無論是“通武廊”的線路猜想，楊村一中的高考傳說，還是這兩年風風火火的商務區和南湖，武清樓市的存在感一直杠杠的。

買房情報在之前發布的《2020武清買房攻略(上)：據說這裡七成買房人是北漂》和《超詳細の天津武清置業攻略！50-200萬預算分别能買哪？》中，分别從宏觀和市場層面介紹了武清樓市的整體情況和房價信息。

而以闆塊來論，目前武清樓市哪裡成交最火？哪裡房價最高？哪裡城市界面和本地市場認可度最好？幾項指标綜合下來，都指向了一個地方，就是我們今天的主角——武清商務區。

由于武清楊村、武清新城、商務區、開發區這幾個概念有交疊重合，因此整個泛楊村區域的闆塊劃分，并沒有一個特别清晰标準的劃分界限。之前買房情報畫過一版，是以京津公路和光明道來為界，來分隔老城區、新城區和開發區三大塊：

但随着後續的土地出讓和市場發展，上圖中的武清新城西區 部分開發區闆塊，形成了如今的武清商務區，确切來說即京津城際鐵路線以東、福源道以南、南東路以西這部分，是較為通行的商務區核心版圖（後續還會再擴張）：

武清商務區項目分布圖

作為一個樓市闆塊來講，這個片區的整體環境和市場表現都稱得上特征鮮明，情報員用“新”、“多”、“貴”三個關鍵詞來概括。

1、城市界面新，仍在開發中

作為近幾年武清重點發展的新興片區，商務區闆塊位于楊村核心區以西，雖然不及老城區那麼醇熟，但政務配套條件更為優越，無論是路網、綠化還是建築風格，整個城市界面都比較嶄新、現代、洋氣，從天津、北京市區到此，基本沒啥落差感。

也正因為還在開發階段，工地随處可見，除了市政、産業相關外，這一批在售房源均為2018年下半年以後拿地入市的新項目，也都處于在建狀态。

武清商務區實景拍攝

武清商務區實景拍攝

2、新房項目多，武清成交主力

目前武清商務區從北到南，有城投熙悅（春熙裡 悅和裡）、香雍玖和、京能雍清麗苑、經緯城市綠洲二期、新城悅隽央著、雍鑫金科集美雍陽6個住宅項目在售，此外，霸榜天津公寓成交量top1的公寓項目悅光年，也位于該闆塊内。

這7個項目去年以來就常常集體出現在天津遠郊乃至全市銷售榜前十，在市場下行周期 疫情影響下，近一年（2019.6-2020.5）的成交量仍然達到了約50萬㎡、近5000套，一度占到整個武清銷量的20%。

近一年武清商務區新房成交統計

加上片區内還有大量新地塊尚未開發入市，房源多多又不愁賣的商務區闆塊，還将繼續擔當武清樓市的成交主力杠把子。

3、地價房價高，客戶不差錢

商務區這幾年出讓的住宅地塊，規劃容積率1.2、1.3、1.5、1.6不等，低密改善屬性鮮明。2018年以來樓面價基本維持在七八千。

今年5月新城以最高限價擊敗雍鑫、金融街、保利、中梁、碧桂園拿下的新地塊，在這麼一個市場下行周期，不僅溢價40%成交，樓面價還破了萬。雖然該地塊嚴格來說屬于楊村東區，但緊鄰商務區的區位對市場提振不小。

武清商務區土地出讓信息

入市産品中，商務區闆塊隻有個别項目有高層和别墅，其餘大多為小高層、洋房産品，均價1萬9左右，總價200萬 的比比皆是。房價與高村不相上下，同為武清區域“天花闆”，更基本類同環城頭部熱門闆塊的價格水平。

客群來源大體可以分為三類：

• 武清機關事業單位人員及醫生、教師等高知群體；
• 以拆遷戶為代表的本地土豪，非常不差錢，基本都全款“下單”；
• 北京外溢或外地落戶人群，偏剛需的去南湖的多，偏改善的更青睐商務區。

簡單來說，闆塊客群對區域發展普遍看好且預期較高，其經濟實力也能夠撐得起現有房價水平。

商務區的崛起乃至“後來居上”，确切來說是從雍鑫、城投進駐開始的。

作為國企，雍鑫、城投衆多已交付項目品質兌現比較給力，多年積累攢下了良好口碑，成為最受本地人認可的兩大開發商。在武清人眼裡：雍鑫和城投建設的地方=重點開發區域，投資方向也帶有風向标意味。

在武清追随者衆的雍鑫，參與開發了兩個商務區項目，分别是與奧克斯、山西建設合作的香雍玖和，以及與金科合作的集美雍陽。

買這兩個項目的大部門是沖着雍鑫的品牌而來，用一位本地司機大叔的彩虹屁來說：“雍鑫的房子，5萬一平武清人也能給它買光！”（情報員給跪了ORZ……不過還是小聲提醒一句：這倆雍鑫不是100%參與的哦）

其中香雍玖和有高層有洋房，但目前中小戶型已經消化得差不多了，在售的都在100㎡以上。

香雍玖和售樓處

香雍玖和沙盤實景

集美雍陽更偏改善，别墅基本售罄，買洋房贈送車位，在售戶型有88、117、147㎡，馬上加推95㎡小三室。

集美雍陽售樓處

集美雍陽沙盤實景

城投熙悅包括春熙裡、悅和裡兩個地塊，均緊鄰中心湖公園，項目示範區就設在湖心島，非常有設計感。主力産品都是洋房 小高層，其中洋房為毛坯交付，均價2萬左右；高層帶精裝均價1萬9。項目戶型尺度偏大，面積都在140㎡以上，因此總價比較高，基本280萬、300萬起步。

