最後出租，二房東賺的就是其中的差價

你可能不知道上海的二房東有多賺錢

據李先生透漏，他靠着二房東這個營生，僅僅十幾套的房源一個月也有五六萬的淨收入。可想而知二房東有多賺錢

第一筆先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔斷分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的價格

（來自：小紅書@愛賺錢包租婆呼吸）

而且把原本的毛坯房或者老舊小區簡單裝修一下，也能提高不少租金

别忘了還有額外的天價水電費，比如電費就很貴，基本都是收1元/度

如果是大房東正常都會按民用電标準收費，差不多5毛、6毛，夜裡還半價

如果按每戶每個月300度電來算，20套房子，一套房3-4戶。光是電費二房東每個月就能多收上萬元

其他看得到的收入，比如給租客辦理居住證，也能賺不少錢

他們和房東簽約，一般都是5年起租，10年的也有。不過，對二房東來說前三年是不賺錢的

比如2022年簽了五年到2027年。從2022年到2025年之間二房東是不賺的，他賺的是後兩年的錢

二房東的房子空置率還是比較低的，而且回本快

與長租公寓融資不同的是，二房東的房源相對較少，風險相對可控，加上二房東之間有相互的群體互推房源就比較容易出租

據李先生介紹，他手上的房源一半是房齡近20年的老小區，一般是之前從業主手裡收來的毛坯房

都是先花錢裝修，做成隔斷之後再租出去，價格就能翻倍。差不多1-2年，也就能全部回本

我想用親身經曆告訴你，住在二房東房子裡的感受

如果說二房東賺錢靠的是隔斷，那麼租客的噩夢也來自隔斷

在我畢業後，第一次來到上海租的就是合租房，也是後知後覺才發現住進了二房東的房子裡

下面這張圖就是我住的那個小房間，目測差不多隻有6-7平，真的太小了，隻能放下一張1.2米的床、一張小桌子和一個單開衣櫃，所以回家隻能躺在床上

從外面看，其實這間房間就是在過道上的3号房，包括2号房間也是隔出來的。除了三間卧室，這裡隻有一間很小的衛生間，完全沒有廚房和客廳的空間

像這種沒有客廳的合租房，基本上就是二房東做的隔斷房。原本隻有二三十平的房子隔成三四間，所以房間都特别小

基本上，合租房都是二房東的房子，一般就是120的隔斷牆，要不就是用推拉門隔開。特别是三戶以上隔的隻剩下窄窄的通道

房間小還不是最大的問題，我這間隔斷房居然沒有窗戶。你能想象住在沒有光的房間裡嗎，大白天還得開着燈，住久了還真的有點壓抑

另外，房子的隔音實在是太差了，隻有房子原本的戶型，像是主卧和次卧還是實體牆的，空間比較大而且隔音會好點

其實，合租如果是一個人住還好，不巧的是我隔壁住着一對夫妻和小情侶。他們的說話聲都能聽到，就不用說其他的了

而且，住的人還很多。每個房間住的不止一個人，這套房子最多的時候住了7個人。這麼多人一起用一個衛生間，不免有那麼些上不了廁所的尴尬時刻

還有個問題是有的隔斷房間太小，隻限住一人而周末經常會有租客對象過來住，如果遇到街道居委會來查租住人口登記，也可能會有麻煩

我所見到的二房東還不是最厲害的。為了賺錢，他們可以瘋狂的做隔斷

誇張到什麼程度，可以把一套房隔成16間。當時就有二房東把一套三室一廳硬生生地隔成了16間

雖然說租金很便宜，一間房五百，不過多戶合租他們收的租金就有8000元，簡直就像群租房

說起群租房，上海有個繞不過去的存在，在蘇州河畔有個被稱為“上海群租最嚴重的小區”——中遠兩灣城

（圖片來自網絡）

小區樓房體量大容積率高，看起來密密麻麻。小區規劃隻有一萬多戶，但實際住在裡面的人口将近10萬

（圖片來自網絡）

單間以500-1500元的低價對外出租，更低的價位也有，明擺的就是群租房

說它是上海最魔幻的小區，也不為過。在同一個房子合租，交集太多，居然還有租客和房東談起了戀愛

（圖片來自網絡）

不過，畢竟整治群租房之後，上海的管制也比較嚴格。現在已經沒有那麼誇張了，基本上都是N 1租房模式

N 1模式就是隻能把客廳改造為單獨的卧室出租，而且房間要有明窗。和群租房不同的是不能随意隔斷，這樣租客的居住感受會好很多

盡管如此，住在二房東的房子裡，期間依然會遇到不少糟心的事。比如陽台瓷磚掉落差點砸到人，過了很久二房東依然沒修。還會收很高的電費、燃氣費等等

平常很多二房東幾乎是“神龍見首不見尾”，沒有幾個月小半年你是見不到的。鑰匙丢了，洗衣機壞了，或者牆面漏水等等可能出現的問題，基本上很難找到他來解決

微信裡回的最多的一句話就是

“我不在上海”

“你自己看着弄”

以及“電表拍一下給我”...

總之，我最大的感受就是二房東對房子是不太上心的，住在合租房裡多少有點糟糕

最後，想提醒大家一下

其實選擇住在合租房的人，大多數都是和我一樣剛進社會的年輕人

我們都知道合租房條件不好，城市裡生活成本太高，隻能租得起上海的六平米，不得不選擇低價的合租房，根本顧及不到居住好不好、安不安全，這本身也是很無奈的事情

不過還是想提醒大家，有條件的情況下租房最好選擇大房東，不要貪圖便宜去找二房東

不然很有可能會帶來重大損失和麻煩，選擇一個靠譜的房東真的很重要

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