城投熙悅示範區

城投熙悅沙盤實景

新城悅隽央著主打6-11層到頂的洋房和小高層，全部一梯兩戶，在售戶型有87㎡兩室，105㎡、125㎡三室和140㎡四室。項目在定位上也是個妥妥的低密改善社區，但價格比集美雍陽稍微便宜一些。

新城悅隽央著售樓處

新城悅隽央著沙盤實景

京能雍清麗苑因為挨着楊村一中，社區規劃上加入了一些書院元素，雖然也是洋房 小高層的配置，但觀感上剛需氣質更濃，戶型面積跨度較大，其中30号樓裡有65㎡一室和79㎡的兩室，總價可控。

京能雍清麗苑沙盤實景

經緯城市綠洲武清二期……一窩大高層，據說要爛尾？情報員就不多說了。

總結一下：武清商務區高層整體占比不大，洋房和小高層是主流産品，價格上差不太多，城投熙悅、集美雍陽最貴，其次是新城悅隽央著、香雍玖和、京能雍清麗苑。由于闆塊内項目的熱銷已經持續了一年多、中小戶型消化尤其快，剩餘在售産品中100㎡以下戶型選擇不多了，總價雖然還是160、170萬起步，但實際大部分房源都在200、220萬以上。

而除了以上住宅，闆塊内還有兩個大體量公寓項目。目前在售的悅光年，分平層和loft躍層，面積32-70㎡，雖然商水商電無燃氣，但總價最低才30多萬，吸引了不少剛需落戶群體，近一年銷售量已逾千套。

此外，中央湖公園西北側的招商蛇口天津網谷，SOHO公寓也即将入市。

天津網谷沙盤

天津網谷公寓樓棟實景

無論是看産業基礎、客群支撐還是地價房價比，武清商務區都稱得上是一個比較健康的市場，與這些相比，當前風風火火的兩個标簽：“通武廊”和楊村一中，雖然對商務區肯定是利好沒錯，但反而算不上構成闆塊持久熱度的主要因素。

“通武廊”市域（郊）鐵路最新消息，起于天津地鐵5号線北辰科技園站，經武清、廊坊至北京通州，一期工程全長55公裡（天津境内），初步規劃車站10座。前幾天我們也專門八過，大概率會在南湖天和路設一站，而另一個可能性較大的站點就在商務區這片。

從武清開發趨勢來看，“通武廊”在商務區設站符合重點闆塊布局策略，而經商務區過南湖至北辰科技園北，也是一個順暢可行的路線。

“通武廊”線路猜測示意圖

另外一個佐證是，位于新興路與光明道交口的津武（挂）2018-060居住項目總平面圖上，顯示有“規劃市域軌道S2線”以及“規劃軌道控制線”字樣。‍

當然，讨論得再熱鬧，規劃的事兒誰也無法100%保證，從站點确定、開工建設到建成通車還有很長的流程，需要耐心等待。再者，“通武廊”将帶動的是整個武清，而不隻是站點附近的房子，因此不獨商務區和南湖會受益，幾個城區闆塊的優質住宅、學區房都能分一杯羹。

再說教育資源。楊村一中再牛，也隻是一所面向武清全區招生的高中，是需要在激烈競争裡考進去的，住得近除了考進去後上下學或陪讀方便，對于升學本身來說并沒有直接幫助。

反倒是更依賴就近劃片的小學、初中，商務區其實沒啥優勢，闆塊内雖然也有多所學校規劃，但學校性質和落地時間都還不能确定，目前隻有一個十三小和十一中，在武清中小學裡屬于非常一般的。

武清商務區現有及規劃學校分布圖

目前武清比較好的學校，公立有楊村八小、十小，楊村一中、三中、五中、八中；私立有雍陽中學、英華國際學校。除楊村一中外，其他均集中于商務區闆塊以東的楊村老城區。

天津市區和非市區在教育資源和教學風格等方面有着明顯差異，同樣是激烈競争，市内六區畢竟優質資源多、平均水平高，上不了市重點還能拼區重點，上不了區重點也有其他中上等學校可以努力，最起碼容錯率低一些。

而像武清這樣的環城遠郊區域，往往是舉全區之力殺出1-3個頭部學校，頂尖校和普通校優劣差距較大，可争取的空間和路徑更小。比如武清的升學率，大部分就集中在楊村一中和雍陽、英華兩個私立校。

商務區南北幾個主力項目雖然分布還算集中，但方圓也有5公裡左右，炎炎夏日，沒開車的情報員基本是靠打車完成考察的。中間幾次短途車，加上返程的約車，遇到的都是武清本地司機，人非常nice，個個口條了得，熱情得像是導遊。

要說最有感觸的，大概就是他們對武清發展那種由衷的自豪感了。想到之前采訪的幾個北京朋友也是，随企業遷到武清後越來越不想回去了，愛武清愛得，頗有點“樂不思蜀”的意思。

環境好，交通方便，熱鬧繁華，且充滿活力……都說武清是遠郊老大、發展最好，除了老生常談的經濟、産業、人口，之于老百姓最走心的，還是這種建立在宜居性上的“歸屬感”。

而能夠讓本地土著和外地來客都産生濃濃的歸屬感，大抵就是一個闆塊乃至一個區域向上發展的最大底氣。

如果非要說還有什麼遺憾的話，武清雖歸屬天津，但更受益于北京，如今頭部200萬 的房價已經堪比環城，也夠在市内六區上個車了。

天津一流的教育醫療資源仍集中于市區，對北京客戶的性價比，放在天津還合不合适？如何選擇就看個人取舍了。

* 關于武清，關于商務區，你還有什麼想說的？歡迎文末留言讨論。

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